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广州市南沙区集体所有土地征收补偿办法

  广州市南沙区集体所有土地征收补偿办法

  第一章  总则

  第一条  为进一步规范广州市南沙区农民集体所有土地的征收补偿工作,维护农村集体经济组织和个人的合法权益,保障集体土地征收工作的顺利进行,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广东省土地管理条例》《广州市南沙新区条例》等法律法规和《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》等行政规范性文件的规定,结合南沙实际,制定本办法。

  第二条  在广州市南沙区范围内征收农民集体所有土地的,适用本办法。

  第三条  区人民政府依法全面负责本区农民集体所有土地的征收补偿安置工作。

  区自然资源主管部门负责本区征收土地具体管理工作,区土地征收实施部门依照本办法统筹承担本区农民集体所有土地及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的征收补偿安置工作。

  被征收农民集体所有土地所在的镇人民政府、街道办事处具体负责农民集体所有土地及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的征收补偿安置工作,包括组织调查拟征收农民集体所有土地及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的现状情况,社会稳定风险评估,制定、实施征地补偿安置方案,补偿登记,与被征收人协商补偿安置事宜,签订征收补偿安置合同和支付款项,制定、实施安置房分配方案等具体事项。

  第四条  发展改革、财政、生态环境、住房城乡建设、水务、应急管理、统计、综合行政执法、教育、人力资源和社会保障、农业农村、文化广电旅游、市场监管、公安等行政主管部门应当按照各自职责协同实施本办法。

  第五条  被征收土地的所有权人、使用权人及其他相关权利人应当服从国家征收工作的需要,无正当理由不得阻挠征收工作。

  第二章  集体土地的征收补偿

  第一节  一般规定

  第六条  征收土地预公告发布后,被征收农民集体所有土地所在的镇人民政府、街道办事处开展拟征收土地现状调查,调查结果应当由被征收农民集体所有土地的所有权人、使用权人和其他相关权利人予以确认。由镇人民政府、街道办事处或者委托第三方机构开展社会稳定风险评估。由区人民政府依法作出征地补偿安置公告,被征收农民集体所有土地的所有权人、使用权人应当在征地补偿安置公告规定的期限内,持土地权属证书和地上附着物的产权证明等文件到被征收农民集体所有土地所在的镇人民政府、街道办事处办理征地补偿登记手续。

  区土地征收实施部门和镇人民政府、街道办事处在开展土地征收补偿安置工作中,应当在程序上和实体上依法充分保障农村集体经济组织、村民及其他相关权利人的合法权利。

  第二节  征地补偿标准

  第七条  征收农民集体所有土地的补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗及其他地上附着物补偿费、农村集体基础配套设施补偿费。

  土地补偿费和安置补助费的支付对象为土地所有权人,其中安置补助费由被征地农村集体经济组织支付给需安置人员。

  青苗及其他地上附着物补偿费和奖励,依据“谁投资谁所有”的基本原则,归青苗及其他地上附着物的所有权人所有。当事人之间对青苗及其他地上附着物补偿费和奖励的分配有约定的,按其约定进行处理。

  农村集体基础配套设施是指为满足农村集体经济组织及村民长期生产、生活需要,由农村集体经济组织投资建设的基础配套设施,包括公共绿化、道路、桥梁、堤坝、水利灌溉设施、给排水设施、电力设施等。

  农村集体基础配套设施补偿费归农村集体经济组织所有。

  第八条  土地补偿费和安置补助费按省人民政府制定公布的征收农用地区片综合地价确定。

  第九条  青苗及其他地上附着物实行包干补偿方式,包干补偿价为3万元/亩。

  对于征收土地预公告发布前已经存在的青苗及其他地上附着物,经镇人民政府、街道办事处调查核实价值确高于本条包干补偿价的,由镇人民政府、街道办事处制定补偿方案上报区土地征收实施部门审核。经区土地征收实施部门认定确属价值较高的,可依程序审定后给予补偿。但抢搭、抢建、抢栽、抢种的青苗及地上附着物不予补偿。

  青苗及其他地上附着物补偿时,应同时约定青苗及其他地上附着物的处置方式。原则上由区土地征收实施部门或镇人民政府、街道办事处处置;也可由被征收人自行搬迁和处置,由被征收人自行搬迁和处置的,可约定青苗及其他地上附着物残值抵扣搬迁和处置费用。

  第十条  农村集体基础配套设施实行包干补偿方式,包干补偿价为1.5万元/亩。

  经镇人民政府、街道办事处调查核实,对于项目所涉的农村集体基础配套设施平均每亩价值确高于本条包干补偿价的,由镇人民政府、街道办事处制定补偿方案上报区土地征收实施部门审核。经区土地征收实施部门认定确属价值较高的,可依程序审定后给予补偿。但抢搭、抢建的农村集体基础配套设施不予补偿。

  由农村集体经济组织投资建设的基础配套设施,不得在青苗及地上附着物内进行重复补偿。

  第十一条  被征地农村集体经济组织和青苗及其他地上附着物所有权人在规定期限内将土地交付给区土地征收实施部门,积极配合完成征地相关手续的,给予农村集体经济组织和青苗及其他地上附着物所有权人奖励,给予农村集体经济组织的奖励金标准为本区征收农用地区片综合地价的10%,给予青苗及其他地上附着物所有权人的奖励金为1.5万元/亩。

  按本办法第九条第二款规定另行制定青苗及其他地上附着物补偿方案的,对于青苗及其他地上附着物所有权人,不给予本条第一款规定的奖励金。

  土地征收交地期限,由区土地征收实施部门确定。

  第十二条  征收已取得建设用地批准文件的集体土地,参照本区收回国有建设用地方式执行,不核定留用地指标。

  第十三条  本办法关于土地补偿费、安置补助费、青苗及其他地上附着物补偿费、农村基础配套设施补偿费、奖励金,均按实际征收集体土地面积计付。

  第三节  留用地

  第十四条  征收农村集体经济组织的集体土地,由区自然资源主管部门根据广东省、广州市等的规定,核定留用地指标,实行留用地指标台账动态管理。

  第十五条  1992年1月1日至2017年12月31日发生的征地项目,已完成土地实际收储工作但未兑现留用地指标的,自2018年1月1日起,按区自然资源主管部门核定的留用地指标面积,由区土地征收实施部门按3元/月/平方米的标准给予被征地的农村集体经济组织经济补偿,直至留用地指标兑现之日止。

  2018年1月1日后发生的征地项目,未兑现留用地指标的,自农村集体经济组织移交被征收土地之日起,按区自然资源主管部门核定的留用地指标面积,由区土地征收实施部门按3元/月/平方米的标准给予被征地的农村集体经济组织经济补偿,直至留用地指标兑现之日止。

  本条款“留用地指标兑现”是指已经通过实物、货币或物业等方式落实了征收村集体土地的留用地:实物方式落实留用地,留用地选址本村范围内的,是指已完成建设用地报批,或以村历史集体建设用地进行抵扣;留用地选址本村范围外的,是指完成征收补偿并完成建设用地报批。货币方式落实留用地,是指已完成留用地折算货币补偿款的支付。物业方式落实留用地,是指已完成留用地折算物业的移交。区自然资源主管部门完成留用地项目的建设用地报批后,及时通知区土地征收实施部门进行土地移交。

  区自然资源主管部门结合区土地征收实施部门提供的土地征收情况按年度对农村集体经济组织未兑现留用地指标进行核实,区土地征收实施部门依据核实结果向农村集体经济组织支付未兑现留用地指标经济补偿。

  第四节  其他规定

  第十六条  因征地造成征地范围周边零星地、夹心地、边角地无法继续耕作的,经被征地的农村集体经济组织申请,由属地镇人民政府、街道办事处根据实际情况制定补偿方案上报区土地征收实施部门审核。经区土地征收实施部门组织农业等部门认定确需补偿的,可依程序审定后,参照征地补偿标准给予货币补偿,所需费用一般可由项目单位承担。补偿后的土地由区土地征收实施部门统一管理。

  第十七条  因征地造成征地范围周边土地农业生产损失的,由属地镇人民政府、街道办事处根据实际情况制定补偿方案上报区土地征收实施部门。经区土地征收实施部门认定确需补偿的,可依程序审定后给予合理补偿,所需费用一般可由项目单位承担。

  第十八条  征收农村集体经济组织集体土地或收回农村集体经济组织享有使用权的国有农用地的,应切实做好被征地农民社会养老保障工作,严格按照有关法律法规保障被征地农民的合法权益。

  第十九条  收回国有农用地的补偿,参照本办法关于集体土地征收的土地补偿费、安置补助费、青苗及其他地上附着物补偿费、农村基础配套设施补偿费、奖励金的标准执行。

  第三章  集体土地上房屋的征收补偿

  第一节  房屋征收补偿

  第二十条  对被征收房屋享有所有权的组织和个人,属于集体土地上房屋的征收补偿对象。

  第二十一条  征收集体土地上房屋以自然资源主管部门核发的宅基地证、房地产权证、不动产权证等有效权证及合法的用地和报建手续、人民法院或仲裁机构生效法律文书等文件作为补偿依据。

  第二十二条  房屋实际面积超出第二十一条补偿依据确定的面积的,超出部分按以下办法确定应补偿房屋面积:

  (一)1988年12月31日前(含1988年12月31日)建成的,按实测面积的100%确定房屋补偿面积。

  (二)1989年1月1日至2009年12月31日前(含2009年12月31日)建成的,且符合农村住宅用地和规划政策部分的房屋,按实测面积的95%确定应补偿房屋面积。对于不符合农村住宅用地和规划政策部分的房屋,不计入应补偿房屋面积,不予安置。

  (三)对于2010年1月1日后(含2010年1月1日)建成的无相关用地和报建手续建设的房屋,不计入应补偿房屋面积,不予安置。

  上述(一)、(二)、(三)项房屋的建成时间和第(二)项房屋面积的认定,由被征收房屋所在地的村委会(居委会)出具证明材料,由属地镇人民政府、街道办事处参照历史地籍详查数据、土地利用现状图、卫星影像图、土地违法查处、违法建设查处等资料综合判定出具审核意见,并将审核结果在被征收房屋现场公示5天无异议后,作为认定应补偿房屋面积的依据。

  按本条规定计算应补偿房屋面积的房屋,建基面积不得超过120平方米,房屋建筑层数不得超过三层及20平方米梯间,且应补偿房屋总建筑面积不得超过380平方米。

  已被行政主管部门生效文书认定为土地违法或违法建设并责令恢复原状或限期拆除的房屋,不予补偿和安置。

  征收土地预公告或者建设通告发布之日起,在拟征地范围内抢搭、抢建的建(构)筑物,不予补偿和安置。

  第二十三条  被征收人合法登记的农村住宅土地使用权面积超过本办法第二十一条、第二十二条确定的应补偿房屋面积的,对于超过部分的土地使用权面积,按60%计入应补偿房屋面积。

  第二十四条  征收农村住宅房屋,对于依据本办法确定的被征收人应补偿房屋面积,按本条规定进行补偿安置:

  (一)被征收人可以选择对应补偿房屋面积按本办法第三十五条规定的比例进行产权置换。

  (二)对于应补偿房屋面积中未进行产权置换的部分面积,由区土地征收实施部门给予货币补偿,具体为框架结构房屋的货币补偿单价为9000元/平方米,混合结构房屋的货币补偿单价为7000元/平方米,砖木结构房屋的货币补偿单价为5000元/平方米。

  第二十五条  征收农村住宅房屋,对于2009年12月31日前(含2009年12月31日)建设的不符合农村住宅用地和规划政策部分的房屋、2010年1月1日后(含2010年1月1日)建成的无相关用地和报建手续的房屋,根据房屋实测面积、结构类型、实际建成进度,按房屋重置成本价给予建安成本补偿。框架结构房屋的建安成本补偿标准为1600元/平方米,混合结构、砖木结构房屋的建安成本补偿标准为1400元/平方米。

  第二十六条  征收农村住宅房屋,被征收人所有的位于房屋周边的青苗及地上附着物一并征收,青苗及地上附着物补偿按本办法第九条、第十一条规定给予补偿和奖励金。

  对于在集体土地征收中已给予青苗及地上附着物补偿的用地,不重复给予青苗及地上附着物补偿和奖励金。

  第二十七条  征收农村住宅房屋,被征收人在规定的房屋征收期限内配合完成房屋测量并签约的,按经确定的应补偿房屋面积,给予被征收人800元/平方米的奖励。

  被征收人按征收合同约定期限搬迁交房,且一并移交房屋周边使用土地的,按经确定的应补偿房屋面积,给予被征收人1600元/平方米的奖励。

  被征收人同意按第九条第一款规定进行房屋周边青苗及地上附着物补偿,并按征收合同约定期限一并移交房屋周边使用土地的,根据被征收人户籍人口数,按5万元/人的标准给予被征收人奖励金。

  未按期签约或搬迁的,不给予相应奖励。

  土地房屋征收签约和搬迁、移交期限,由区土地征收实施部门确定。

  第二十八条  征收农村住宅房屋,根据被征收人户籍人口数,按2000元/人的标准,给予被征收人搬迁补助费(含搬家费、二次搬家费、电话迁移费、有线电视迁移费等搬迁涉及的费用),但每户搬迁补助费总额不得超过10000元。若被征收人搬迁补助费总额少于5000元/户的,按5000元/户给予搬迁补助费。

  征收不具备居住条件的房屋,不支付搬迁补助费。

  第二十九条  被征收人选择产权调换的,在置换的安置房交付前,可向被征收人提供临时安置用房用于临时过渡,或给予被征收人临迁安置补助费。

  第三十条  征收农村住宅房屋的临迁安置补助费,对于被征收人按本办法第三十五条规定置换的安置房面积,按20元/平方米/月的标准(含交通补助费)计算。

  依照本办法规定选择置换安置房的,临迁安置补助费从被征收人签订征收补偿安置合同并交出被征收房屋之日起,按季度支付至安置房交付使用之日止。安置房交付使用后再额外支付3个月装修期临迁安置补助费。临时过渡期间,部分安置房交付的,按已交付的安置房面积计算扣减相应临迁安置补助费。

  由于被征收人自身原因不服从安置工作,不在规定的期限内迁入安置房而造成延期安置的,停止向此类被征收人支付因延迟安置而产生的临迁安置补助费,并停止向被征收人供应临时安置用房。

  本办法施行前的被征收房屋,对于被征收人原置换和购买所得但尚未分配的安置房面积(不含按人均25平方增购部分),自本办法施行之日起,按本条规定计算和支付临迁安置补助费。

  第三十一条  征收农村非住宅房屋,参照同地段(或相近地段)同类型国有土地上房屋市场价格进行补偿,已支付征地补偿费的,应扣除相应的土地补偿费。其中因农村集体整体搬迁而征收农村集体经济组织办公用房,农村集体经济组织要求进行产权调换的,可在安置区的配套用房中按实际办公需要且不超过原办公用房建筑面积给予置换,由属地镇人民政府、街道办事处制定具体征收补偿安置方案上报区土地征收实施部门审定后实施。临迁安置补助费参照本办法第三十条规定执行。

  征收农村非住宅房屋,根据实际发生的搬迁费用,给予被征收人适当补偿;对于不宜搬迁的设施设备,按评估价给予适当补偿。

  第二节  安置房置换

  第三十二条  置换安置房由区土地征收实施部门统一组织,安置区的选址、建设规模和安置房的户型、面积按照城市规划建设要求确定,竣工验收合格后分配给被征收人。安置区实行市场化管理,安置房物业管理费方案由区土地征收实施部门另行制订并按程序上报审批后实施。

  第三十三条  符合以下条件之一的被征收人,可以选择置换安置房:

  (一)具有南沙区常住户口的居民,且为被征收房屋所在地农村集体经济组织成员;

  (二)持有南沙区农村住宅合法产权证明,并符合下列条件之一的居民:

  1.办理了“农转居”的原村民;

  2.合法继承农村住宅房屋的居民;

  3.祖居该农村的居民;

  4.原合法拥有或合法继承农村住宅房屋的香港特别行政区、澳门特别行政区居民、台湾同胞和海外侨胞。

  (三)夫妻一方为被征收房屋所在农村集体经济组织成员联名建住宅的。

  第三十四条  置换安置房每套建筑面积为50-140平方米,具体面积以实际建设的建筑面积为准。

  第三十五条  被征收人置换安置房,被征收房屋为框架结构的,按确定的应补偿房屋面积的1.65倍置换;被征收房屋为混合结构的,按确定的应补偿房屋面积的1.6倍置换;被征收房屋为砖木结构的,按确定的应补偿房屋面积的1.55倍置换。

  依据本办法第二十三条确定的应补偿房屋面积,视同框架结构房屋,可按本条第一款规定的对应比例置换安置房。

  被征收人应以安置区位置与被征收房屋属同一镇街、安置房面积最接近可置换安置房面积为原则,选择最终置换的安置房和所在安置区。区土地征收实施部门有权对被征收人选择的安置区和安置房户型进行调整,需跨镇街安置的,另行制订置换分配方案,依程序批准后执行。

  多层住宅(不带电梯)、低层住宅的置换分配方案,由区土地征收实施部门另行制订并按程序上报审批后实施。

  第三十六条  征收农村住宅房屋,被征收人在规定的房屋征收期限内签约并交房的,在被征收人置换的安置房之外,可根据建设通告或征收土地预公告发布之日的被征收人户籍人口数,按人均10平方米获得被征收人安置房面积奖励。未按期签约或搬迁的,不予奖励安置房面积。

  第三十七条  根据本办法第三十五条、第三十六条获得的安置房总面积之和,按区土地征收实施部门发布搬迁通知之日被征收人户籍人口数计算,不足人均40平方米的,被征收人可按户籍人口数申请购买至人均40平方米,安置房购买单价为被征收房屋征收补偿安置合同签订当年度对应的安置区安置房建安成本价。

  根据本办法第三十五条、第三十六条及本条获得的安置房总面积,不足最小户型安置房面积的,被征收人应选择最小户型安置房,超过第三十五条、第三十六条及本条获得的安置房总面积之和的部分,应按被征收房屋征收补偿安置合同签订当年度对应安置区安置房市场价购买。

  被征收人根据本办法第三十五条、第三十六条及本条获得的安置房总面积不得超过380平方米。

  第三十八条  征收农村住宅房屋,按区土地征收实施部门提供的房源,被征收人意向获得的安置房总面积,不得超过根据本办法第三十五条、第三十六条、第三十七条可获得的安置房面积之和15平方米,且超过部分,被征收人应按安置房转让合同签订当年度对应安置区安置房的市场价购买。

  第三十九条  安置房转让合同约定的安置房面积与区土地征收实施部门最终提供的安置房面积(以最终产权登记面积为准)存在差异的,安置房转让合同继续履行,面积差异部分按以下方式处理:

  (一)房屋面积差异比绝对值在0.6%以内(含0.6%)的,区土地征收实施部门与被征收人之间互不作任何补偿。

  (二)最终提供的安置房面积少于安置房转让合同约定的安置房面积,且面积差异比绝对值超过0.6%的,对于超出0.6%部分,按安置房转让合同签订年度该类型安置房市场价予以被征收人货币补偿。

  (三)最终提供的安置房面积多于约定的安置房面积,且面积差异比绝对值超过0.6%的,对于超出0.6%部分,由被征收人按安置房转让合同签订年度该类型安置房市场评估价向区土地征收实施部门支付差价。

  房屋面积差异比=(单套安置房产权登记总面积-安置房转让合同约定的该套安置房面积)/安置房转让合同约定的该套安置房面积×100%。

  第四十条  本办法所称的安置房市场价、安置房建安成本价每年度调整一次,由区土地征收实施部门制定公布。

  第三节  其他规定

  第四十一条  区土地征收实施部门与被征收人可在房屋征收补偿合同中约定被征收房屋权证办理注销登记的条款,由区土地征收实施部门凭房屋征收补偿安置合同和房屋拆除证明、权证原件,受委托向区不动产登记机构申请注销被征收房屋的宅基地证、房地产权证、不动产权证等有效权证,区不动产登记机构予以配合。

  第四十二条  被征收人依据本办法第三十五条获得的安置房面积,经被征收人同意,区土地征收实施部门可进行回购,回购单价根据回购年度安置房市场价确定,具体回购方案由区土地征收实施部门另行制订并按程序上报审批后实施。

  第四十三条  依据本办法第三章第二节获得的安置房为统建安置房,统建安置房可置换配建安置房、政府采购安置房,具体置换方案由区土地征收实施部门另行制订并按程序上报审批后实施。

  第四十四条  征收设有抵押权的房屋,依照有关担保的法律、法规执行。

  第四十五条  征收有产权争议纠纷等特殊情况的房屋,可按照一事一议的原则,由属地镇人民政府、街道办事处制定补偿安置方案,经区土地征收实施部门审核并按程序上报审批后实施。

  第四十六条  房屋货币补偿款、奖励金、搬迁补助费、临迁安置补助费按被征收人房屋征收补偿安置合同约定的方式支付给被征收人。

  被征收人获得的各项补偿、补助、奖励及安置房面积,由被征收人自行决定在被征收人户籍人口中进行分配和处置。

  第四十七条  集体土地房屋征收补偿安置过程中发生的税费,根据相关法律规定进行缴纳和承担。

  第四十八条  本办法第二十七条、第二十八条、第三十六条、第三十七条、第四十六条所称被征收人户籍人口,仅指以下三类人员:

  1.2017年2月28日前(含2017年2月28日)户籍登记在被征收房屋处,且对房屋实施征收工作时户籍持续登记在被征收房屋处的人员和户籍暂未登记在被征收房屋处的现役军人、因就读高校户籍迁出的高校在读学生、正在服刑人员;

  2.2017年3月1日后(含2017年3月1日)户籍登记在被征收房屋处的本条第1点所称人员的新生子女和存续的合法有效夫妻关系的配偶,且对房屋实施征收工作时该新生子女和配偶户籍持续登记在被征收房屋处并应属于被征收房屋所在地的农村集体经济组织成员;

  3.原址回迁的退伍转业军人、高校毕业生、刑满释放人员。

  上述被征收人户籍人口仅能按本办法第二十七条、第三十六条、第三十七条在南沙区范围内享受征收奖励一次,不能以户口迁移原因重复享受征收奖励。

  被征收人以欺诈、隐瞒真实情况等不正当手段骗取征收补偿和奖励的,区土地征收实施部门有权追回;情节严重构成刑事犯罪的,将移送司法机关追究法律责任。

  第四十九条  征收本区国有农场范围内国有划拨土地上的个人住宅房屋,经房屋所有权人申请,可由属地镇人民政府、街道办事处参照本办法制订补偿安置方案,上报区土地征收实施部门审核并按程序上报审批后实施。

  第五十条  本区范围内农村集体土地房屋连片征收的,可由属地镇人民政府、街道办事处另行制定具体征收补偿安置方案上报区土地征收实施部门审核并按程序上报审批后实施。

  第四章  附则

  第五十一条  土地及房屋征收期限内,个别被征收人未达成征收补偿安置协议或阻挠国家建设征收土地的,由区土地征收实施部门依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十一条、第六十二条规定,上报区人民政府作出行政处理决定。

  第五十二条  本办法如与国家、省、市今后颁布施行的有关法律、法规、规章、行政规范性文件不一致的,依照有关法律、法规、规章、行政规范性文件执行。

  第五十三条  本办法下列用语的含义:

  (一)安置房转让合同,是安置房分配时,由区土地征收实施部门与被征收人按套签订的安置房合同,包括安置房置换合同和安置房买卖合同。

  (二)配建安置房,是土地使用权出让部门在进行国有土地使用权出让时,要求土地受让方在开发商品房同时配建的政府性房源。

  (三)政府采购安置房,是区土地征收实施部门通过政府采购程序购买的商品房。

  第五十四条  本办法自印发之日起施行,有效期5年。

  来源:广州区南沙区人民政府网站


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