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北京专业征地律师:土地征收中,这两个程序是必须要履行的

  根据《土地管理法》中的规定,国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。从这条规定中我们可以看到,相关部门为了公共利益的需要,是可以征收农村集体土地或是宅基地上房屋的,而公共利益的范畴包括由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设,由政府组织实施科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灭、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置等公共事业建设,以及由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设、经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设等等。

  近两年,随着城镇化不断的建设,一些基础性的建设项目也越来越多,我们最常见的就是修建高铁、铁路,或是扩展高速公路等等。但是无论是这些项目的建设,还是其他建设项目,肯定都会占用到老百姓的土地,肯定都会涉及征收,一旦涉及征收,那自然就会与老百姓的利益息息相关了。

  我们已经在前面的内容中说明了,国家是可以为了公共利益的需要征收农民老百姓的土地,或是宅基地上房屋的,但是必须要给予被征地农民合理、公平的补偿。而合理、公平的补偿,常常体现在征收方有没有依法将土地征收程序落实到位。

  事实上,了解过土地征收的人应该都知道,土地征收相对于国有土地征收来说比较的复杂,征收集体土地,必须要先办理农用地转用审批手续,办理完审批手续之后,也就是在拿到有权批准土地征收部门下发的征地批复文件之后,相关部门才可以正式的开展土地征收工作,但是在办理审批手续之前,征收前置工作必须要履行到位,如果在未办理审批手续,或是未完全履行到位土地征收程序,那么,一般情况下,相关部门则是无法获得征地批复的,即使申请了,有权批准机关也会不予批准。

  所以,凯诺律师在这里建议大家,在征收集体土地时,一定要将所有的征收程序都要履行到位,尤其是以下两个程序,很多时候,这两个程序往往会不被重视,而且许多农民老百姓甚至都不知道还有这两个程序,但是如果这两个程序履行不到位,那对广大被征收人来说是非常不利的,可能拿到的补偿会比别人少。因此,广大被征收人对以下两个程序一定要留意。

  第一个,土地现状调查

  土地现状调查是集体土地征收中相关部门必须要履行的一个程序。根据《土地管理法实施条例》中的规定,需要征收土地,县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的,应当发布征收土地预公告,并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。

  征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。征收土地预公告应当采用有利于社会公众知晓的方式,在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内发布,预公告时间不少于十个工作日。

  从上面的法律法规中我们可以了解到,土地征收不仅要开展土地现状调查的工作,而且在土地征收预公告中还要体现出来,即在这一份文件中需要告知大家具体的土地现状调查信息,包括何时开展土地现状调的时间等等。

  所以,广大被征收人在看到土地征收预公告之后,除了要看征收范围、征收目的等信息之外,还要注意看有没有明确土地现状调查这一工作安排,如果没有告知,那则是侵害被征地农民合法权益的行为,同时也说明该土地征收预公告内容不完整,不规范。

  当然了,如果在土地征收预公告中有明确体现出来,那建议被征收人可以针对该文件拍照、录像,避免相关部门在张贴几日后自行撕毁。一般情况下,土地现状调查的目的是为了弄清楚土地的位置、土地权属、土地面积、土地的地类,以及农村村宅住宅的面积、始建年限,其他地上附着物和青苗的种类、数量等等情况。

  弄清楚土地的具体情况之后,那么,被征收人拿到的各项补偿费用才有可能会合理。不过,这里凯诺律师需要提醒大家一点,土地现状调查必须要实地调查,同时还要有被征地农民或是其他利害关系人的参与,并与其确定土地现状调查结果。实践中,倘若相关部门仅凭几张图片就确定了具体的土地现状情况,且被征收人对土地现状调查还一概不知,并就土地现状调查结果未一起确认等,那么,这就严重侵害了被征收人的合法权益。

  所以,在土地现状调查阶段,广大被征收人一定要格外注意,一旦发现征收方有违法违规的行为,要马上收集相关的证据材料,马上咨询专业律师,因为违法违规带来的后果肯定是补偿标准不合理。

  第二个,社会稳定风险评估

  社会稳定风险评估也是必须要履行的一个程序,新的《土地管理法》参照了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,在新法实施之前,集体土地征收中并没有社会稳定风险评估这一程序,这也导致在征收过程中出现了很多拆迁纠纷。

  但在新《土地管理法》及《土地管理法实施条例》实施之后,可能许多老百姓都发现了,法律法规中出现了社会稳定风险评估这一程序,这也进一步地保障了被征地农民的合法权益。

  然而实践过程中,极个别的征收方仍然会按照旧法中的规定实施,直接跳过这一履序,或者是选择性的遗忘,这显然是不合法的。

  根据《土地管理法》第四十七条规定,县级以上地方人民政府拟申请征收土地的,应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估,并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告至少三十日,听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

  《土地管理法实施条例》第二十六条规定,社会稳定风险评估应当对征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判,确定风险点,提出风险防范措施和处置预案。社会稳定风险评估应当有被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参加,评估结果是申请征收土地的重要依据。

  从上述的规定中我们可以看到,与土地现状调查一样,不仅是必须要履行的一个程序,同时也需要有被征收人或是其他利害关系人的参与。所以,实践中过程中,如果相关部门未进行社会稳定风险评估,认为农村土地征收或是房屋征收不需要评估,从而直接跳过这一程序,那就侵害了被征收人的合法权益,此时作为被征收人一定要采取相关的法律措施。

  凯诺律师最后想要告诉大家的是,土地现状调查结果和社会稳定风险评估结果是拟定补偿安置方案的重要依据,如果这两个程序都没有履行到位,或是者在履行这两个程序时有很大的漏洞,比如青苗的种类与实际不符,数量与实际不符等,那最终就会导致补偿安置方案中的补偿标准有所降低。

  因此,在土地征收中,一定要积极地参与到这两个程序当中,如果征收方未告知被征收人有参与这两个程序的权利,或者说是未实地进行等,被征收人一定要咨询专业律师,并拒绝与征收方签订补偿安置协议,同时,也要马上通过法律途径来维护自己的权益。


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