罗田县集体土地及地上房屋征收与补偿实施办法

来源：罗田县人民政府网站 

罗田县集体土地及地上房屋征收与补偿实施办法

  第一章  总  则

第一条  为规范罗田县集体土地及地上的房屋征收与补偿安置工作，维护征收当事人的合法权益，保障建设项目顺利实施，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《湖北省土地管理实施办法》等法律法规，结合我县实际，制定本办法。

第二条  在罗田县行政区域内因经济和社会发展等公共利益需要征收集体土地及地上的房屋（包括附着物、林木、青苗等，下同），并对被征收人给予补偿和安置的，适用本办法。大中型水利、水电工程建设征收土地和房屋另有规定的，从其规定执行。

第三条  集体土地及地上房屋征收补偿安置应当遵循决策科学民主、程序正当合法、补偿公平、结果公开的原则。

第四条  县人民政府是集体土地及地上的房屋征收主体，县自然资源和规划局为征收部门，各乡镇人民政府为实施单位，各项目建设单位应全力配合。在征收土地过程中涉及罗田县城乡规划中划定的中心城区控制区以内的房屋，可以受自然资源和规划部门委托，由县房屋征收服务中心协助起草房屋征收补偿方案，指导房屋征收补偿工作。

县房屋征收、纪委监委机关、发改、财政、审计、自然资源和规划、住建、城管执法、市场监管、公安、司法、民政、信访、国投集团、供电、供水、供气、通信等有关单位及各乡镇人民政府应当依照本办法的规定和职能职责分工，互相配合，共同做好土地房屋征收与补偿工作。

第二章  征收管理

第五条  征收集体土地及地上的房屋应当符合《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定，县人民政府应当发布土地征收预公告，公告内容包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等，自土地征收预公告发布之日起，征收部门应函告相关单位暂停办理相关审批手续，任何单位和个人不得在拟征地范围内抢栽抢建，违反规定抢栽抢建不予补偿。

第六条  土地征收部门应对被征土地及地上房屋进行土地现状调查和社会稳定风险评估。

第七条  土地征收部门应当依据相关政策拟定土地、地上房屋征收补偿安置方案，并依法在被征收土地、房屋所在地的集体经济组织范围内公告，征求意见。多数被征地的农村集体经济组织成员认为土地、房屋征收补偿安置方案不符合法律法规规定的，县人民政府应当组织召开听证会，并根据法律法规的规定和听证会情况对征收补偿安置方案进行修改。

土地、地上房屋征收补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容。

第八条  被征地的所有权人、使用权人应当在补偿安置方案规定期限内，按权属证明材料办理征地补偿登记手续，逾期未办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以前期调查结果为准。

第九条  自征地预公告发布之日起，在征收范围内实施下列行为的，一律不予补偿：

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋、土地用途；

（三）房屋析产、转让、租赁、抵押；

（四）迁入户口或者分户（因婚姻、出生、大中专毕业、军人退伍、刑满释放等原因迁入户口的除外）；

（五）以被征收房屋为住所办理工商登记注册手续；

（六）房屋装修装饰、广告设置等其他增加补偿利益的不当行为；

（七）抢栽抢种的。

第十条  征收部门与被征收人应当按照征收补偿安置方案，在公告规定的搬迁期限内，就补偿、安置等事项签订征收补偿安置协议。

第十一条  个别确实难以达成征收补偿安置协议的，县人民政府应当在申请征收土地时如实说明。

第三章  征收评估

第十二条  征收部门应当与被征收人协商确定房地产价格评估机构；协商不成的以公开抽签、摇号等方式确定，抽签、摇号过程和结果应当进行公证。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，县住建部门应当加强对房地产价格评估机构的监督和管理。

第十三条  房屋及附着物补偿价格评估时点为土地征收预公告发布之日。评估程序和技术规范按照相关规定执行。

第十四条  评估机构应当出具评估报告。在房屋及附着物评估过程中，被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当根据相关部门的调查登记材料和影像资料进行评估，并在评估报告中说明有关情况。

第十五条  评估结果应在被征收房屋及附着物所在地显著位置公示10日。被征收人对评估结果有异议的，在收到评估报告之日起10个工作日内，书面向原房地产价格评估机构申请复核。评估机构应当自收到复核申请之日起10个工作日内出具复核结果并送达。

对复核结果有异议的，被征收人应当自收到复核结果之日起10个工作日内，书面向黄冈市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应自收到申请之日起10个工作日内出具书面鉴定意见。

第四章  征收补偿安置

第十六条  征收集体土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村房屋、其他地上附着物和青苗等补偿费用。

第十七条  征地补偿标准：

（一）集体土地：按《省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价标准的通知》（鄂政发〔2023〕16号）文件严格执行；

（二）临时用地：按自然资源和规划部门相关规定统一执行；

（三）其他地上附着物及青苗补偿价格：见附件3。

第十八条 征收集体土地上的房屋补偿方式有三种，分别为货币补偿、房屋产权调换、地基调换加房屋重置价货币补偿。具体方式由被征收人根据征收补偿方案自行选定。

征收补偿款应足额到位、专户储存、专款专用。

第十九条  住宅类房屋补偿 ：

（一）选择货币补偿方式的，按房地产价格评估机构进行评估确定的住宅基准价给予货币补偿，基准价包含主体房屋、基底土地及基础。主体房屋建筑面积计算系数、房屋征收评估修正指引在征收补偿方案中另行制定。主体房屋以外的附属房屋按附件1标准进行评估给予货币补偿，装饰装修按附件2标准进行评估给予货币补偿，其他构筑物、附着物按附件3标准进行评估给予货币补偿。

（二）选择产权调换补偿方式的，根据房屋主体建筑面积按比例在相对应的安置小区中进行产权调换。主体建筑面积换算系数、安置房屋换算系数、安置房屋房源在征收补偿方案中另行制定。主体房屋以外的附属房屋按附件1标准进行评估给予货币补偿，装饰装修按附件2标准进行评估给予货币补偿，其他构筑物、附着物按附件3标准进行评估给予货币补偿。

（三）选择地基调换加房屋重置价货币补偿方式的，主体房屋重置价格包含房屋主体和正负零以下两米以内的基础价格，正负零以下两米以外的按实际价格另行补偿。主体房屋、附属房屋按附件1标准进行评估给予货币补偿，装饰装修按附件2标准进行评估给予货币补偿，其他构筑物、附着物按附件3标准进行评估给予货币补偿。

集中安置点规划、土地报批工作由县自然资源和规划部门负责，“五通一平（通给水、通排水、通电、通路、通讯、场地平整）”由属地乡镇或项目建设单位负责，费用由县人民政府承担。

第二十条  被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房（主要指用于商业经营的一楼门面）使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。已依法取得营业执照的，对其正在用于经营的部分，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助，具体标准在征收补偿方案中另行制定。（商业、住宅基准价由房地产价格评估机构评估确定，具体在征收补偿方案中另行制定。）

第二十一条  被征收房屋建筑面积的认定以《不动产权证》或《房屋所有权证》为依据。未办理《不动产权证》或《房屋所有权证》的，以测绘机构现场测绘的建筑面积为准（有证据证明是违法建筑的除外）。

第二十二条  被征地人被征用家庭承包土地的，依法享有征用土地补偿的权利，征用土地补偿的标准按国家、省相关文件执行。

第五章  认定与处理

第二十三条  计户分户认定：

（一）一宅一户的认定：一栋住宅，家庭成员不具备分户条件的，一宅认定为一户；

（二）一宅多户的认定：凡属征迁范围内的住户，户籍人口中有两个以上子女（含两个），按照国家集体土地分户管理有关规定，一个及以上符合分户条件的，可在集中安置点购买地基（按“五通一平”成本价另行购买），父母必须与其中一个子女合并一户；

（三）一户多宅的认定：一户家庭有两栋或两栋以上房屋的，不具备分户条件的，其所有房屋按征迁补偿政策实施，均按一户认定；

（四）分户情况由属地镇、村（社区）召开村民代表大会确定并在征收范围内进行公示，公示时间不得少于7日。公示结果由属地乡镇以正式文件方式报送至征收部门备案。

第二十四条  征收部门完成征地前期工作后，根据征地前期征询、听证、调查登记的情况，制作“一书四方案”。县人民政府按照《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定，报有批准权的人民政府批准。

第二十五条  土地征收申请依法批准后，县人民政府应当发布土地征收公告并组织实施。对前期没有签订征收补偿安置协议的被征收人，实施征收的人民政府将与其进一步协商，协商不成的，及时作出征收补偿安置决定。

第二十六条  其他规定：

（一）征收部门与被征收人依照本办法签订征收补偿安置协议书后，被征收房屋的《不动产权证》《房屋所有权证》《土地使用权证》《土地承包经营权证》《林地经营权证》同时予以收回注销；

（二）被征收人必须自签订征收补偿协议之日起5日内搬迁腾空被征收房屋，搬迁腾空验收合格后7日内，选择货币补偿的一次性付清。选择产权调换的付房屋补偿款的90%，剩余10%在交付还建房屋时一并结算。选择地基调换加重置价货币补偿方式的房屋征收补偿款一次性付清。地基基础正负零以下两米以外的基础，由征收部门、属地乡镇或项目建设单位组织验收后据实结算，一次性付清；

（三）被征收人应当保持被征收房屋结构完整，不得自行拆除被征收房屋及房屋的装修装饰、附着物及附属设施。被征收人因擅自拆除被征收房屋造成经济损失、安全事故或其他意外事件，产生的后果及法律责任由被征收人承担；

（四）根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、市规定的相关标准（140㎡）。在地基调换加房屋重置价货币补偿方式时，被征收房屋的地基按征一换一的方式予以安置，严禁非被征收对象在集中安置点购置宅基地；

（五）特殊事项根据《罗田县人民政府办公室关于建立罗田县房屋征收联席会议制度的通知》一事一议，作为征收补偿依据。

第六章  补助奖励

第二十七条  对按期签约、搬迁的被征收人给予奖励。

被征收人与实施单位在房屋签约期限前三分之二时段内签订房屋征收补偿与安置协议并搬迁腾空交付房屋的，依据被征收房屋主体建筑面积给予100元/㎡的提前腾房奖；

被征收人与实施单位在房屋签约期限后三分之一时段内签订房屋征收补偿与安置协议并搬迁腾空交付房屋的，依据被征收房屋主体建筑面积给予50元/㎡的提前腾房奖；

超过签约期限签订房屋征收补偿与安置协议的，不予奖励。

具体签约期限在征收补偿方案中另行制定。

第二十八条  被征收人自行解决过渡期用房，征收部门按以下标准支付过渡期间临时安置补偿费：

（一）选择货币补偿的，按5000元/户的标准，一次性支付过渡期间临时安置补偿费；

（二）选择房屋产权调换的，按被征收人实际选择住宅房屋面积每月6元/㎡的标准，支付过渡期间临时安置补偿费。过渡期自被征收人交付被征收房屋之日起至取得调换房屋之日后再顺延6个月止。如果安置房屋延期交付的，按实际取得调换房屋之日后再顺延6个月止计算过渡期间临时安置补偿费；

（三）选择地基调换加房屋重置价货币补偿方式的，按被征收人主体房屋面积每月6元/㎡的标准支付过渡期间临时安置补偿费，过渡期按12个月执行。因实施单位的原因造成调换地基延迟交付的，按实际取得调换地基之日后再顺延12个月止计算过渡期间临时安置补偿费。

第二十九条  征收部门按以下标准支付搬迁费：

（一）选择货币补偿的，按被征收房屋主体建筑面积10元/㎡的标准给予一次搬出搬迁补偿费。主体房屋建筑面积不足100㎡的按100㎡计算；

（二）选择房屋产权调换的，按被征收房屋主体建筑面积10元/㎡的标准给予搬出搬迁费。回迁搬迁费根据实际选房面积10元/㎡的标准给予回迁搬迁费；

（三）选择地基调换加房屋重置价货币补偿方式的，按被征收房屋主体建筑面积20元/㎡的标准给予一次性搬出、回迁补偿费。主体房屋建筑面积不足100㎡的按100㎡计算。  

第三十条  选择产权调换方式的，被征收房屋原已安装的水、电、气、有线电视、电话、宽带等进户设施由安置房源建设单位配套进户到位；选择货币补偿方式或地基调换加房屋重置价货币补偿方式的，给予一次性货币补偿，补偿标准在征收补偿方案中另行制定。

第三十一条  选择产权调换方式的，对被征收房屋已办理《集体土地建设用地使用证》或《房屋所有权证》等房屋证件的，每证给予2500元补助，《集体土地建设用地使用证》《房屋所有权证》齐全或具有《不动产权证书》的给予5000元补助，最高不超过5000元/户、栋。选择货币补偿方式的，在房屋征收评估修正指引中给予补偿，具体标准在征收补偿方案中另行制定。

第三十二条  对民政、残联、卫健等部门认定为特困供养人员、最低生活保障对象、持有二级以上残疾证的重度残疾人、计划生育特殊困难家庭，房屋被征收时，每户一次性补助不超过10000元，不重复计算。 

第三十三条  在选择货币补偿或产权调换方式中，被征收人承诺不再享受农村村民“一户一宅”政策的，每户补偿10万元作为宅基地有偿退出补助。

                 第七章  争议处理

第三十四条  房屋征收补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第三十五条  征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，征收部门对被征收房屋实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。

第八章  法律责任

 第三十六条  征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内无法达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门报请县人民政府作出征收补偿决定。

第三十七条  被征收房屋所有权人不明确是指暂时无法确定产权的合法所有人或者产权归属存在争议、诉讼等情形。房屋所有权人下落不明，经征收部门发布公告后仍无法找到，导致不能达成协议的，参照被征收房屋所有权人不明确处理。

第三十八条  征收部门报请县人民政府作出征收补偿决定，应当提交以下材料：

（一）报请作出征收补偿决定的申请；

（二）被征收土地、房屋基本情况；

（三）被征收房屋评估资料；

（四）对被征收土地、房屋的征收补偿方案；

（五）与作出征收补偿决定相关的其他材料。

第三十九条  县人民政府收到征收部门的申请后，应当审查决定是否受理；对决定受理的，应当书面通知被征收人。县人民政府应当自受理申请之日起30日内作出补偿决定，并于7日内在土地、房屋征收范围内予以公告。

第四十条  征收补偿决定内容：

（一）征收部门、被征收人的姓名或者名称等基本情况；

（二）争议的事实和理由；

（三）认定的事实、理由和适用的法律依据；

（四）对被征收人的具体补偿方案；

（五）搬迁期限（不得少于15日）；

（六）被征收人申请行政复议、提起行政诉讼的权利及期限。

第四十一条  作出征收补偿决定时，被征收人已明确选择征收补偿方式的，应当按照其选择的征收补偿方式作出补偿决定。

被征收人未明确选择征收补偿方式的，应当提供产权调换和货币补偿两种补偿方式，征收部门可以代为选择产权调换的房屋。执行补偿决定时，被征收人选择产权调换方式的，征收部门可将产权调换房屋价值折现，并根据补偿决定载明的货币补偿金额给予货币补偿。

第四十二条  征收补偿决定应当直接送达被征收人；被征收人拒绝签收的，可以留置送达；直接送达有困难的，可以邮寄送达。采取上述方式无法送达的，可以公告送达。公告送达，应当在案卷中载明原因和送达经过。

第四十三条  被征收人拒绝领取货币补偿款或者接收产权调换的房屋，对采取货币补偿方式的，征收部门应当将货币补偿资金以专户存储的方式予以保管或者向公证机构申请提存公证；对采取产权调换方式、未选择补偿方式或者被征收房屋所有权不明确的，由征收部门负责妥善保管补偿决定明确的产权调换房屋。

第四十四条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，县人民政府依法向人民法院申请强制执行。

被征收人对补偿决定不服提起行政诉讼的，在诉讼过程中，对不及时搬迁可能会给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补损失的，县人民政府可以申请人民法院先予执行。

第四十五条  申请人民法院强制执行之前，县人民政府应当催告被征收人履行搬迁义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：

（一）履行义务的期限；

（二）履行义务的方式；

（三）被征收人依法享有的陈述权和申辩权。

被征收人收到催告书后有权进行陈述和申辩。县人民政府应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，应当予以采纳。

第四十六条  工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由执纪部门责令改正；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依纪给予处分；违反治安管理的，依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条  供电、供气、供水、通信、市政等相关工作人员不配合征收工作的，由其主管单位责令改正，造成不良后果的，依法追究责任。

第四十九条  房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，记入信用档案，5年内不得进入本县房地产评估市场。情节严重造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十条  房地产测绘机构或者测绘从业人员出具虚假或者有重大差错的测绘报告的，记入信用档案，5年内不得进入本县房地产测绘市场。情节严重造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十一条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，违反治安管理的，依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章  附  则

第五十二条  本办法自印发之日起施行，有效期3年。本办法施行前已发布土地征收决定的项目，继续沿用原有的决定办理。

第五十三条  本办法由县自然资源和规划局、县房屋征收服务中心负责解释。

附件：1.主体、附属房屋重置价格补偿参考

2.房屋装饰装修重置价格补偿参考

3.其他构筑物、附着物和青苗重置价格补偿参考 

附件1

主体、附属房屋重置价格补偿参考

注：附表中未列入在内的项目由房地产估价师依据市场价格结合成新据实评估确定。

适用情况说明：

1.本房屋重置价格没有考虑土地的取得和开发费用以及前期报建费用。

2.房屋重置价格是按2023年底时的建筑材料价格水平和建筑技术，重新建设与估价对象具有同等功能效用、全新状态的房屋建筑物的正常价格，含2米的基础工程、主体工程。

3.编制依据为《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》（2022版）、《湖北省建设工程施工取费定额》（2018版）、2023年10月份湖北省各市、州工程材料市场信息价（黄冈）。

4房屋折旧年限根据实际建房年份向下修正，1979年之前下修8%，1980年—1989年下修6%，1990年—1999年下修4%，2000年—2009年下修2%，2010年之后不下修。

5.层高调节：标准楼层按3.2米，对于超过标准层的按每超高1.0米增调15%的系数调整重置价格。

6.结构、构件等特征与标准不符时，重置价格可根据实际情况进行相应修正。

7.如确实有特殊情况的，再到现场进行核实，并根据实际情况另行处理。

附件2

房屋装饰装修重置价格补偿参考