北京土地征收律师：征地拆迁中，经常会出现的几种情况

　　征地拆迁会涉及巨大的征收成本，同时又涉及众多的老百姓，所以在城中村改造、棚户区改造以及其他的普通的征地拆迁过程中，往往会出现各种问题，而最常见的就是征收方以各种理由侵害被征收人的合法权益，所以广大被征收人在遇到土地征收，或者是房屋征收时，以下几种情况一下要注意，避免自己的合法权益被侵害。

　　第一种情况，以租代租

　　根据《土地管理法》中的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。收下列土地的，由国务院批准：（一）永久基本农田；（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。

　　征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　也就是说，征收农村集体土地，征收方在因公共利益需要占用永久基本农田，或者占用耕地超过七十公顷等土地的，需要向国务院申请征地，也就是其需要拿到国务院作出的征地批复文件，或者是省、直辖市作出的征地批复文件。

　　只有拿到征地批复之后，相关部门才可以实际占用土地。不过在向有关部门申请征地之前，征收方还需要按照《土地管理法》中的规定，依法履行征收前置工作，包括在征收范围内发布土地征收预公告、补偿安置方案，开展土地现状调查，确认房屋面积以及地上附着物等情况。

　　如果征收方没有依法履行这些征收前置工作，或者说征收程序落实不到位，那么从原则上来说都是不可以向有关部门申请征地的。因此，实践中有的征收方为了规避审批手续，就会通过以租代征的方式来实际占用土地。所以谓地以租代征就是，征收方直接与村委会或者土地使用权人签订土地租赁协议，然后按照每年每亩给予多少钱来永久占用土地。

　　对此，凯诺拆迁律师要在这里告诉大家，因公共利益需要占用土地的，必须要办理审批手续，通过以租代征的方式来占用土地肯定是不合法的，是侵害被征收人合法权益的行为，这在个别地方发布的相关法律法规上都有明文规定。

　　因此凯诺拆迁律师提醒大家，在遇到土地征收之后，一定要审查征收方的征收行为是否合法，如果发现征收程序没有落实到位，如征收方没有办理相关的审批手续，即没有征地批复等，便让自己交了土地，并实际占用了土地等，那么建议被征收人一定要马上向有关部门投诉、举报。

　　第二种情况，房屋被认定为违法建筑

　　在征收范围内的无证房屋，相关部门在确定征收范围之后，就需要马上对无证房屋开展调查、确认房屋的合法性。但是从实践过程中来看，有的征收方经常会在被征收人对补偿不满意而拒绝签订补偿安置协议的情况下，才将其的房屋口头上认定为违法建筑。

　　但是在口头上认定该房屋是违法建筑之前，已经对该房屋的面积等情况下进行了确认，所以凯诺拆迁律师在这里要提醒大家，在遇到征收方已经确认了房屋面积的情况下，后又因补偿问题，又把房屋认定为违法建筑，并按照违法建筑处理，那么这很有可能是征收方想要尽快实现征收的一种套路，因此房屋一旦在自己拒绝签订补偿安置协议的情况下，被征收方认定为违法建筑时，被征收人一定要马上咨询专业律师，同时也要收集相关的证据材料。

　　一般房屋在被认定为违法建筑之后，房屋随时都有可能会被强制拆除，所以建议对房屋进行拍照、录像，之后马上针对相关部门作出的责令限期拆除决定，向人民法院提起行政诉讼，请求法院撤销，依法维护自己的合法权益。

　　第三种情况，口头答应被征收人提出的条件，但又拒不承诺

　　在征收过程中，有的被征收人往往会因补偿不合理而拒绝签订补偿安置协议，被征收人不签订协议，征收方则无法推进征收工作，所以极个别的征收方为了推进征收工作，便会口头上答应被征收人提出来的条件，或者说是自己口头上承诺被征收人好处。

　　实践中，有的被征收人在一听到征收方答应了自己的条件时，往往会信以为真，然后便跑去与征收方签订补偿安置协议，可事后却拒不承认自己所答应的事情。对此，凯诺拆迁律师提醒大家，在遇到征收方主动口头上答应自己的条件，或者主动承诺自己好处时，一定要注意，这很有可能是征收方的糖衣炮弹。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，一旦遇到征收方使用各种办法侵害自己的合法权益，那么被征收人一定要马上咨询专业律师，如果有必要一定要尽快在专业律师的帮助下通过法律途径来维护自己的权益。