北京企业拆迁律师：征收补偿不合理怎么办？

　　近几年，根据相关的政策要求，全国范围内开启了城中村改造、老旧小区改造、城市更新等各类活动。这些改造项目的最终目的是为了改善部分老百姓的生活质量，提高部分老百姓的居住条件。也就是，城中村改造、老旧小区改造等，都是为老百姓，所以，在一定程度上来说，这些活动，也具有公益性质。

　　也正因为具有公益性质，所以在具体实施的过程中，也要全面保障老百姓的切身利益，比如保障老百姓在改造中的知情权、参与权、选择权以及补偿权益等等。可是实践过程中，极个别的城中村改造中，或者是在老旧小区改造中，相关部门的改造行为却与政策要求背道而驰。

　　张某是秦皇岛人，其在秦皇岛有合法房屋一套。据张某反映，2020年，当地为了提升城市面貌，拉动地方经济增长，开启了一系列的建设活动及改造活动，并作出了房屋征收决定。事实上，张某所在的小区，其实在2020年之前已经改造过一次，但让张某等人没有想到的是，此次相关部门作出的征收决定中，其所在的小区再次被纳入在了征收范围内，那也就是意味着，张某家的房屋被征收了。

　　房屋被征收肯定是因公共利益需要，所以张某也深知其就算不想被征收，相关部门依然会征收的，既然其改变不了被征收的事实，那只要征收补偿标准合理，其也就只能接受。随后其便在街道办（小区）公告栏中看到了补偿安置方案。对于补偿安置方案中的补偿标准，张某认为不合理，无法保障自己拆迁之前的生活水平。所以，其也就没有办理补偿登记，更没有签订补偿安置协议。

　　随后，张某便与征收方就补偿事宜进行了沟通，可是一直都没有谈成。本为以就这样僵持下去了，但让张某没有想到的是，在2022年，为了按时推进征收工作，征收方开始进行逼迁，对张某房屋所在的单元楼两侧的房屋进行了部分拆除，随后征收方又自行委托了鉴定机构对张某房屋进行了危房鉴定。

　　那也就是说，此时张某的房屋已经被征收方认定为“危险房屋”了。但是对于征收方这一切的行为，包括危房鉴定等，张某是一概不知。2022年6月份，某相关部门针对张某作出了《危险房屋拆除通知》，该通知中称，张某的房屋属于D级危房，要求张某在2023年之前搬离。

　　所谓的危房指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。”但危房一般分为四个等级，分别为A级、B级、C级、D级。A级是非危险房；B级是危险点房；C级是局部危险房；D级是整栋危险房。

　　如果房屋是A级或者B级，只要经过修缮、加固变成安全住房，那么就不属于严格意义上的危房，而倘若房屋属于C级或是D级，那么一般情况下，房屋整体结构已经出现了较大的变动，部分承重结构已经不能满足人们正常使用需要，即使经过了修缮，也可能改变不了现状，因此，严格来讲，此类房屋才算真正意义上的“危房”，需要拆除重新建设。

　　我们回归到本案中，某部门在作出危险房屋拆除通知几天后，又针对张某作出了《危险房屋强制拆除暨紧急避险决定书》，该文件的意思就说你的房屋已经危害到了生命安全，如果你不及时搬迁，他们现在必须要采取强制措施，拆除房屋了。

　　果不其然，某部门在作出该文件的同一天早上，也就是前脚作出文件，后脚就组织大量的相关人员，以张某的房屋是危房为由，强制拆除了其的房屋。房屋被某相关部门强制拆除之后，张某虽然气愤，但也在朋友的介绍下，联系到了专门做征地拆迁案件的凯诺拆迁律师。最终其也委托了凯诺律师来全权处理此案件，并也在凯诺律师的帮助下，取得了阶段性的胜利，法院最终判决某相关部门强制拆除张某房屋的行为违法。

　　对于本案，凯诺拆迁律师在介入之后，首先结合张某提供的相关材料，以及强制拆除现场的照片，视频等重新梳理了一下张某的案件情况，在梳理之后就发现了两个重大违法点，这也成为了法院确认某相关部门强制拆除张某房屋重要的依据。

　　首先，危房鉴定只能由房屋所有权人或居住人提出。根据相关的法律法规，房屋所有权人或是使用权人向当地鉴定机构提供鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证据。这也就是说，不管房屋是否属于危险房屋，征收方是不能以房屋所有权人的身份，或者说是代替居住人、所有权人提出危房鉴定的申请。

　　可是本案中，征收方在对张某房屋两侧的房屋实施强制拆除之后，就在张某不知情的情况下，擅自委托鉴定机构对张某房屋进行鉴定，显然违反了上述的法律法规。

　　其次，鉴定程序不合法。根据相关的法律法规，鉴定机构进行房屋安全鉴定应按下列程序进行：（一）受理申请；（二）初始调查，摸清房屋的历史和现状；（三）现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况；（四）检测验算，整理技术资料；（五）全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；（六）签发鉴定文书。

　　本案中，某部门在未履行任何程序的情况下，就直接申请鉴定，且也没有将相关的鉴定报告送达给张某，保障其应有的权益，便直接作出紧急避险决定书，甚至马上强制拆除其房屋，也显然违反了法律法规，侵害了张某的合法权益。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，危房鉴定不是谁都可以的，也不是谁都可以申请的，若在征收中遇到征收方代替被征收人申请危房鉴定，作为被征收人一定要尽快在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。