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北京农村拆迁律师:农村集体经营性建设用地入市条件是什么?

  去年3月份,自然资源部公布了《自然资源部深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》,该工作方案中明确要求试点地区要做到“二三二”。那么,“二三二”具体指的是什么呢?农村集体经营性建设用地入市对农民老百姓又有何好处呢?农村集体经营性建设用地又需要如何进行呢?下面我们就结合相关的内容来告诉大家

  首先,我们先来了解一下什么是农村集体经营性建设用地入市。所谓的集体经营性建设用地入市就是指土地利用总体规划划定为建设用地、详细规划确定为工业仓储、商业服务业、租赁式住宅等经营性用途(符合规划),并经依法登记的集体建设用地(权属清晰),由土地所有权人(集体民主表决)通过出让、出租、作价出资(入股)等有偿方式进入土地市场交易的行为。

  事实上,新《土地管理法》实施之前,土地征收制度并不完善,而且因征地引发的社会矛盾也特别的多,最主要的是农村集体土地权益保障不充分,农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价,土地增值收益分配机制也不够健全,另外,也无法兼顾国家、集体和个人之间的利益。

  但是新《土地管理法》实施以后,不仅土地征收制度越加完善,还进一步保障了农民的知情权、参与权等权益,同时也允许农村集体经营性建设用地使用权出让、出租,与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

  根据新《土地管理法》第六十三条规定,土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

  不过需要注意的是,农村集体经营性建设用地入市并不是随便就可以弄的,在入市之前必须要对入市土地进行摸底,必须要严格按照法律规定的程序依法进行,而且还必须要符合以下几个条件:

  1、符合国土空间规划或城乡规划。

  2、符合法律法规中规定的用途。从上述的内容中我们可以看到,一般仅限于商业和工业等经营性建设用地。

  3、必须是权属清晰,且经依法登记、没有争议的集体经营性建设用地,避免日后出现没有必要的产权纠纷。因此,土地在入市之前,需要开展入市土地摸底调查工作,掌握地块的坐落、四至、界址、面积、权属、规划、流转情况等,同步纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统。

  如果入市土地有权属不清晰等问题,一般需要先解决土地权属问题后,才能入市。

  4、出让、出租方案经过了集体决策

  根据《土地管理法》中的规定,集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

  也就是说,土地所有权人编制集体经营性建设用地出让、出租等方案后,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。如果相关方案未经过村民代表的同意,或是村会会议三分之二以上成员的同意,那么一般情况下就不得入市。

  5、入市之前双方必须要签订合同

  根据《土地管理法》中的规定,土地所有权人将农村集体经营性建设用地出租、出让时,必须要与对方就土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务等签订书面合同,并双方手里各持一份。


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