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北京拆迁律师：住改商有没有停产停业损失费？如何确定？补偿标准是多少？住改商房屋在生活中并不少见，有的老百姓利自己家房屋在临近商业街这个优势，就会把本身是住宅的房屋，改造成了具有经营性的房屋，比如说改造完成后开了一家商铺、小型超市、餐厅等。一般情况下，我们统称为住改商。 不过，随着城镇化不断地推进，社会不断地发展建设，越来越多的老街区内的住改商房屋因城市规划被纳入在了各种改造项目中，比如城中村改造、棚户区改造、老旧小区改建等等，当然也有的因公共利益需要被直接纳入在了征收范围内。 众所周知，具有经营性的房屋被拆迁和住宅房屋被拆迁，至少在补偿标准上，补偿项目上是有一定的区别的。相对于住宅来说，经营性房屋被征收其征收补偿往往会高于住宅的征收补偿，而在征收补偿项目上，从一开始登记的就是商业用房的话，那么给予被征收人的补偿就有房屋本身价值的补偿、停产停业损失费、搬迁费以及其他相关的补偿费。 但对于住改商类的补偿，往往有很多人包括个别征收方都会认为，其房屋原本登记的就是住宅，即使后来用于了商铺经营，也仍然属于住宅，所以一般则是拿不到停产停业损失费的。那么住改商类的房屋就真的没有停产停业损失费、拆迁奖励费了吗？下面凯诺拆迁律师就结合自己的办案经验及相关的法律法规为大家简单地浅析一下 首先，这里凯诺拆迁律师需要告诉大家的是，若想拿到停产停业损失费，其前提是必须要有依法经营，即有依法纳税，办理了营业执照，且还有其他合法的相关证明文件等，如果没有营业执照，也没有依法纳入，那么不管你是住改商，还是其他类型的经营性用房都有可能拿不到停产停业损失费。 从原则上来说，如果有依法纳税，能够提供营业执照等，那么在住改商房屋被征收之后，征收方需要按照地方规定的标准给予被征收人停产停业损失费，这在司法实践过程中也有相关的案例。 最高人民法院曾在相关的裁判案例中指出，《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题”中载明：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。” 所以，在住改商房屋被征收以后，广大被征收人一定要弄清楚有没有相关的营业执照，商铺、餐饮店有没有依法纳税，如果没有建议被征收人尽快补缴或者是补办。 而对于住改商房屋的停产停业损失费的标准，由于每个地方的经济水平、发展程度都不一样，所以包括停产停业损失费在内的所有补偿标准都是不一样的，每个地方都需要结合每个地方的规定及实际情况来确定最终的补偿标准。 比如《隆安县国有土地上房屋征收补偿安置实施细则》中规定，征收商业铺面、旅馆、旅社、餐馆、办公、工业、酒店和其它非住宅房屋选择货币补偿，造成停产停业的，房屋征收部门一次性支付12个月的停产停业补偿费；选择产权调换，造成停产停业的，从被征收房屋移交之日起至产权置换房屋交付之日止，由房屋征收部门向被征收人支付停产停业补偿费，或按房屋征收部门与被征收人签订的征收补偿协议约定的过渡期计算停产停业补偿费。标准如下： 1.商业用房（以实际经营面积计，不含配套用房）：每月每平方米40元。 2.办公、旅（社）馆、餐馆、酒店：每月每平方米20元。 3.工业、仓库等其他产业用房每月每平方米13元。 也就是说，停产停业损失费，是按照房屋面积来计算的，非住宅房屋用途不同的，补偿标准也是不一样的，商业用房是按每月每平方米40元进行补偿，餐馆、酒店之类的经营性用房则是按每月每平方米20元的标准进行补偿，其他工业性质的房屋则是按每月每平方米13的标准进行补偿。 再比如在《诸暨市农村集体土地上房屋征收补偿安置办法》中规定，在征收土地预公告发布之日前实际经营超过六个月的，经所在行政村（社区）审核、在征收区域公示三天无异议的，按持有营业执照、依法纳税证明，土地使用权、房屋所权证的情况下，可以按照实际经营使用的合法房屋建筑面积给予停产停业损失、人员歇业补助等一次性经济补助，其中一楼部分房屋补助1800元/平方米；二楼及以上部分房屋按300元/平方米补助。 对于持有房屋所有权证、土地使用权证、营业执照等其他合法证明材料的家庭作坊或小型企业，包括无合法产权的房屋实际用于经营并持有营业执照的，按其实际生产经营房屋建筑面积，给予停产停业、人员歇业一次性的经济奖励300元/平方米，有机械设备的按评估的价格给予搬迁拆装补贴。 当然了，对于擅自改变住宅用途的，有的地方则是不给予停产停业损失费的，比如《新晃侗族自治县城市规划区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》中规定，被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿。 总之，对于住改商房屋遇征收后，绝大多数情况下，都需要给予被征收人停产停业损失费，如果在地方政策规定中明文规定要给予停产停业损失费，但征收方又以各种理由拒绝支付停产停业损失费的，建议广大被征收人一定要尽快通过法律途径来维护自己的合法权益。 |
