北京企业拆迁律师：马上要拆迁了，对于没有证的房屋是怎么认定的？

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》等其他相关的法律法规中规定，因公共利益的需要，可以征收国有土地上个人房屋、单位，也可以征收农村集体土地，包括宅基地上的房屋，并给予被征收人合理、公平的补偿，包括被征收房屋价值的补偿，地上附着物、土地补偿费等补偿费用。

　　对于房屋价值的补偿，一般是基于房屋是合法的情况下，也就是被征收房屋有建设审批手续，有产权证以及其他相关能证明房屋是合法的材料。但是实践过程中，有很多房屋都缺少这样或者是那样的证件，尤其是农村房屋，经常存在没有产权证，没有建设审批手续等情况。

　　对于这样的房屋，从实践过程中来看，只要在征收范围内，那么征收方通常会直接认定为违法建筑，尤其是当被征收人对补偿不满意，而拒绝签订补偿安置协议的情况下，征收方往往会以房屋没有产权证，而对被征收房屋以违法建筑的名义进行处置，并且也不对被征收人予以任何的补偿。

　　那么在征地拆迁范围内的无证房屋，一般情况下应该如何认定呢？下面我们就结合相关的法律法规及律师办案的经验来告诉大家。

　　首先《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　《土地管理法实施条例》中明确规定，征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。

　　由此我们可以得知，对于征收范围内的房屋，相关部门在作出征收决定或者是拟定补偿安置方案之前应当要先进行摸底调查，弄楚清房屋的具体情况，包括房屋面积，用途以及房屋有没有产权证，以及其他相关的证明文件等。

　　对于有产权证，有建房审批手续或者是能证明房屋是合法的，可以依法给予公平、合理的补偿，但如果房屋没有产权证，也没有相关的证明材料，按照法律上规定的，则不予补偿。

　　只不过这里凯诺拆迁律师需要提醒大家，对于房屋是否合法或违法的认定，从原则上来说不能仅凭有证或者是无证来进行认定，这对当事人来说是不公平的。一般情况下，应当要结合房屋的始建年限，房屋建设时的情况等其他因素来对无证房屋进行认定，简单点来说就是需要了解为什么房屋没有产权证，没有建房手续的原因，而不是单纯的只以有证或无证确认房屋的合法性。

　　其次，在调查之后，如果房屋始建年限是九十年代，甚至是七八十年代的房屋，那么很有可能会存在历史遗留的问题，此类房屋从原则上来说就不宜直接认定为违法建筑，且不能不给予被征收人相应的拆迁补偿。这在司法实践中也有类似的案例。

　　如最高人民法院曾在相关的裁判案例中指出，在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿；违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政赔偿。在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。行政赔偿的项目、数额不得少于被征收人通过合法征收补偿程序获得的行政补偿项目、数额。

　　除此以外，因招商引资的原因造成房屋没有办理产权证，没有办理相关审批手续，从原则上来说也是不宜直接认定为违法建筑，且对被征收人不给予任何补偿的。也就是说，房屋因招商引资政策而建，在征收之前又对该房屋的面积等情况进行了认定，所以，在一定程度上来说不仅具有一定的信赖利益，而且还得到了征收方的认可，因此需要给予被征收人合理公平的补偿。

　　对此，凯诺拆迁律师提醒大家，在遇到征收之后，对于自己家房屋没有相关的产权证、没有审批手续的，一定要警慎，如果自己不清楚是怎么回事，要赶紧询问家人是怎么回事，若房屋是因史遗留问题造成的，也就是房屋是90年代之前所建，或者是因招商引资政策而建，导致房屋没有相关手续的，一定要记住，一般是有拆迁补偿的。

　　实践中，如果征收方在这种情况下将房屋直接认定为违法建筑，或者说是在确认房屋面积之后，因被征收人拒绝签订协议，征收方又将房屋认定为违法建筑的，那么要么征收方就是想降低征收成本，要么就是想以这种方式来促进征收工作。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，不管是哪一种，只要被征收人遇到对自己不利的情况，都要马上收集相关的证据材料，并马上咨询专业律师，如果有必要，可以要在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。