​武穴市征收集体土地房屋补偿实施办法

武穴市征收集体土地房屋补偿实施办法

第一章  总  则

第一条  为规范武穴市征收集体土地房屋补偿安置工作，维护征收当事人的合法权益，保障建设项目顺利实施，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《湖北省土地管理实施办法》等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条  在本市行政区域内因经济和社会发展利益需要征收集体土地房屋（包括附属物，下同），并对被征收人给予补偿和安置的，适用本办法。

第三条  征收集体土地房屋补偿应当遵循决策科学民主、程序正当合法、补偿公平、结果公开的原则。 

第四条  市人民政府是征收集体土地房屋补偿的责任主体，自然资源和规划局为土地征收部门，各镇（街道）为本行政区域内征收集体土地房屋补偿工作实施单位。

市纪委监委机关、公安局、发展和改革局、财政局、审计局、自然资源和规划局、住房和城乡建设局、市综合行政执法局、市场监督管理局、民政局、城市投资发展集团有限公司、供电、供水、通信等派出部门或下属设置机构及镇（街道）应当依照本办法的规定和职责分工，互相配合，共同做好征收集体土地房屋补偿工作。

第五条  市纪委监委机关应当加强对参与征收集体土地房屋补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监督检查。

第二章  征收管理

第六条  征收集体土地房屋应当符合《土地管理法》第四十五条规定，市人民政府应当发布土地征收预公告，公告内容包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等，土地征收预公告自发布之日起，任何单位和个人不得在拟征地范围内抢栽抢建，违反规定抢栽抢建不予补偿。

第七条  征地部门应对被征收集体土地房屋进行土地现状调查和社会稳定风险评估。

第八条 市人民政府应当依据相关政策拟定征地补偿安置方案，并依法在被征收房屋所在地的集体经济组织范围内公告，听取意见。多数被征地的农村集体经济组织成员认为土地征收补偿安置方案不符合法律、法规规定的，市人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

土地征收补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容。

第九条  被征地的所有权人、使用权人应当在补偿安置方案规定期限内，按不动产权属证明材料办理征地补偿登记手续，未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以土地现状调查和公示结果为准。

第十条  自征地预公告之日起，在征收范围内实施下列行为的，一律不予补偿：

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋、土地用途；

（三）房屋析产、转让、租赁、抵押；

（四）迁入户口或者分户（因婚姻、出生、大中专毕业、军人退伍、刑满释放等原因迁入户口的除外）；

（五）以被征收房屋为住所办理工商登记注册手续；

（六）房屋装修装饰、广告设置等其他增加补偿利益的不当行为；

（七）抢栽抢种的。

第十一条  征收实施单位与被征收人应当按照土地征收补偿安置方案，在公告规定的搬迁期限内，就补偿、安置等事项签订土地征收补偿安置协议。

第十二条  个别确实难以达成协议的，不影响征地申请报批。市人民政府应当在申请征收土地时如实说明。

第三章  征收评估

第十三条  集体土地房屋征收实施单位应当与被征收人协商确定房地产价格评估机构；协商不成的，由征收实施单位组织以公开抽签、摇号等方式确定，抽签、摇号过程和结果应当进行公证。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，市住房和城乡建设局应当加强对房地产价格评估机构的监督和管理。

第十四条  房屋及附属物补偿价格评估时点为土地征收预公告之日。评估程序和技术规范按照相关规定执行，评估价格根据房屋权益、实物状况按不超过10%的系数向下修正。

第十五条  评估机构应当出具评估报告。在房屋及附属物评估过程中，被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当根据拟土地征收公告后相关部门的调查登记材料和影像资料进行评估，并在评估报告中说明有关情况。

第十六条  评估结果应在被征收房屋及附属物所在地显著位置公示10日。被征收人对评估结果有异议的，在收到评估报告之日起10日内，书面向原房地产价格评估机构申请复核评估。评估机构应当自收到复核申请之日起10日内出具复核结果并送达。

对复核结果有异议的，被征收人应当自收到复核结果之日起10日内，书面向黄冈市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见。

第四章  征收补偿安置

第十七条  征收集体土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村房屋、其他地上附着物和青苗等补偿费用。征收补偿款应足额到位、专户储存、专款专用。

第十八条  征收土地及地上附着物补偿标准

（一）集体土地：按《湖北省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价标准的通知》（鄂政发〔2023〕16号）文件严格执行。

（二）临时用地：按市自然资源和规划局相关规定统一执行。

（三）房屋补偿标准：见附件1。

第十九条  集体土地房屋补偿安置方式及安置点建设

征收集体土地房屋采取完全货币补偿、宅基地安置、房票安置三种方式给予公平、合理补偿。被征收人只能选择一种安置方式，不享受其他补偿政策。

宅基地依法按照“一户一宅”进行安置，被征收人承担安置点宅基地建设费用。

房票安置是指对被征收人给予一定金额的购房补助，以房票形式安置被征收人；是与各房产销售企业结算的凭证，不能作为有价票据予以流通、交易。房票实行实名制用于被征收人在全市区域内购买新建商品房使用。被征收人（限本人、配偶、父母、子女）购买商品房，均可享受购房补助，如不购买，视为放弃享受购房补助。

集中安置点按照市级平整、镇级建设的模式进行统一规划设计、合理选址、适度集中，但针对零星征迁项目、居住率不高的空心垸、闲置房屋率较高的拟征收地块，原则上不再集中安置宅基地，鼓励引导居民腾地上楼。集中安置点按照集约节约用地的原则，宅基地占地面积原则上不超过96㎡（以12m*8m为宜）。

第二十条  集体土地住宅类房屋补偿 

（一）被征收人房屋符合一户一宅情形的补偿

1.选择完全货币补偿的：集体土地上的房屋，宅基地140㎡以内按400元/㎡予以评估、补偿，140㎡以外按征地价格进行评估、补偿；主体房屋按基准价予以评估。

一户一宅按主体房屋（房、地）评估总价评估上浮30%予以补偿。

2.选择宅基地安置的：土地、房屋按完全货币补偿政策（不享受上浮奖励）予以评估、补偿。选择宅基地集中安置补偿方式的，安置点水电开户由政府主导负责建设完成的，被征收房屋的水电开户费用不再补偿。

一宅多户且符合分户条件的，其中一处宅基地可享受“一户一宅”安置政策，其他的按照安置点的区位不同承担建设费用。

3.选择房票安置的：按照（房、地）评估总价（不予上浮）予以补偿。选择房票安置的，被征收房屋的水电开户费用不予补偿。被征收人选择房票安置的，除武穴、刊江以外的镇街道的被征收人进城区购买新建商品房以实际购房面积给予1700元/㎡的购房补助（根据房产市场销售价格涨跌情况适时予以调整）；镇街道的被征收人购买镇区新建商品房以实际购房面积给予1100元/㎡的购房补助（根据房产市场销售价格涨跌情况适时予以调整）。购房面积以被征收人房屋主体面积为准，原房屋面积（集体土地上一户多宅且有手续的房屋合并计算）大于360㎡的，按不超过360㎡的面积计算。被征收人实际购房面积，原则上不得低于可享受房票补助面积的60%，余下40%可以分类回购。

选择房票安置的被征收人应在补偿资金结清之日起六个月内选购商品房，逾期视同放弃房票安置但可享受完全货币补偿政策。

参与房票安置的房地产开发企业应当提供现房或已办理商品房预（销）售许可证的期房及价格信息，经市住房和城乡建设局审核后公示，供被征收人自主选择。

（二）被征收人属于“一户多宅”情形的补偿

1.一户多宅且手续齐全的情形，补偿方式作如下规定：（1）选择完全货币补偿的，按主体房屋（房、地）评估总价上浮15%进行补偿；（2）选择宅基地安置方式的，可以选择其中一处按宅基地方式安置，其他的房屋只作货币结算［按主体房屋（房、地）评估总价上浮15%进行结算］；（3）选择房票安置的，房票补助面积合并计算，但不得超过360㎡，可享受回购政策。

2.一户多宅且手续不齐全的情形，补偿方式作如下规定：（1）选择完全货币补偿的，有手续的房屋按主体房屋（房、地）评估总价上浮15%进行补偿，无手续的房屋只作货币结算，不上浮；（2）选择宅基地安置方式的，有手续的房屋可以选择其中一处按宅基地方式安置，其他的房屋只作货币结算［其中有手续的房屋按主体房屋（房、地）评估总价上浮15%进行结算，无手续的房屋按照货币结算，不予上浮］；（3）选择房票安置的，有手续的房屋可以按房票安置方式补偿，房票补助面积合并计算，且不得超过360㎡，享受回购政策。无手续的房屋只作货币结算，不予上浮。

3.一户多宅且无任何手续的情形，补偿方式作如下规定：（1）选择完全货币补偿的，所有房屋只作货币结算，且不予上浮；（2）选择宅基地安置方式的，按照“一户一宅”原则，只可选择一处房屋按照宅基地方式安置，其他房屋只作货币结算，且不上浮；（3）选择房票安置的，只可选择一处房屋按房票安置方式补偿，房票补助面积不得超过360㎡，且享受回购政策。其他的房屋只作货币结算，不予上浮。

针对上述情形：有手续的是指取得规划、土地、房产三证之一或在2006年1月1日农业税取消之前镇（街道）、村（社区）出具的相关材料。

被征收人不能同时选择宅基地安置和房票安置方式。

对宅基地主体房屋、装饰装修、临时安置费、搬迁补助费、一次性奖励按规定据实结算。

第二十一条  集体土地非住宅类房屋补偿

（一）集体及其他房屋补偿。集体企业以及取得集体建设用地使用权的民营企业所有的办公用房、仓库、车间、厂区内集体宿舍、临时性用房、工棚等被征收的，集体土地上的房屋按基准价进行评估，实行完全货币补偿；以出让方式取得土地的，按市场评估价予以补偿。

（二）空置宅基地补偿：宅基地补偿单价（400元/㎡），屋基基础投入部分另按评估结算，原则上只作完全货币补偿。

第二十二条  装饰装修、附属物（构筑物）及附属设施等补偿

（一）室内外装饰装修按评估机构评估的价值予以补偿。（见附件2）

（二）其他附属设施补偿。（见附件3）

（三）主体房屋上的屋上屋、楼梯屋及系水泥地面的地下室，均只作货币结算（不享受购房补助和上浮奖励）：檐（层）高在2.2m以上（含2.2m），按房、地分离评估方式计算出每平方单价予以补偿；檐（层）高2.2m以下的按基准价予以评估。

（四）主体房屋之外的附属厨房、车库及猪栏、牛栏、羊圈、羽禽棚舍、室外厕所、仓储柴房等建筑物、构筑物按基准价予以评估。

（五）水井、屋前屋后水泥路面、围墙等按基准价予以评估。

第二十三条  对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积一般以不动产权证书（房屋权属证书）和不动产登记簿（房屋登记簿）的记载为准；不动产权证书（房屋权属证书）与不动产登记簿（房屋登记簿）记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿（房屋登记簿）确有错误外，以不动产登记簿（房屋登记簿）为准。

第二十四条 家庭承包土地被征收的，依法享有土地补偿费和安置补助费，土地补偿费和安置补助费发放按国家、省相关标准执行。

第五章  认定与处理

第二十五条  计户分户认定

（一）一宅一户的认定：一栋住宅，家庭成员不具备分户条件的，一宅认定为一户。

（二）一宅多户的认定：凡属征迁范围内的住户，户籍人口中有两个以上子女（含两个），一个及以上符合分户条件的可以分户，但其父母必须与其中一个子女合并一户。对分户情况在征收范围内进行公示，公示时间不得少于七日。

（三）一户多宅的认定：一户家庭有两栋或两栋以上房屋的，不具备分户条件的，认定为一户多宅。

第二十六条  宅基地面积的认定

（一）被征收房屋用地面积的认定以《不动产权证》或《土地使用权证》及其他合法有效的土地权属证明材料为依据；无法提供以上材料的，房屋占地面积按《地籍测量规范》执行。

（二）空置宅基地的认定。根据被征收人提供的相关证件，由镇（街道）组织审核，并将审核结果予以公示，公示期不少于5个工作日。

第二十七条  主体建筑面积认定

（一）被征收房屋建筑面积的认定以《不动产权证》或《房屋所有权证》为依据。房屋现状建筑面积与证件标明建筑面积不符的，未办理《不动产权证》或《房屋所有权证》的，以测绘机构现场测绘的建筑面积为准。

（二）被征收房屋阳台面积的认定，有证件记载的以证件记载为准，没有证件记载的阳台面积，按国家关于房屋面积认定相关规范执行，阳台抢封闭的一律按不封闭阳台计算，封闭阳台所产生的所有费用由被征收人承担。

第二十八条  附属设施的认定

附属建筑是指脱离主体的厨房、厕所、搭建的简易棚、有柱棚、杂货间、水塔以及圈养家禽家畜等建构筑物。

第二十九条  手续不齐全的建筑认定与处理

（一）手续不齐全的建筑认定分为五个类型

1.一类：已经相关部门批准，但未办理产权登记手续的建筑；镇处（街道）出具相关手续的，符合一户一基建房条件的但证件不全的建筑。

2.二类：属于1986年第二次土地普查以前历史遗留的建筑物。

3.三类：征询改造意愿调查公告发布前就已经建成，超出规划审批指标建设的建筑物。

4.四类：未超过批准期限的临时建筑。

5.五类：征询改造意愿调查公告发布后未经市自然资源和规划局、住房和城乡建设局批准建造的或超过批准期限的临时建筑。

（二）对手续不齐全的建筑，按照下列规定分别处理

对于手续不齐全的建筑，由市人民政府组织镇（街道）、村（社区）、“两违”办调查、认定及处理。其中一、二类按照合法建筑进行补偿；三、四类按照基准价补偿，不享受房票补助政策；五类则不予补偿。

第三十条  市自然资源和规划局完成征地前期工作后，根据征地前期征询、听证、调查登记的情况，制作“一书四方案”。市人民政府按照《土地管理法》第四十六条规定，报有批准权的人民政府批准。

第三十一条  土地征收申请依法批准后，市人民政府应当发布土地征收公告并组织实施。对前期没有签订征地补偿安置协议的被征收人，市人民政府将与其进一步协商，协商不成的，及时作出征地补偿安置决定。

第三十二条  其他规定

（一）征收范围内的供电、供水、电信、融媒体、移动、联通、市政等城市公共基础设施由其主管单位自行搬迁拆除，给予适当补偿；对征收区域范围内的道路、公共面积、公益设施不再予以补偿。

（二）征收实施单位与被征收人签订征收补偿安置协议书后，被征收房屋的《不动产权证》或《房屋所有权证》《土地使用权证》同时予以收回注销。

（三）被征收人必须自签订征收补偿协议之日起2日内搬迁腾空被征收房屋。搬迁腾空验收合格后，被征收人持本人身份证一次结清房屋补偿费用及奖励。

（四）被征收人应当保持被征收房屋结构完整，不得拆除被征收房屋及房屋的装修装饰、附属物及附属设施，由征收实施单位组织专业拆迁机构统一拆除。被征收人因擅自拆除被征收房屋造成经济损失、安全事故产生的后果及法律责任由其承担。

（五）根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、市规定的相关标准（140㎡）。严禁非被征收对象在安置点购置宅基地。

（六）特殊事项实行一事一议。

第六章  补助奖励

第三十三条 

（一）补助

1.过渡安置补偿：房屋搬迁搬家费每栋（主体建筑）2000元；临时安置费按照房屋主体建筑面积计算，每平方每月补助5元，每户不足500元/月按500元/月给予补助，最高不超过1000元/月。选择完全货币补偿和房票安置的，过渡安置费按6个月计算，选择宅基地安置的，过渡安置费按18个月计算。

2.对民政、残联等部门认定为特困供养人员、最低生活保障对象、持有二级以上残疾证的重度残疾人，房屋被征收时，每户一次性补助不超过10000元，不重复计算。

（二）奖励

在规定的时间内签订征收补偿协议、搬迁腾空房屋的给予奖励。集体及民营企业不予奖励。

第三十四条  争议处理

（一）土地征收安置补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法作出决定或提起诉讼。

（二）市自然资源和规划局与被征收人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或被征收人不明确的，由市自然资源和规划局报请市人民政府按照土地征收安置补偿方案作出补偿决定，并在土地征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（三）被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。

（四）征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定抵押或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定抵押或者不能达成债务清偿协议的，市自然资源和规划局对被征收房屋实行货币结算，并将补偿款向公证机构办理提存公证。

第七章  法律责任

第三十五条  市自然资源和规划局及征收实施单位的工作人员在土地征收与补偿工作中不履行职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，造成损失，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，视情节轻重给予组织处理；构成犯罪的，依法追究责任。

第三十六条  调查登记人员，负责调查资料真实、全面、准确，不得弄虚作假。因玩忽职守、徇私舞弊造成不良后果的，依法追究责任。对不符合政策办理了相关证件，依法移交市纪委监委机关进行处理。

第三十七条  市自然资源和规划局、住房和城乡建设局、综合行政执法局及公安局对抢栽抢建打击不力、相关标准认定或办理相关证件过程中弄虚作假、推诿、拖延的，对单位主要领导进行约谈问责，造成严重后果的，依法依规追究当事人责任。

第三十八条  供电、供气、自来水、电信、融媒体、移动、联通、市政等相关工作人员不配合征收工作的，由其主管单位责令改正，造成不良后果的，依法追究责任。

第三十九条  房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，记入信用档案，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依纪给予处分；违反治安管理的，依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的土地征收与补偿工作，违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十二条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依纪给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章   附  则

第四十三条  本办法自发布之日起执行。

第四十四条  本办法由市人民政府负责解释。 

附件：1.房屋征收补偿标准一览表

2.房屋装饰、装修按实物材料评定补偿参考标准 

3.房屋附属设施补偿标准

4.地上附着物补偿标准一览表

5.树木、苗木、茶（果）园补偿标准

附件1

房屋征收补偿标准一览表

附件2

房屋装饰、装修按实物材料评定补偿参考标准

附件3

房屋附属设施补偿标准

附件4

地上附着物补偿标准一览表

附件5  

树木、苗木、茶（果）园补偿标准