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北京专业拆迁律师:城中村改造,一般怎么补偿?补偿标准是什么?

  在去年的相关会议上提出,将会在超大、特大城市开展城中村改造活动。而所谓的城中村,言简意赅地来讲就是城里的农村。从狭义上来讲,就是指很早之前的农村村落在城市化进程中,在城市建成区范围内失去或基本失去耕地,但仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄,又或者是,大部分耕地被征收,农民转居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。

  不过,城中村改造并不是一件简单的事,由于涉及的人数较多,范围较广,所以总会出现这样或是那样的问题。当然了,问题最多的还是拆迁补偿方面的问题,许多老百姓在遇到城中村改造之后总会觉得补偿不合理,补偿无法保障自己以后的生活等等。

  那么,城中村改造如何对被征收人进行补偿呢?

  一般情况下,如果土地性质仍然为集体土地性质的话,通常是需要依据《土地管理法》《土地管理法实施条例》等中的规定来进行的。

  根据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中的规定,征收土地应当要依法及进给予被征收人公平、合理的补偿,保障被征收人原有的生活水平不降低,长远生计有保障,这是征收补偿原则。

  但对于城中村改造补偿标准,由于每个地方的发展水平都不一样,所以,城中村改造时的补偿标准也是不一样的,究竟怎么补偿,还需要结合实际的情况及当地的相关政策规定来确定。比如东阳市关于城中村改造是按照下面的标准来进行补偿的。

  根据《东阳市城中村改造实施办法》中的规定,城中村改造一般实行三种补偿方式,分别是平面式房屋产权调换、货币安置和房票安置。所谓地平面式房屋产权调换安置是指安置对象按其可安置建筑面积选择平面式房屋产权调换的安置方式。货币安置是指政府按照本办法计算土地、房屋价值的补偿金额向安置对象支付同等数额人民币的安置方式。而房票安置就是指政府按照本办法计算的补偿金额向安置对象发放同等数额的商品房安置凭证的安置方式。

  对于补偿标准,被征收人选择平面式房屋产权调换安置的,由评估机构结合房屋的情况评估确定。集体土地征收中地上房屋的建筑面积超过建筑占地面积1:4.5的部分,按重置价标准结合成新评估价格的3倍给予补偿。

  另外,集体土地征收中地上房屋的可安置建筑面积,按可安置占地面积的4.5倍计算。对于国有土地上房屋的可安置建筑面积,被征收房屋建筑面积大于等于可安置占地面积4.5倍的,按被征收房屋建筑面积确定,小于可安置占地面积4.5倍的,按可安置占地面积的4.5倍计算。

  对于被征收人选择货币安置的,被征收房屋的价值由具备相应资质的房地产价格评估机构评估确定。集体土地征收中地上房屋的价值,按照国有划拨土地评估确定。这里需要提醒大家一点的是,房屋的价值评估,不能仅按面积来算,其宅基地地价和房屋装饰装修的价值以及房屋重置价等都应当要算在内,如果房屋还有院子的话,一般情况下,院子作为房屋的组成部分,也应当要算在评估的范围内。

  对于集体土地性质已经转为国有土地性质的,其被征收房屋的价值,应不能低于相关部门发布土地征收预公告之日起的被征收房屋类似房地产的市场价格。

  另外,对于集体土地征收中地上房屋的安置对象新扩批的占地面积的价值,按照国有划拨土地评估确定。对于被征收人选择房票安置的,该《办法》中还规定了,可以按照被征收房屋价值和新扩批占地面积价值总和的25%给予奖励。

  总之,凯诺律师这里想要告诉大家的是,城中村改造究竟如何补偿没有统一的补偿标准,需要结合实际的情况来确定,但原则是不能低于被征收人原有的生活水平,不能越改让大家越穷。因此,实践中,如果拆迁补偿标准不合理,或是在城中村改造过程中遇到了强拆等违法逼迁的行为,广大被征收人一定要及时地咨询专业律师,并在专业律师的帮助下,依法及时地通过法律途径来维护自己的合法权益。


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