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北京农村拆迁律师:推进城中村改造时,老百姓可一定要注意这三点!城中村改造是一项大型活动,自去年有关部门发布文件要在特大、超大城市有条不紊地推进城中村改造之后,近35个大城市纷纷开启了城中村改造相关工作。说到城中村,想必大家应该都知道,就是在城市化进程中,在城市建成区范围内失去或基本失去耕地,但仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄,再简单一点来讲就是城里的农村。 只不过,城中村相比于周边的高楼社区,其就显得格外的脏、乱、差,不仅如此,而且很多城中村其实一些基础的设施设备也不够完善,这也让部分老百姓的生活变得没有那么的方便。所以,为了改善老百姓的居住环境,提高这部分老百姓的生活质量,国家这两年在全力支持城中村改造,并且还大力要求这些大城市要稳步推进城中村改造。 事实上,推进城中村改造无论是对广大老百姓,还是对城市来说都是一件非常好的事情,通过城中村改造,不仅提升了城市整个环境,让城市焕然一新之外,同时还可以通过城中村改造拉动地方经济,有助于增加改善新型住房的供应。 但无论如何,城中村改造是一项大型的民生工程,其目的都是为了让部分老百姓的生活越来越好,所以,广大老百姓在今后如果遇到了城中村改造项目,那么对于相关部门的改造行为一定要提高警惕,因为从实践过程中来看,极个别的征收方为了推进城中村改造项目,经常会采取威逼利诱的方式,试图达到最终的改造目的。因此,凯诺律师在这里提醒大家,在遇到城中村改造时,以下几点广大被征收人一定要注意。 首先,城中村改造必须要把被征收人先安顿好 城中村改造本身就是一项具有公益性质的活动,所以如果房屋被纳入在城中村改造范围内,那么广大被征收人一定要注意相关部门有没有将先补偿、后搬迁的征收原则落实到位。这里需要特别给大家说一下的是,所谓的先补偿、后搬迁就是需要先给予被征收人合理、公平的补偿之后,相关部门才可以拆除房屋。 而不是与被征收人签订补偿安置协议就算相关部门履行了补偿职责。具体来说就是,对于被征收人选择货币补偿的,就补偿事宜与被征收人协商好之后,需要在一定的时间内将全部补偿发放给被征收人,对于被征收人选择产权置换的,如果无法提供现房,那么也要提供给其临时的住房,或是给予其临时安置补助费。 实践过程中,如果遇到相关部门强迫自己签订补偿安置协议,或是只签订了补偿安置协议,相关补偿费用还没有到位就强迫自己搬迁,腾空房屋等等,那么此时被征收人一定要注意了,这对被征收人来说可是风险很大的。 其次,城中村改造过程中必须要听取大家的意见 城中村改造可不是一蹴而就的事情,虽然目前只有广州出台了《广州市城中村改造条例》,其他地方并未出台,但在推进城中村改造时,相关部门也要按照相关的政策要求,有条不紊地推进,保障广大老百姓在城中村改造中的各项权益,比如知情权,具体为需要将改造中涉及大家利益的事项包括如何对大家补偿,补偿方式是什么、补偿标准是什么?安置房的地点、位置是什么?改造之后会是什么样等等要全部告知广大老百姓,让老百姓清清楚楚地搬迁。 再比如参与权,具体为城中村改造方案的制定需要听取老百姓的意见,另外还要保障其表达权和监督权等。 事实上,城中村改造不同于普通的征地拆迁项目,该项目不具有一定的强制性,从原则上来说是需要与广大老百姓商量着来(这点我们已经多次强调过),而且在正式启动城中村改造计划之前,相关部门还需要启动调查民意的工作,征求老百姓的意见。一般情况下,如果广大老百姓对城中村改造的意愿都非常大,那么,城中村改造才可以进一步推进,如果绝大多数人都不同意改造,且绝大部分人都没有签订协议,那则意味着该城中村改造就会自动取消。 对此,凯诺律师提醒大家,如果相关部门在启动改造计划之前,并没有征求老百姓的意见,直接就让大家签订协议,或者是在改造中,没有保障被征收人的表达权,即剥夺了其表达权、监督权等等,那相关部门的征收行为就是不合法的,严重侵害了老百姓的合法权益,此时,作为被征收人就可以针对他们的改造行为,向有关部门投诉或是举报,这是法律赋予老百姓的权利。 最后,必须要妥善处理历史遗留问题,保障大家的利益 在《城中村改造国土空间规划政策指引》中指出,坚持依法依规、公平公正、守牢底线红线,充分利用低效用地再开发、全域土地综合整治等相关政策,分类实施城中村改造,强化规划统领,实施依法征收,加强土地收储支撑,保障“净地”供应,探索依法实施综合评价出让或带设计方案出让,推进土地混合开发和空间复合利用,依法妥善处理历史遗留用地问题。部将加强政策运用的跟踪指导工作,对于地方工作中被实践证实有效可复制的政策,将加大力度推广。 在城中村改造过程中,难免会出现有的房屋没有证的情况,对于这些房屋,从实践过程中来看,往往会被相关部门以房屋无证等为由全部认定为违法建筑,从而以违法建筑的名义给予老百姓拆迁补偿。但是征收方这种只认证的做法是否合法呢?按照现在的相关政策要求来讲,肯定是不合法的。 我们一直都在强调,没有证的房屋并非都是违法建筑,尤其是房屋还存在历史遗留问题时,更不能以违建的名义拆除房屋。最高人民法院曾在相关的裁判案例中就指出,对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋,行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下,不宜认定为违法建筑。行政征收中,应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素,确定补偿标准,不宜径行以其系违法建筑为由不予补偿。 所以,实践过程中,如果广大老百姓在城中村改造过程中,自己的无证房屋被相关部门一刀切的直接认定为违法建筑,那么,广大老百姓一定要注意了,此时广大老百姓可以尽快咨询专业律师,如果有必要,可以在专业律师的帮助下,通过法律途径来维护自己的权益。 |