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北京房屋征收律师:以“土地流转”的方式占用土地违法

  土地流转是指土地使用权流转。土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。

  根据《农村土地经营权流转管理办法》中的规定,土地经营权流转应当坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度,保持农村土地承包关系稳定并长久不变,遵循依法、自愿、有偿原则,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。 

  获得土地使用权后,不得改变承包土地的所有权性质及其农业用途,确保农地农用,优先用于粮食生产,制止耕地“非农化”、防止耕地“非粮化”。 

  但是实践过程中,我们发现了这样一种情况,就是有的征收方为了降低征收成本,规避土地征收审批手续,在未获得征地批复(即征收文件)的情况下,直接以各种理由在被征收人不知情的情况下与村委会签订土地流转合同,以“土地流转”的形式永久性占用土地,进行非农建设。

  可是,《土地管理法》第四十四条中明确规定,建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

  在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外,将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

  而且,关于土地流转,从《农村土地流转管理办法》中规定,需要遵循自愿、有偿原则,涉及未承包到户集体土地等集体资源的,应当按照法定程序经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并与集体经济组织签订流转意向协议书。 

  所以,不管是征收方以土地流转方式占用土地,还是与村委会擅自签订的土地流转合同,原则上来说都是违反法律法规的行为,也就是侵害村民合法权益的行为,就算上诉至法院,也有可能会得不到法院的支持。

  最高人民法院曾在相关的判例中指出,建设项目需要使用农用地等农村集体土地的,应当依法办理土地征收及农用地转建设用地审批手续。如果未经依法征收及办理农用地转用审批手续,通过所谓土地“流转”等方式占用农村集体土地进行建设,系违反土地管理相关法律法规,属于违法行政。



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