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北京企业拆迁律师：征收方试图降低征收补偿？可不能坐以待毙想必大家都知道，无论是征收农村集体土地，还是征收国有土地都会涉及巨大的征收利益。所以实践中有不少征收方为了降低征收成本往往会绞尽脑汁，想尽各种办法，如果被征收人不注意，或者是不知道，那么就很容易轻信相信征收方的所作所为，从而导致自己拿到的补偿就会比别人低。 比如说在征收调查环节，征收方为了降低征收成本，就会把被征收人家里的房屋面积以超过了地方规定的标准为由，只登记部分房屋面积，其余的房屋（二层以上）全部认定为违法建筑，后面再以违法建筑为由实施强制拆除。 山东省的李某就遇到了这样的情况。李某家在济南市某村庄内有一处三层的小楼房。2024年，当地相关部门因公共利益需要，将李某家房屋所在区域纳入在了征收范围内。房屋被纳入在征收范围内，李某自然也是十分高兴的，其还想着只要拆迁了，自己家的生活水平就会更高，居住环境也会再一次得到改善。 2024年末，征收方派了三四个人来李某家对房屋现状进行调查摸底，可最终的调查结果是，李某家的房屋面积超过了地方规定的标准，所以二层以上的房屋以及直接认定为违法建筑了，也就是第三层的面积相关部门并没有登记在测，而是以违反《土地管理法》第六十二条以及地方相关的法律法规为由，排除在外，这就意味着李某将拿不到这层房屋的拆迁补偿。 部分房屋被认定为违法建筑后，李某自然也是十分不解的，因为其是按照批准的面积建设的，也就是，刚开始建的时候并没有相关部门来说过自己家的房屋面积超过了地方规定的标准，更没有相关部门的工作人员来家里说房屋不符合相关的规划，违反了《土地管理法》等，怎么现在遇上拆迁了，反倒被说是违法建筑了呢？ 由于房屋面积被莫名其妙地减少，导致补偿不合理，因此李某在后期也没有办理补偿登记，更没有与征收方签订补偿安置协议。但让李某没有想到的是，其在拒绝签订补偿安置协议后，征收方马上就派人以“拆除违法建筑的时候不小心把合法房屋拆除”，导致给李某的合法财产造成重大的损失。 事实上，在房屋调查期限征收方以房屋面积超过了地方规定的标准为由，缩小房屋面积，很多时候都是在有意降低征收补偿标准。此时如果广大被征收人不了解地方发布的有关宅基地的标准，那么很有可能就中了征收方的圈套。所以，在遇到征收方以房屋面积超过了地方规定的宅基地面积时，被征收人一定要注意，可以通过网络查看地方规定的宅基地面积是多少，房屋限高是多少，如果没有超过，被征收人就需要马上启动法律程序。 除了在房屋现状调查环节会出现压低补偿的情况之外，在房屋评估环节也会出现降低征收补偿标准的情况，比如评估机构对住宅房屋进行评估时，往往会以不利于被征收人的评估方式对被征收房屋价值进行评估。 张某是陕西省西安市人，其在西安市某区有一处合法房屋。2023年，当地相关部门启动了棚户区改造计划，并作出了相关的征收文件，从该文件中的棚改范围来看，张某房屋也在此次棚改范围内。对于第一次遇到拆迁的张某来说，棚改是一件利国利民的事，通过棚改自己家的情况也在一定程度上会有所改善，所以在前期调查期间，张某也是非常地配合。 但在对被征收房屋价值进行评估的阶段却出现了让张某认为侵害了他合法权益的行为。2023年末，评估机构工作人员来张某家里进行测量评估，但是在评估时，评估师却以成本法对被征收房屋价值进行评估，而非以市场比较法进行评估，在张某看来，如果以成本法来计算被征收房屋的价值，那自己拿到的补偿肯定会非常的低，而且最主要的是，该评估机构张某也没有见过，从法律层面来讲，评估机构的选定肯定是违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规。 因此，在评估机构出具评估报告之后，被征收人并没有签收，也没有与征收方签订补偿安置协议。2024年初，征收方为了推进征收工作，在未履行任何法定程序的情况下直接强制拆除了张某的房屋。 对此，凯诺拆迁律师在这里提醒大家，如果是国有土地上房屋被征收，那么按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，需要参考被征收房屋周边的房地产市场价格来确定被征收房屋的价值，那也就是说，评估机构需要选用市场比较法对被征收房屋价值进行评估，而非成本法，若是选用成本法，那很明显是想以成本法的方式来降低征收补偿标准。 因此，大家在遇到评估机构不是由自己选定，或者是评估方式不符合法律法规，不利于自己时，一定要马上提出来，若评估师以各种理由或者是借口拒绝更改评估方式，那么建议被征收人马上向有关部门反映，要求重新选定评估机构，重新对被征收房屋价值进行评估。对于反映无果的，在评估机构出具评估报告后，马上在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益。 总之，凯诺拆迁律师想要告诉大家的是，作为被征收人，在遇到征地拆迁时，对于征收方的征收行为一定要多加注意，同时也要在得知会被征收后，要及时了解相关的征收信息，法律法规，只有这样才能第一时间发现征收方的违法点，才能及时就征收方有意降低征收补偿标准的违法行为向人民法院提起行政诉讼。当然了，在提起行政诉讼之前，对于征收方的违法行为也要及时收集相关的证据材料，这样有利于我们更好地争取合理公平的补偿。 |
