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北京拆迁律师:被征收房屋的价值如何确定?

  评估在征地拆迁中有着非常重要的位置,被征收房屋最终的价值会被确定为多少,通常都是由评估机构评估确定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  另外,集体土地上住宅被征收的,其价值一般情况下,也应当要通过评估机构评估确定,比如《济南市征收集体土地房屋补偿办法》中就明确规定,征收集体土地房屋补偿需要评估的,应当依法实施评估。选择货币补偿的,按照本办法确定房屋安置面积后,由区人民政府参照同地段安置房市场价格,经依法评估后予以补偿。

  相对于集体土地上房屋来说,国有土地上的房屋、单位在拆迁中会产生巨大的利益。因此,在此过程中,作为被征收人一定要积极地参与到房屋拆迁评估中,一旦发现评估机构在评估过程中有漏洞,有违法违规的情形,比如评估方式不利于被征收人,评估人员未实地调查等等情形,被征收人一定要马上向有关部门反映。

  一般情况下,在对被征收房屋价值进行评估时,应当要实地调查,同时还要选择有利于被征收人的评估方式对房屋价值进行评估。一般评估方式主要有四种,第一种是市场比较法,第二种是收益法,第三种是成本法,第四种是假设开发法。

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》中规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

  被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

  可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。

  也就是说,对被征收房屋价值进行评估主要通过以上四种方法来确定,如果被征收的房屋性质为住宅,一般评估方法应当为市场比较法,如果被征收的房屋性质为经营性用房,评估方法应当为收益法,对于征收范围内正在建设,还没有建好的房屋,一般情况下是可以通过成本法来进行评估的。


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