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北京土地征收律师:在征地拆迁中为什么会出现以租代征这种情况?以租代征合法吗?

  在征地拆迁中,以租代征的占地行为并不少见。所谓的以租代征就是通过租赁的方式实际占用土地,换句话说就是,以租代征是相关部门为了规避审批手续而采取的一种手段,答应每年只给农民每亩一千多元,甚至更少的租赁费来达到最终的征收目的。

  那么,以租代征是否合法呢?或是者说通过“以租代征”的方式来永久占用农民老百姓依法享有承包土地经营权的土地是否合法呢?

  答案是当然是不合法的。

  根据《土地管理法》中的规定,建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

  永久基本农田转为建设用地的,由国务院批准。

  在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已经批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

  也就是说,因公共利益需要占用农民土地的,必须要办理农用地转用审批手续,倘若征收的土地为永久基本农田,或是耕地超过了三十五公顷,其他土地超过了七十公顷的话,一般情况下,征收方必须要拿到国务院作出的批复文件之后才可以实际占用土地。

  那么,在土地征收中,相关部门为什么会通过以租代征的方式来实际占用农民老百姓的土地呢?

  其实,其目的是很明显的,一般大概有两点,一点是,想低成本完成征收,第二点则是我们前面已经提到过的,就是想规避审批手续。

  想必大家有都知道,土地征收会涉及巨大的利益,所以极个别的征收方为了减少征收成本,往往就会以各种“手段”来压制补偿标准,比如我们常见的就有将房屋认定为“违法建筑”或是“危房”,要么就是联合村委会或是村民小组,通过以租代征的方式来降低补偿标准,即每年每亩只给予农民一、两千块钱的租金来实现征收目的。

  其次就是,土地征收是一项大型活动,不仅涉及的人民群众多,面积广之外,其程序也非常的复杂繁琐,尤其是在办理审批手续这块,自新《土地管理法》实施以后,相关部门要想拿到土地,实际占用土地,就必须要按照《土地管理法》中规定的程序在完成征收前置工作以后,才可以向有权批准机关申请征收土地。

  但从申请到拿到地有关部门作出的批准文件,往往需要很长的一段时间,这对相关单位,建设单位来说其实是非常要命的,因为这意味着每耽搁一天,那么就要多“烧”一天的钱。所以,许多征收方为了能尽早地实现征收目的,就会通过“以租代征”的方式,直接占用土地。

  对此,凯诺律师提醒大家,在土地征收中,只要遇到相关部门以租代征,一定要提高警惕,这种行为是法律明文禁止的,这在《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》中有明确的规定,严禁"以租代征"擅自将农用地转为建设用地。而且,不少地方出台的相关法律法规中也都对“严禁通过以租代征的方式实际占用土地”等作出了明确的法律规定。

  总之,凯诺律师最后想要告诉大家的是,在土地征收中,广大被征地农民一定要审查相关部门的征收程序是否合法,如果发现他们什么文件也没有就占用土地,那么被征地农民一定要及时地咨询专业律师,及时地向土地管理法部门举报、投诉,要求他们查处村委会擅自将土地租出的行为,或是要求查处相关部门违法占地行为,并在专业律师的帮助下,要求他们退回通过以租代征形式占用的土地。


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