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北京房屋拆迁律师：国有土地上房屋中，被征收房屋价值如何评估？（下）国有土地上房屋因公共利益（包括修建公路、高铁、水利工程、文化、教育等）被征收的话，一般被征收房屋的价值，也就是最终的拆迁补偿是由评估机构评估确定。所以，如我们昨天的文章中所说的一样，被征收人最终能拿到多少，补偿是高或者是低，完全是看评估机构如何对被征收房屋价值进行评估了。 因此，评估环节对被征收人来说至关重要。在评估环节只要有一个细节有漏洞，有一个细节没有落实到位，那么终究会直接影响到被征收房屋价值的补偿。所以，凯诺拆迁律师提醒大家，如果相关部门因公共利益需要将自己家的房屋划在了征收范围内，那么被征收人除了要及时地了解征收程序之外，还要在此过程中注意评估环节，包括评估机构的选定。 事实上，在被征收房屋价值评估环节，法律上规定被征收人是有权参与其中的，例如评估机构的选定，就是需要由被征收人协商选定，征收方不能直接决定，对于没有在规定的时间内选定的，才能由征收方以少数服从多数等方式确定。在选定好评估机构之后，那么不久之后，评估工作就会正式开始。 那么，对于被征收房屋价值的评估，评估机构要如何评估呢？对于这点，我们昨天已经说了几点，今天凯诺拆迁律师就结合自己的办案经验再给大家说几点。 其一、应以征收决定公告之日为评估时点 对于被征收房屋价值的评估，可不是想什么时候评估就能什么时候评估的。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 也就是说，评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，征收决定是什么时候在征收范围内公布的，就需要以什么时候为评估时点，对被征收房屋价值进行评估，比如说征收决定公告时间为5月13号，而房价为三千一平方米，那么评估机构就应当要参考5月13号当日的被征收房屋周边房地产的市场价格对被征收房屋价值进行评估，也就是参考这三千的价格，确定最终的评估结果。 不过，有一点需要广大被征收人注意，如果征收决定公告之后，征收方并没有开展具体的征收工作，而是等了好几年才开展征收工作，那么此时对被征收房屋价值进行评估的时点，从原则上来说就不宜再按照几年前公布征收决定的时间为评估时点了，尤其是在这期间房地产市场价格发现较大变化的情况，评估时点一般来说需要重新选定。 另外还有一种情况也需要大家注意，就是征收决定公布之后，评估机构对被征收房屋价值进行了评估，但是评估之后没有将评估报告及时转交给被征收人，而是两年之后被征收人才收到评估报告，或者说是出具评估报告之后，征收方迟迟没有依据评估报告对未签订补偿安置协议的被征收人作出补偿决定，而是过了好几年才依据当年出具的评估报告对被征收人作出了补偿安置决定，那么从原则上来说这对被征收人也是不公平的，尤其是在房价上涨的情况下。 对此凯诺拆迁律师提醒大家，在评估环节，如果评估时点不对，或者说出具评估报告后，征收方迟迟没有转交给被征收人或作出征收补偿决定，那么被征收人可要马上收集相关的证据材料，然后马上咨询专业律师，在专业律师的帮助下找到具体的违法点之后，具有针对性的依法维护自己的权益。 其二、必须要结合被征收房屋的情况进行评估 对被征收房屋价值的评估，除了要确定好评估时点之外，那么在具体评估时，还要结合被征收房屋的具体情况，不能仅凭房屋表面的情况就出具评估报告。按照《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，对被征收房屋价值进行评估时，必须要考虑到被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。 实践中，如果评估机构只对房屋面积进行了确认，然后就出具的评估报告，那么该评估报告的合法性就有待商榷了。所以实践中，广大被征收人在评估阶段一定要参与进来，只要参与进来，那么就能第一时间发现评估机构工作人员的行为符不符合法律法规，或者说有没有侵害自己的合法权益。 倘若发现评估程序有漏洞，如评估师没有考虑到房屋的新旧程度等问题，那么我们也能第一时间针对他们的行为，向有关部门反映，要求他们重新对被征收房屋价值进行评估。 其三、出具后的评估报告上必须要有被征收人的签名和评估师的签名 从原则上来说，整个评估环节都需要有被征收人的参与，在评估完成之后，评估师需要将评估报告拿给被征收人签字。这里需要注意一下，即使被征收人全程参与了评估，在签字的时候也要仔细查看评估报告中的内容，具体查看房屋面积是否与实际面积有差，房屋用途是否与实际一样等等。 一旦发现评估报告中的房屋面积与实际房屋面积不一样，此时被征收人就需要做好维权的准备工作。当然被征收人也可以先向评估机构提出自己的疑问，问为什么面积实际不一样，如果评估机构以各种理由拒绝更改，被征收人则可以向有关部门反映，若反映无果，建议尽快咨询专业律师，然后在专业律师的帮助下，通过行政诉讼来维护自己的合法权益。 |
