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土地征收纠纷律师:宅基地上房屋拆迁补偿怎么计算?这里说清楚了

 

  近日,有许多老百姓都在问,自家宅基上的房屋要拆迁了,但是补偿特别的不合理,不知道是怎么补偿的,还有的当事人问,宅基地上的房屋是按地上附着物进行补偿吗?宅基地上的房屋拆迁补偿是怎么计算的?

  事实上《土地管理法》第四十八条中就明确规定,征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

  征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。

  从上述规定中我们可以看出,宅基地上的房子与地上附着物是分开进行补偿的,可是实践中却仍然有将宅基地上的房屋按照地上附着物进行补偿的情况,这其实是不符合法律之规定的,所以当大家遇到这种情况时,应当要及时地咨询专业律师,及时采取法律措施来维护自己的合法权益。

  另外,对于宅基地上房屋的补偿方式与计算方法,虽然《土地管理法》中规定了,涉及农村村民住宅的,可以采取货币补偿和产权置换及提供宅基地建房的补偿方式,但是对于被拆迁人选择货币补偿的,具体是如何计算的并没有明确规定。那么,宅基地上房屋拆迁的话,拆迁补偿究竟是如何计算的呢?下面我们结合上海市发布的《上海市征收集体土地房屋补偿规定》来为大家浅析一下

  一、建制撤销的居住房屋补偿计算方式

  《规定》第十四条,被征地的村或者村民小组建制撤销的,宅基地使用权人或者居住房屋所有人可选择货币补偿,也可以选择产权调换。选择产权房屋调换的,应当结清货币补偿金额与产权调换房屋价格的差价。

  前款规定的货币补偿金额计算公式为:(房屋建安重置结合成新单价+同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×房屋建筑面积。

  需要注意的是,该条与下面要说的第十五中规定的房屋建安重置结合成新单价,指的是每平方米建筑面积的价格。而且该条规定与该《规定》第十五条中规定的房屋建安重置结合成新单价,是由区征地事务机构委托估价机构评估;同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准,由房屋所在地的区人民政府制定并公布。

  同时《规定》第十四条中还强调,同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准,应当与安置房屋的供应价格相衔接,以保障被征地农民的居住条件。

  简单点来说就是,被拆迁人选择货币补偿的,被拆迁人给予被拆迁人的补偿需要保障当事人能买得起周边的房子,如果给予的货币补偿让被拆迁人压根买不起房子,那么则是不合法的,当事人可以及时咨询专业律师,及时采取法律措施来维护自己的合法权益。

  二、建制不撤销的居住房屋补偿计算方式

  另外,《规定》第十五条规定,对于建制不撤销的居住房屋,该居住房屋内成员全部转为非农业户籍的,同样也要按照上述规定,《规定》第十四条进行补偿。对于该居住房屋内成员未全部转为非农业户籍的,

  具备易地建房条件的区域,宅基地使用权人可以在国土空间规划确定的居民点范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿;不具备易地建房条件的区域,按照第十四条规定的货币补偿或者产权房屋调换方式执行。本条规定的货币补偿金额计算公式为:(房屋建安重置结合成新单价+价格补贴)×房屋的建筑面积。使用新宅基地所需的费用,由区征地事务机构支付给提供宅基地的村或者村民小组。

  所谓的“不具备易地建房条件的区域”是指被征地的村或者村民小组农民集体所有土地的范围内无国土空间规划确定的居民点。

  也就是说,重新安排宅基地建房这一补偿方式并非农民能自主选择的,如果集体土地范围内没有国土空间规划确定的居民点,那么,被拆迁人就只能从货币补偿或是产权置换中选择其中一种,从而获得补偿安置。

  三、非住宅房屋拆迁补偿的计算方式

  对于非住宅房屋拆迁补偿的计算方式,该《规定》第二十条也有明确规定,但是该规定明确非居住房屋只给予货币补偿,而不提供产权调换。

  农村集体经济组织以土地使用权入股等形式与其他单位、个人共同举办企业的非居住房屋,以及通过集体经营性建设用地入市取得土地使用权的非居住房屋,货币补偿金额计算的补偿方式为:房屋建安重置价+相应的土地使用权取得费用。

  所谓的“相应的土地使用权取得费用”是指在征地房屋补偿方案公告之日取得相同性质、相同数量、相同地段等级土地使用权所应支付的费用。一般按照征收该地块集体土地的现行标准评估,包括耕地占用税、耕地开垦费、土地补偿费、青苗补偿费和安置补助费等。评估时,可参照同区域工业园区内相同数量的土地使用权取得费用作相应的系数调整。另外,对于非居住房屋拆迁的补偿除以上的补偿之外还包括以下几种:

  1、设备搬迁和安装费用

  2、无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用

  3、停产停业损失补偿

  总之,凯诺律师要提醒大家的是,不论是集体土地上居住房屋拆迁,还是非居住房屋拆迁,都应当给予被拆迁人公理、合理地补偿,如果补偿低于规定中的原则,或是拆迁方未按照法律规定的程序实施征收,未给予停产停业损失费等,那么建议被拆迁人一定要及时咨询专业律师,让律师通过向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼,主张自己享有的相应补偿。


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