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北京房屋拆迁律师:无证房屋都是违建了?很可能有这种情况

  征收范围内的房屋并不都是有房屋所有权证的,极个别的房屋也存在任何手续都没有、未办理房屋所有权证的情况,一般这类房屋我们统称为“违法建筑”。实践过程中,绝大多数情况下,征收方会将此类房屋直接认定为违法建筑,以违法建筑的名义,给予被征收人极低的拆迁补偿,尤其是在被征收人对补偿安置方案有异议,认为补偿标准不合理时。

  近日,凯诺律师就接待了一位有这种情况的当事人,该当事人是河北沧州的,其从河北乘车来到北京找到凯诺律师说详述了自己所遇到的问题。据当事人陈某所述,其在当地拥有一处宅基地,并在宅基地上建有房屋,一直居住至今。

  后来,当地相关部门启动了征收项目,该征收项目是以公共利益为前提的,且征收目的从土地征收预公告中来看是为了建设医院等基础设施,对于此项目中所占用的土地,包括了陈某房屋所占用的宅基地及部分耕地,那也就是说,陈某家遇上了拆迁。

  对于拆迁一事,陈某是非常支持的,所以在拆迁前期,陈某非常配合拆迁工作。然而,让陈某没有想到的是,补偿标准却非常的不合理,其认,如果按照现在的补偿标准来进行补偿的话,那自己以后的生活肯定就没有着落了,所以,陈某便没有与相关部门工作人员签订补偿安置协议,也没有答应他们搬迁的要求。

  一个月以后,陈某收到了责令限期拆除违法建筑通知书,该通知书中明确要求陈某在一个星期内自行拆除房屋,否则一分钱的补偿都没有。收到该文件,那意味着陈某的房屋被认定为违法建筑了,一旦被认定为违法建筑,那拆迁补偿就会大打折扣。但让陈某非常想不通的是,自己好端端的住了十几二十几年的房屋,从来没有人说是违法建筑,现在遇上拆迁了,反倒成了违反法律法规的违建,这显然是不合理的。

  而且,最主要的是,陈某在收到限期拆除违法建筑通知书之前,并没有相关人员来家里询问房屋的具体情况,自己莫名其妙地就收到了此文件,所以,对这样一份文件,陈某显然是不服的,且也没有按照通知书中的要求自行拆除房屋。

  事实上,实践中,类似这样的情况非常之多,那相关部门的这种行为合法吗?对此,凯诺律师可以很肯定的告诉大家,上述这种情况,显然是不合法的,相关部门的这种行为很明显有以拆违促拆迁的嫌疑。具体有以下两点原因:

  一是、房屋被认定为违法建筑是在被征收人拒绝签订补偿安置协议的情况下。

  根据《土地管理法实施条例》中的规定,需要征收土地,县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的,应当发布征收土地预公告,并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。

  征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。

  土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积,以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。

  另外,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,征收范围内未经登记的房屋,相关部门需要在作出房屋征收决定之前就需要对此类房屋进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑,需要按照相关的法律法规给予合理、公平的补偿,对于认定为违法建筑的,不予补偿。

  那也就是说,无论是农村集体土地征收,还是国有土地征收中,相关部门只要确定了征收范围内,他们就需要马上组织工作员,对征收范围内的无证房屋进行的调查、认定和处理,如果相关部门并没有在此时对房屋进行调查、认定等,且还针对房屋面积等信息进行了核实,登记,那么此后在补偿过程中,才将房屋认定为违法建筑,或者说,在发布土地征收公告、作出房屋征收决定之后才将房屋认这为违法建筑,很显然,相关部门是想通过这种方式来尽快来达到最终的征收目的。

  所以,凯诺律师在这里提醒大家,在房屋被认定为违法建筑以后,大家一定要看他们是在什么情况下,倘若是在自己拒绝与他们签订补偿安置协议的这种情况下,那广大被征收人就需要对此提高警惕了。

  二是,相关部门并没有履行任何的法定程序,直接口头上就将陈某家的房屋认定为违法建筑,并对其作出责令限期拆除通知书。

  无证房屋无论是不是违法建筑,相关部门都不可以仅以口头,或是仅以航拍图来认定他们合法或是违法。换句话说就是,仅以口头、航拍图来认定房屋是否违法或合法,是不符合法律法规的。一般房屋是合法还是违法,都需要按照以下程序来进行认定。没有证的房屋并不一定都是违法建筑

  1、立案、调查

  立案、调查是认定无证房屋是否合法或违法的第一步。一般情况下,如果征收范围内的房屋有没有手续的情况,相关部门需要安排2名以上的工作人员实地对该房屋进行立案、调查,弄清楚房屋的始建年限、时间,是否存在其他客观的原因等等。

  在调查过程中,可以要求当事人提供房屋所有权证、土地权属证明或是其他相关的手续,并要制作询问笔录,让被征收人在上面签字确认,另外还要对调查过程中进行录音录像。在立案调查之后,如果房屋存在历史遗留等问题,比如,房屋是七、八十年代建的等,那么,这类房屋就算没有相关的手续,也是算不上违法建筑的。

  2、履行告知义务

  在立案、调查之后,若房屋确实存在违反法律法规的情况,那么,相关部门在作出具体的行政处罚决定书之前,还需要告知当事人拟作出的行政处罚内容及事实、理由、依据,并告知当事人依法享有的陈述、申辩、要求听证等权利。在此过程中,如果被征收人对相关的事实等有异议,那么是可以进行陈述和申辩的,同时也可以要求听证。

  3、作出相关的行政处罚决定书

  若房屋确实是违法建筑,确实违反了《土地管理法》等其他相关的法律规定,那么,还应当要对被征收人作出责令限期拆除决定书(通知书)等之类的文件,不可以直接强制拆除。被征收人若对该决定书不服,那么,其可以在60天内申请行政复议,或是6个月内提起行政诉讼的。

  总之,凯诺律师最后想要告诉大家的是,无证房屋并不等于就是违法建筑,相关部门不能看见这样的房屋就一口认定其违反了《土地管理法》等之类的规定,并以违法建筑的名义强制拆除房屋,且不予任何的补偿。实践中,如果广大被征收人遇到相关部门将此类房屋一律认定为违建,且不予任何的补偿,一定要马上咨询专业律师


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