北京商铺拆迁补偿律师：农村房屋拆迁，房屋价值怎么确定？

　　众所周知，国有土地上房屋、单位因修建公道，高铁，水利工程，文化、教育等其他因公共利益的需要而被征收之后，被征收房屋的最终价值是由评估机构结合被征收房屋的实际情况，及被征收房屋周边房地产的市场价格来评估确定的。也就是说，被征收的国有土地上房屋周边市场价格为每平方米五六千左右，那么评估机构也需要参考这个标准，对被征收房屋价值进行评估。

　　对此，可能有很多被征收人会提出，既然国有土地上房屋的价值由评估机构评估确定，那么农村集体土地，也就是宅基地上的房屋如果因公共利益需要被征收的话，其房屋价值又该如何确定呢？

　　首先凯诺拆迁律师在这里需要告诉大家的是，农村宅基地上房屋征收标准跟国有土地上房屋征收标准是有很大区别的，两者不能混为一谈，也就是农村房屋征收补偿是农村房屋征收补偿，国有土地上房屋征收补偿是国有土地上房屋征收补偿，其补偿标准都是不一样的，而且补偿差距也非常之大，无法相提并论。

　　之所以补偿标准会有较大的差别，其主要原因就是土地性质不同，根据《土地管理法》中的规定，农村房屋所占用的土地（宅基地）性质为农村集体所有，而国有土地上房屋不用多说，自然是为国有。所以一般情况下，国有土地上房屋征收，所涉及的利益往往会比较大。但最终是多少，仍然需要由评估机构评估确定。那么，对于农村宅基地上的房屋价值，一般要如何确定呢？

　　首先，根据《土地管理法》第四十八条规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　也就是，征收农村集体土地上房屋，必须要遵循被征收人的意愿，然后采取重新安排宅基地、提供安置房或者是货币补偿的方式给予被征收人合理公平的补偿。但是该条规定中，包括《土地管理法》第四十七中也都没有明确规定，宅基地上房屋最终价值是怎么确定的。

　　不过，从实践过程中来看，一般情况下也是通过评估来确定的。如果被征收人选择的是货币补偿，那么在选定评估机构后，可以由评估机构结合被征收房屋的始建年限、新旧程度以及房屋整体结构、材质（是砖混还是土坯，钢筋）等影响被征收房屋价值的因素确定最终的补偿标准。

　　比如《马山县征收集体土地补偿安置办法》中规定，评估价货币补偿安置。具有拆迁安置资格的被拆迁人选择自行安置的，其住宅房屋实行评估价补偿。采取评估价货币补偿的，被拆迁住宅房屋参照国有划拨土地上房屋评估确定的分类评估补偿单价，根据不动产登记证记载建筑面积，核算拆迁补偿费用。

　　评估按照房地一体化方式实施，房屋补偿单价已包含房屋占地及其配套用地价值，不再另行支付房屋占地部分的征地补偿费。

　　这里需要注意的是，评估机构一般是由被征收人协商选定，不是由征收方直接决定，如果评估机构是由征收方在未经被征收人同意的情况下确定的，那么从原则上来说则是对被征收人不利的，同时也是违反法律法规的行为，这在《国有土地上房屋征收评估办法》以及地方发布的相关办法中也都有明确的规定。

　　比如《宁波市奉化区征收集体所有土地房屋拆迁实施办法》中明确规定，拆迁房屋需要价格评估的，区自然资源和规划部门应当将拆迁补偿评估项目向社会公告，并在拆迁人和被拆迁人代表的公开监督下从报名的具有法定资格的房地产评估机构中随机产生1家评估机构。拆迁人应当与评估机构签订委托评估协议，评估所需费用由拆迁人承担。

　　在征地拆迁中，评估环节对被征收人来说非常的重要，所以凯诺拆迁律师在这里提醒大家，不管是国有土地上房屋征收，还是集体土地上房屋征收，在遇到征收之后，都一定要积极地参与到评估过程中，如果自己不能参与评估环节，可以委托其他家人参与，因为只要有一个细节落实不到位，比如评估机构没有实地进行，评估机构没有考虑到被征收房屋的新旧程度等，都有可能造成被征收房屋价值不合理。

　　也就是被征收人只有参与到评估环节中，那么不仅可以起到监督评估机构工人员的作用，同时遇到有不合理的地方，也能第一时间发现。

　　总之，专业拆迁律师最后想要告诉大家的是，征收涉及被征收人的切身利益，广大被征收人一定要提前了解相关的征收程序及相关的法律知识，一旦在征收方推进征收工作的过程中遇到问题，比如征收程序不合法，补偿标准不符合法律规定的征收原则等，那么被征收人就可以及时地发现，并能及时地应对。