北京商铺拆迁律师：征收方“未批先占”，但已经签订了补偿协议，该协议还有效吗？

　　根据《土地管理法》等其他相关的法律法规，因公共利益需要征收农民的集体土地和宅基地上房屋时，征收方在具体占用土地之前，需要依法履行征收前置工作，也就是发布土地征收预公告、补偿安置方案公告，实地土地现状调查、社会稳定风险评估，以及与被征收人签订补偿安置协议等等。

　　签订补偿安置协议，应当是在被征收人与征收方都自愿的情况下，谁也不能强迫谁。在签订协议之后，征收方需要将所有的补偿都落实，然后需要按照《土地管理法》第四十四条规定，办理农用地转用审批手续，也就是先将农村集体土转为国有土地，再开工建设，这是征收中必须要走的法定程序。

　　办理了农用地转用审批手续意味着，征收工作进入了尾声，接下来的征收工作就跟被征收人没有多大关系了（这里指的是征收补偿都落实的情况下）。但是从实践过程中来看，由于办理审批手续的时间比较长，所以有一些征收项目往往在与被征收人签订补偿安置协议之后，就会直接占用土地，也不办理审批手续。从原则上来说，这属于未批先占的情况。

　　那么，被征收人在与征收方签订补偿安置协议之后，发现征收方存在未批先占的情况，此时被征收人想要撤销补偿安置协议，重新签订是否可行呢？或者说，在签订协议之后发现征收程序有问题，所签协议还是否有效呢？下面凯诺拆迁律师结合自己的办案经验以及相关的法律法规来简单地为大家浅析一下

　　首先凯诺拆迁律师需要在这里强调一下，无论是集体土地征收，还是国有土地上房屋征收，由于都涉及被征收人的切身利益，所以从原则上来说，签订补偿安置协议需要建立在双方自愿平等的基础上，也就是说，协议的签订需要被征收人愿意才行，不能强迫被征收人。

　　补偿安置协议签订之后，不管是被征收人还是征收方都需要按照征收补偿协议中约定的履行自己的义务，如被征收人需要在协议中约定的时间内搬走，交出房屋或土地，征收方需要在协议中约定的时间内支付被征收人具体的补偿款，临时安置补助费等各项费用。

　　这也就是说，任何一方都不可以违反协议约定，或者是毁约，否则另一方则是可以通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　所以，从原则上来说，如果签订补偿安置协议是建立在双方自愿的基础上，不存在强迫被征收人的情况，那么被征收人就不能违反协议约定，即使之后发现了征收方存在未批先占、少批多占等其他程序违法的情形，那么鉴于协议是双方自愿的情况下签订的，所以该协议也仍然是有效的。也就是说，被征收人在签订协议之后发现征地程序不合法而所主张的协议无效，在一般情况下是难以成立的。

　　最高人民法院曾在相关的裁判案例中也有明确指出，基于合同双方自愿性原则和诚实信用原则，对合同的效力不宜轻易否定。所以，从维护法律关系和稳定性和保障绝大多数被征地农民合法地安置补偿权益角度出发，以“未批先征”为由从根本上否定所有已签订的安置补偿协议的效力，不仅不合理，而且在法律上也难以成立。

　　通常，导致协议无效的事由系存在《合同法》第五十二条规定的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”“以合法形式掩盖非法目的的”“损害社会公共利益”“违反法律、行政法规的强制性规定”等情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释 (二)》第十四条规定 “合同法第五十二条第 (五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。

　　这在《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十二条以及第十四条中也明相关的规定，行政协议存在行政诉讼法第七十五条规定的重大且明显违法情形的，人民法院应当确认行政协议无效。行政协议存在胁迫、欺诈、重大误解、显失公平等情形而请求撤销，人民法院经审理认为符合法律规定可撤销情形的，可以依法判决撤销该协议。

　　那也就是说，如果在与征收方签订补偿安置协议时，存在征收方强迫自己签订协议的情况，如口头上威胁自己，甚至采取暴力行为，强制自己签订协议，又或者是，补偿安置协议存在明显的不公平、不合理，即补偿标准明显低于《土地管理法》第四十八条“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。”之规定，以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十九条规定，此时作为被征收人，则可以在专业律师的指导下，依法向人民法院提起行政诉讼，请求法院撤销该补偿安置协议，要求重新签订。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，所以在签订补偿安置协议之前，一定要审查补偿协议中的补偿标准是否合理、公平，征收程序是否合法，如果补偿标准明显不合理，存在我们上面所说的几种情况，或者说征收程序存在漏洞，相关细节没有落实到位，那么建议大家可以暂时不要签订协议。

　　因为协议一旦签订，那么就意味着被征收人对协议中所约定的事项都认可，同时该协议也就马上产生了法律 效力，此后若再想进行维权，就会变得非常的困难，除非协议中确实存在上面我们所说的几种情况，否则难以推翻协议的合法效力。当然了，被征收人在签订协议时，如果遇到自己不懂的问题，可以先咨询专业律师，避免自己的合法权益被侵害。