罗田县国有土地上房屋征收与补偿实施办法

罗田县国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知

各乡、镇人民政府，县经济开发区管委会、县政府各部门：

《罗田县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》已经十八届县政府第66次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 2024年8月6日

 罗田县国有土地上房屋征收与补偿实施办法

第一章   总   则

第一条   为进一步规范房屋征收与补偿工作，根据《中华人民共和国民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府380号令）等有关规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条   本办法适用于罗田县行政区域内国有土地上所有的建、构筑物的征收与补偿。大中型水利、水电工程建设征收土地和房屋另有规定的，从其规定执行。

第三条   房屋征收与补偿应当遵循决策科学民主、程序正当合法、补偿公平、结果公开的原则。

第四条   县人民政府负责本行政区域内房屋征收与补偿工作，县房屋征收服务中心为本县房屋征收部门，承担具体征收与补偿实施工作。

县房屋征收、纪委监委机关、发改、财政、审计、自然资源和规划、住建、城管执法、市场监管、公安、司法、民政、信访、国投集团、供电、供水、供气、通信等有关单位及各乡镇人民政府应当依照本办法的规定和职能职责分工，互相配合，共同做好房屋征收与补偿工作。

第五条   县房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的再委托其他单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

县房屋征收部门应当与房屋征收实施单位签订委托合同，明确双方权利和义务。县房屋征收部门负责对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为进行监督。

房屋征收实施单位应当具备与房屋征收规模相适应的管理人员及必备的专业人员。

第二章   征收决定

第六条   为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由县人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用设施等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程（含棚户区改造）建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区（含棚户区）改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第七条   在下一年度有房屋征收计划的部门和乡镇，应当于每年年底向县房屋征收部门报送房屋征收计划，由县房屋征收部门统筹汇总后报县人民政府研究确定。经县人民政府批准后予以实施。特殊情况下由县人民政府进行调整或补充。

房屋征收计划应附以下材料：

（一）项目建设立项批复等文件；

（二）项目建设规划图；

（三）项目建设征地及房屋征收范围图；

（四）其他需要提供的相关材料。

第八条   依照本办法第六条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合罗田县国民经济和社会发展规划、国土空间规划、土地利用总体规划和相关专项规划。

第九条   本办法第六条第（五）项所涉征收项目为旧城区改建需要征收房屋的，应当满足危房集中或者基础设施落后的标准。县人民政府应当组织自然资源和规划、住建、房屋征收等有关部门和属地乡镇及专业人员按照具体标准进行认定，并公布认定结果，征求公众意见，经确定为危房集中或者基础设施落后的，方可实施旧城区改建。

第十条   危房集中、基础设施落后的认定：

（一）危房建筑面积占拟征收范围内房屋总建筑面积40%以上的情形可认定为危房集中；

（二）基础设施至少有5项设施现状配置低于现行配置标准50%的或至少有3项基础设施基本没有配置的，可以认定为基础设施落后。基础设施主要包括供电、管道供气、给水、雨水管网、污水管网、道路、停车位、消防、人防、环境卫生、园林绿化等方面。

第十一条   县人民政府组织县住建、自然资源和规划、房屋征收、乡镇人民政府及村（社区）等单位，对征收范围内房屋的区位、权属、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应予以配合。调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十二条   房屋征收范围确定并公告后，任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施新建、改建、扩建、租赁、抵押房屋、改变房屋用途、土地用途、装饰装修、广告设置等不当增加补偿费用的行为。违反本规定实施的不予补偿。

县房屋征收部门应当将前款所列事项在房屋征收范围内予以公告，并书面通知自然资源和规划、住建、城管执法、市场监管、供电、供水、供气、通信等相关单位暂停办理相关手续，暂停期限自公告之日起最长不得超过一年。

第十三条   县房屋征收部门应当根据有关法律法规规定、调查结果和测算情况，拟定房屋征收补偿方案。房屋征收补偿方案的内容应当包括征收依据、征收目的、征收范围、征收主体、实施单位、实施时间、补偿方式、补偿标准、补助和奖励、搬迁过渡方式和过渡期限、签约期限等事项。

第十四条   县房屋征收部门应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并广泛征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

县房屋征收部门应当将征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见拟修改的情况向县人民政府报告并公布。

因旧城区（含棚户区）改建需要征收房屋的，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，县房屋征收部门应当组织被征收人代表和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十五条   作出房屋征收决定前，应当按照有关规定组织相关部门进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。

作出房屋征收决定前，房屋征收补偿费用应足额到位，专户存储、专款专用。

第十六条  房屋征收决定涉及被征收人数量在50户及以上的，应当经县政府常务会议讨论决定。

第十七条   县人民政府作出房屋征收决定后应于7日内公告。公告应当载明征收目的、征收依据、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收实施期限、行政复议、行政诉讼权利等事项。县房屋征收部门、实施单位、属地乡镇等相关单位应做好宣传、解释工作。

第十八条   被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

 第三章   征收评估

第十九条   被征收房屋和产权调换房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。

第二十条   房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，参照被征收房屋类似房地产的市场价格进行评估。

房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定活动，任何单位和个人不得干涉房屋征收评估、鉴定活动。

第二十一条  县住建部门应当建立依法可以从事房屋征收评估的评估机构目录，向社会公开其名称、资质等级、信用信息等内容，供被征收人选择。

第二十二条  房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过投票或者摇号等方式确定。

被征收人协商选定房地产价格评估机构的，由县房屋征收部门组织。协商方式以征求意见表的形式进行，被征收人应当在规定期限内将征求意见表交由县房屋征收部门统计、核实。在7个工作日内三分之二以上的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为协商选定，由县房屋征收部门公布协商选定结果。

被征收人在7个工作日内协商不成，采取投票方式确定房地产价格评估机构的，参与投票的被征收人人数应当不少于被征收人总数的三分之二，半数以上参与投票的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为投票确定。

采取投票、摇号等方式确定房地产价格评估机构的，应当公开进行并由公证机构现场公证，县房屋征收部门公布确定结果。

第二十三条   对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10个工作日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10个工作日内，向黄冈市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋复核和鉴定期间，不影响房屋征收活动实施。

第二十四条   房屋征收评估费由委托人承担，列入房屋征收成本；房屋征收鉴定费用由申请人承担；鉴定撤销原估价结果的，鉴定费用由原评估机构承担。

第四章   补偿安置

第二十五条   县人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

（四）对按期签约搬迁的被征收人和特殊困难群体给予奖励和补助。

第二十六条  被征收人的姓名或者名称、房屋性质、房屋用途和建筑面积等，以不动产登记机构颁发的不动产权属证书记载为准；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第二十七条  住宅类房屋补偿有三种方式，分别为货币补偿、房屋产权调换、地基调换加房屋重置价货币补偿。具体方式由被征收人根据征收补偿方案自行选定。

第二十八条  选择货币补偿方式的，按房地产价格评估机构评估确定的住宅基准价给予货币补偿，基准价包含主体房屋、基础、基底土地。主体房屋建筑面积计算系数、房屋征收评估修正指引在征收补偿方案中另行制定。主体房屋以外的附属房屋按附件1标准进行评估给予货币补偿，装饰装修按附件2标准进行评估给予货币补偿，其他构筑物、附着物按附件3标准进行评估给予货币补偿。

第二十九条   选择产权调换补偿方式的，根据房屋主体建筑面积按比例在相对应的安置小区中进行产权调换。主体建筑面积换算系数、安置房屋换算系数、安置房屋房源在征收补偿方案中另行制定。主体房屋以外的附属房屋按附件1标准进行评估给予货币补偿，装饰装修按附件2标准进行评估给予货币补偿，其他构筑物、附着物按附件3标准进行评估给予货币补偿。

第三十条  选择地基调换加房屋重置价货币补偿方式的，主体房屋重置价格包含房屋主体和正负零以下两米以内的基础价格，正负零以下两米以外的按实际价格另行补偿。主体、附属房屋按附件1标准进行评估给予货币补偿，装饰装修按附件2标准进行评估给予货币补偿，其他构筑物、附着物按附件3标准进行评估给予货币补偿。

第三十一条  被征收人土地使用权为国有土地性质，有余基面积的（余基面积计算方式为证载土地面积减去主体房屋正投影占用基底面积），按余基土地基准价给予货币补偿，余基土地基准价由土地价格评估机构进行评估确定。

第三十二条  未建房的闲置国有土地按土地基准价给予货币补偿，土地基准价由土地价格评估机构进行评估确定。未建房的闲置国有土地的基础及其他构筑物按附件3标准进行评估给予货币补偿。

第三十三条   非住宅类房屋补偿：

（一）商业类房屋补偿有两种方式，分别为货币补偿方式和产权调换方式。选择货币补偿方式的按房地产价格评估机构评估确定的商业基准价给予货币补偿。选择产权调换方式的在相对应的安置小区中进行产权调换；

（二）被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房（主要指用于商业经营的一楼门面）使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。已依法取得营业执照的，对其正在用于经营的部分，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助，具体标准在征收补偿方案中另行制定。

第三十四条   经营性用房停产停业损失补偿：

（一）已办理合法、有效工商营业执照并连续经营2年至今仍在正常经营的商业性房屋，按被征收经营性房屋的商业用房基准价给予一次性停产停业损失补偿，具体标准在征收补偿方案中另行制定。

（二）被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房（主要指用于商业经营的一楼门面）使用的，按照其实际用于经营部分的面积给予一次性停产停业损失补偿，具体标准在征收补偿方案中另行制定。

（三）商业房屋不另行享受过渡期间临时安置补偿费。停产停业损失只补偿给被征收人。被征收房屋存在租赁关系的，生产经营者不是被征收人的，由租赁双方自行协商解决。

第三十五条   被征收房屋建筑面积的认定以《不动产权证》或《房屋所有权证》为依据。未办理《不动产权证》或《房屋所有权证》的，以测绘机构现场测绘的建筑面积为准（有证据证明是违法建筑的除外）。

第五章   补助与奖励

第三十六条   对按期签约、搬迁的被征收人给予奖励。

被征收人与实施单位在房屋签约期限前三分之二时间段内签订房屋征收补偿与安置协议并搬迁腾空交付房屋的，依据被征收房屋主体建筑面积给予100元/㎡的提前腾房奖；

被征收人与实施单位在房屋签约期限后三分之一时间段内签订房屋征收补偿与安置协议并搬迁腾空交付房屋的，依据被征收房屋主体建筑面积给予50元/㎡的提前腾房奖；

超过签约期限签订房屋征收补偿与安置协议的，不予奖励。

具体签约期限在征收补偿方案中另行制定。

第三十七条  被征收人自行解决过渡期用房，县房屋征收部门或实施单位按以下标准支付过渡期间临时安置补偿费：

（一）选择货币补偿的，按5000元/户的标准，一次性支付过渡期间临时安置补偿费；

（二）选择房屋产权调换的，按被征收人实际选择住宅房屋面积每月6元/㎡的标准，支付过渡期间临时安置补偿费。过渡期自被征收人交付被征收房屋之日起至取得调换房屋之日后再顺延6个月止。如果安置房屋延期交付的，按实际取得调换房屋之日后再顺延6个月止计算过渡期间临时安置补偿费；

（三）选择地基调换加房屋重置价货币补偿方式的，按被征收人主体房屋面积每月6元/㎡的标准支付过渡期间临时安置补偿费，过渡期按12个月执行。因实施单位的原因造成调换地基延迟交付的，按实际取得调换地基之日后再顺延12个月止计算过渡期间临时安置补偿费。

第三十八条  县房屋征收部门或实施单位按以下标准支付搬迁费：

（一）选择货币补偿的，按被征收房屋主体建筑面积10元/㎡的标准给予一次搬出搬迁补偿费。主体房屋建筑面积不足100㎡的按100㎡计算；

（二）选择房屋产权调换的，按被征收房屋主体建筑面积10元/㎡的标准给予搬出搬迁费。回迁搬迁费根据实际选房面积10元/㎡的标准给予回迁搬迁费；

（三）选择地基调换加房屋重置价货币补偿方式的，按被征收房屋主体建筑面积20元/㎡的标准给予一次性搬出、回迁补偿费。主体房屋建筑面积不足100㎡的按100㎡计算。   

第三十九条   选择产权调换方式的，被征收房屋原已安装的水、电、气、有线电视、电话、宽带等进户设施由安置房源建设单位配套进户到位；选择货币补偿方式或地基调换加房屋重置价货币补偿方式的，给予一次性货币补偿，补偿标准在征收补偿方案中另行制定。

第四十条   选择产权调换方式的，对被征收房屋已办理《国有土地使用权证》或《房屋所有权证》等房屋证件的，每证给予2500元补助，《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》齐全或具有《不动产权证书》的给予5000元补助，最高不超过5000元/户、栋。选择货币补偿方式的，在房屋征收评估修正指引中给予补偿，具体标准在征收补偿方案中另行制定。

 第四十一条   对民政、残联、卫健等部门认定为特困供养人员、最低生活保障对象、持有二级以上残疾证的重度残疾人、计划生育特殊困难家庭，房屋被征收时，每户一次性补助不超过10000元，不重复计算。 

第六章   其他规定

第四十二条  房屋征收实施单位与被征收人依照本方案签订房屋征收补偿协议书后，被征收房屋的《不动产权证》或《房屋所有权证》《土地使用权证》同时予以收回注销。

第四十三条   被征收人选择产权调换方式的，由安置房源建设单位为被征收人调换的商业及住宅用房办理《不动产权证书》，被征收人不承担《不动产权证书》手续办理相关费用。

第四十四条   被征收人必须自签订征收补偿协议之日起5日内搬迁腾空被征收房屋，搬迁腾空验收合格后7日内，选择货币补偿的一次性付清；选择产权调换的付房屋补偿款的90%，剩余10%在交付还建房屋时一并结算；选择地基调换加重置价货币补偿方式的房屋征收补偿款一次性付清。地基基础正负零以下两米以外的基础，由实施单位组织验收后据实结算，一次性付清。

第四十五条  被征收人应当保持被征收房屋结构完整，不得自行拆除被征收房屋及房屋的装修装饰、附着物及附属设施。被征收人因擅自拆除被征收房屋造成经济损失、安全事故或其他意外事件，产生的后果及法律责任由被征收人承担。

第四十六条   根据房地产市场供需情况变化，可以制定房屋征收调节政策。适时通过“房票”等方式进行补偿安置，具体政策另行制定。

第四十七条  特殊事项根据《罗田县人民政府办公室关于建立罗田县房屋征收联席会议制度的通知》一事一议，作为征收补偿依据。

第七章  争议处理

 第四十八条   房屋征收补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第四十九条   征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，县房屋征收部门对被征收房屋实行货币补偿，并向公证机构办理补偿款提存公证。

第八章   法律责任

 第五十条  县房屋征收部门或实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内无法达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由县房屋征收部门或实施单位报请县人民政府作出补偿决定。

第五十一条  被征收房屋所有权人不明确是指暂时无法确定产权的合法所有人或者产权归属存在争议、诉讼等情形。房屋所有权人下落不明，经县房屋征收部门或实施单位发布公告后仍无法找到，导致不能达成协议的，参照被征收房屋所有权人不明确处理。

第五十二条  县房屋征收部门或实施单位报请县人民政府作出补偿决定，应当提交以下材料：

（一）报请作出补偿决定的申请；

（二）被征收房屋基本情况；

（三）被征收房屋评估资料；

（四）对被征收房屋的征收补偿方案；

（五）与作出补偿决定相关的其他材料。

第五十三条   县人民政府收到县房屋征收部门或实施单位的申请后，应当审查决定是否受理；对决定受理的，应当书面通知被征收人。县人民政府应当自受理申请之日起30日内作出补偿决定，并于7日内在房屋征收范围内予以公告。

第五十四条  补偿决定主要包括以下内容：

（一）县房屋征收部门、被征收人的姓名或者名称等基本情况；

（二）争议的事实和理由；

（三）认定的事实、理由和适用的法律依据；

（四）对被征收人的具体补偿方案；

（五）搬迁期限（不得少于15日）；

（六）被征收人申请行政复议、提起行政诉讼的权利及期限。

第五十五条  作出补偿决定时，被征收人已明确选择征收补偿方式的，应当按照其选择的征收补偿方式作出补偿决定。

被征收人未明确选择征收补偿方式的，应当提供产权调换和货币补偿两种补偿方式，县房屋征收部门可以代为选择产权调换的房屋。执行补偿决定时，被征收人选择产权调换方式的，县房屋征收部门可将产权调换房屋价值折现，并根据补偿决定载明的货币补偿金额给予货币补偿。

第五十六条  补偿决定应当直接送达被征收人；被征收人拒绝签收的，可以留置送达；直接送达有困难的，可以邮寄送达。采取上述方式无法送达的，可以公告送达。公告送达，应当在案卷中载明原因和送达经过。

第五十七条  被征收人拒绝领取货币补偿款或者接收产权调换的房屋，对采取货币补偿方式的，县房屋征收部门或实施单位应当将货币补偿资金以专户存储的方式予以保管或者向公证机构申请提存公证；对采取产权调换方式、未选择补偿方式或者被征收房屋所有权不明确的，由县房屋征收部门或实施单位负责妥善保管补偿决定明确的产权调换房屋。

第五十八条   被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，县人民政府依法向人民法院申请强制执行。

被征收人对补偿决定不服提起行政诉讼的，在诉讼过程中，对不及时搬迁可能会给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补损失的，县人民政府可以申请人民法院先予执行。

第五十九条   申请人民法院强制执行之前，县人民政府应当催告被征收人履行搬迁义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：

（一）履行义务的期限；

（二）履行义务的方式；

（三）被征收人依法享有的陈述权和申辩权。

被征收人收到催告书后有权进行陈述和申辩。县人民政府应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，应当予以采纳。

第六十条   工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由执纪部门责令改正；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十一条   采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依纪给予处分；违反治安管理的，依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十二条   供电、供气、供水、通信、市政等相关工作人员不配合征收工作的，由其主管单位责令改正，造成不良后果的，依法追究责任。

第六十三条   房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，记入信用档案，5年内不得进入本县房地产评估市场。情节严重造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十四条   房地产测绘机构或者测绘从业人员出具虚假或者有重大差错的测绘报告的，记入信用档案，5年内不得进入本县房地产测绘市场。情节严重造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十五条   采取暴力、威胁等方式阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，违反治安管理的，依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章   附   则

第六十六条   本办法自印发之日起施行，有效期3年。2011年6月23日县人民政府公布的《罗田县国有土地上房屋征收与补偿办法》（罗政规〔2011〕6号）同时废止。本办法施行前已发布征收决定的项目，继续沿用原有的规定办理。  

第六十七条   本办法由罗田县房屋征收服务中心负责解释。  

附件：1.主体、附属房屋重置价格补偿参考

          2.房屋装饰装修重置价格补偿参考

3.其他构筑物、附着物和青苗重置价格补偿参考

附件1

             主体、附属房屋重置价格补偿参考

注：附表中未列入在内的项目由房地产估价师依据市场价格结合成新据实评估确定。

适用情况说明：

1.本房屋重置价格没有考虑土地的取得和开发费用以及前期报建费用。

2.房屋重置价格是按2023年底时的建筑材料价格水平和建筑技术，重新建设与估价对象具有同等功能效用、全新状态的房屋建筑物的正常价格，含2米的基础工程、主体工程。

3.编制依据为《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》（2022版）、《湖北省建设工程施工取费定额》（2018版）、2023年10月份湖北省各市、州工程材料市场信息价（黄冈）。

4.房屋折旧年限根据实际建房年份向下修正，1979年之前下修8%，1980年—1989年下修6%，1990年—1999年下修4%，2000年—2009年下修2%，2010年之后不下修。

5.层高调节：标准楼层按3.2米，对于超过标准层的按每超高1.0米增调15%的系数调整重置价格。

6.结构、构件等特征与标准不符时，重置价格可根据实际情况进行相应修正。

7.如确实有特殊情况的，再到现场进行核实，并根据实际情况另行处理。

附件2

房屋装饰装修重置价格补偿参考