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拆迁协议纠纷律师:签了协议后发现拆迁方没有批复文件,那么该协议是有效还是无效?

  一般情况下,集体土地征收需要按照《土地管理法》第四十四条的规定,办理农转用地审批手续。但由于办理农转用地审批手续时间较长,且过程又比较繁琐,所以有的征收项目为了能在规划的时间内完成拆迁工作,便会先行组织实施征收工作,最主要的是,在征收过程中,有的被拆迁人会在什么都没有弄懂、搞清楚的情况下,稀里糊涂地就与拆迁方签订补偿安置协议。

  但是在签订拆迁补偿安置协议后,才发现拆迁方根本没有办理审批手续或者压根就没有获得审批手续,即征地批复文件。那么此时,被拆迁人与拆迁方所签订的协议还是否有效呢?

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  杜先生是福建省人,其在当地的房屋因当地规划被征收。随后,双方就补偿事宜进行了协商并签订了补偿安置协议,但是签订完协议之后,杜先生又觉得补偿不合理,且发现拆迁方没有获得征地批复文件,存在违法征收的情况,于是想确认该协议无效,并在律师的帮助下向法院提起了诉讼。

  但一、二审均驳回了其的起诉,之后,杜先生向最高院申请再审称,相关部门未依法出庭应诉,违反了行政诉讼法相关规定,其次,相关部门在未获得征地批复的情况下即组织实施征收,与其签订补偿安置协议违法,同时相关部门组织实施征地违反了《土地管理法实施条例》中规定的程序,属于重大明显违法情形..

  针对本案,最高法院认为,杜先生诉请确认涉案协议无效的主要理由在于涉案土地存在“未批先征”。结合有关土地管理法律、法规的规定精神,依法取得征地批准是政府组织实施征地活动的法定前提条件。本案客观上存在上述程序不当问题,本院在此予以指正。

  但是,基于合同双方自愿性原则和诚实信用原则,对合同的效力不宜轻易否定。通常,导致协议无效的事由系存在《合同法》第五十二条规定的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益”“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”“以合法形式掩盖非法目的的”“损害社会公共利益”“违反法律、行政法规的强制性规定”等情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释 (二)》第十四条规定 “合同法第五十二条第 (五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”。但是本案中,涉案协议不存在《合同法》第五十二条规定的情形。

  除此以外,法院还认为,从维护法律关系和稳定性和保障绝大多数被征地农民合法地安置补偿权益角度出发,以“未批先征”为由从根本上否定所有已签订的安置补偿协议的效力,不仅不合理,而且在法律上也难以成立。最终,杜先生的再审申请被法院驳回。

  对此,凯诺律师在这里要提醒大家,如果所签协议是在双方自愿的情况下签订的,且该协议也没有违反法律、行政法规的效力性强制规定,那么想要撤销或是确认无效则就比较困难,而且也有可能得不到法院的支持。反之,如果该协议确实存在合同法第五十二条规定的情形,违反了这些禁止性规定,那么所签协议应当认定为无效。

  因此,在房屋征收或是土地征收过程中,被拆迁人在签订协议之前一定要搞清楚征收项目是否合法,有没有征地批复文件等,同时在签订协议时也一定仔细、谨慎地审查协议,签订协议,不要稀里糊涂地就签上自己的名字,一旦发现拆迁方没有征地批复文件或是安置补偿协议中的安置方法、赔偿金额、过渡费标准、安置房面积、位置等存在问题,与拆迁方之前协商的结果不一样时,最好不要签署,也不要相信拆迁方口头上说的“你签上字之后,拿回去再给你改”之类的话,否则所签协议若不存在重大的违法行为以及合法同第五十二条中规定的情形,那么想要撤销或是确认协议无效那就难上加难。


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