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北京农村拆迁律师:宅基地上的这3种房屋全是违建不予补偿?不合理

  在房屋拆迁、土地征收中,被征收人最在乎的就是拆迁补偿,但是获得拆迁补偿的前提是——房屋必须是合法建筑,即办理了登记的房屋,有建设规划许可证等。所以说,房屋有没有办理登记手续,是不是合法建筑便成了影响拆迁补偿,被征收人能获得多少补偿最主要的原因。

  一般来说,若房屋有证,是合法建筑,那么被征收人自然就会顺理成章地拿到合理的拆迁补偿(当然了,这还得经过专业评估机构的评估),比如被征收房屋价值的补偿、安置补助费、停产停业损失费、搬迁费、奖励、补助费等。

  但要是房屋未办理登记手续的话,这无论是对老百姓来说还是对征收方来说都会非常地头疼,尤其是一些农村宅基地上的房屋。那么,哪些房屋会很容易被认定为违法建筑而不予补偿呢?以下三种

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  一、无证、缺证的一些房屋通常会被相关部门一律认定为违法建筑且不予补偿。

  一般情况下,即使是农村房屋的建设,按照相关的法律法规,村民在建设时也需要办理乡村建设规划许可证和房屋所有权证,而且房屋面积还需要记载在证件上。如果你的房屋没有产权证或是乡村规划建设许可证等,那么房屋被直接认定为违建且不予补偿的可能性就大大地增加了。

  但实践中,相关部门认定违建的方式可能通常仅凭几张照片或是航拍图就判定房屋是否是合法或是违法了。但是,相关部门这种简单粗暴的认定方法是否合理,是否合法呢?

  答案显然是不合理,不合法的。在我国,房屋无证或是缺证的现象普遍存在,如果都以这种方式来认定,如果一律都将这些无证或是缺证的房屋直接认定为违法建筑,显然就有可能侵害当事人的权益。

  因为,农村房屋有证始于1982年《村镇建房用地管理条例》施行以及1987年土地管理法施行期间。也就是说,在此之前建造的房屋即使没有证,也不应该直接被认定为违法建筑。

  即使是90年代所建的房屋,也不应当都认定为违法建筑。在90年代,农村地区在建房审批、监管等方面仍然存在很大的漏洞,许多村民在建房时仅向村委会说一声就获得了批准,便开始进行建设了,虽然其的建房行为并没有获得县级政府的审批,但这却是因为历史形成的客观事实,不能将责任全部归于农村村民身上。

  所以,这类房屋也不能简单地认定为违法建筑。但需要提醒大家的是,房屋究竟有没有违反相关的法律法规,是否有超面积建设等问题,需要相关部门实地调查后进行认定,不能仅凭一个无证就加以断定。

  二、城镇居民或是外村村民所建设的房屋通常也会被一律认定为违法建筑且不予补偿。

  《土地管理法》在第六十二条中规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

  农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。

  从这里看到,农村村民只能拥有一处宅基地,而且还不能超过地方规定的标准,更不能买卖、转让等。但实践中,常有城镇居民在农村购买农村村民的宅基地建房或是翻建,但这种行为严格来说其实是不合法的。

  只不过,从实践中我们也看到这种情况,就是有一些城镇居民在农村购买宅基地后,不仅办理了集体土地使用证,还进行了登记,针对这种情况,凯诺律师个人认为,其应该有权获得相应的补偿,相关部门简单地以其为非本村村集体经济组织成员为由将房屋认定为违法建筑且不予一分的补偿不合理(当然具体有没有补偿还需要结合实际的情况来确定)。

  三、通过招商引资而建设的一些未办理产权的房屋,相关部门通常也会全部认定为违法建筑。

  就拿凯诺律师办理过的一起案例来讲,罗先生通过招商引资政策在当地经营起了一家泡沫厂,后来该厂被拆迁,但因补偿事宜一直没有协商成功,相关部门便将罗先生经营的厂房认定为“违法建筑”,并对罗先生做出行政处罚通知书。

  最终在凯诺律师的帮助下两次撤销行政处罚决定书。

  一般而言,如果房屋原为招商引资项目,没有相关产权手续,但当事人对于该房屋仍具有一定信赖利益,所以,行政机关应当要保障当事人的权益,若简单地以无证为由就直接认定为违建则是不合理的。

  凯诺律师最后要提醒大家的是,房屋是不是违法建筑需要相关部门实地调查、认定,否则就违反了相关的法律、法规。另外,还需要大家知道的是,在征地拆迁中,以拆违促拆迁是相关部门惯用的拆迁手段,很多被征收人由于不懂其中的缘由,很容易掉入,因此当房屋被认定为违法建筑之后,当事人一定要积极地咨询专业律师,将相关的材料发给律师,让律师来帮您分析,之后再针对情况向法院提起行政诉讼,依法维护自己的合法权益。



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