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集体土地征收律师:最新!集体土地上房屋征收新规定公布,这七大点一定要注意

  2020年1月1日新《土地管理法》实施,今年9月1日,新《土地管理法实施条例》实施,这两部法律法规在土地征收等方面都做了修改,进一步地保障了被征地农民的权益。随后,上海市根据土地管理法和土地管理法实施条例等法律、法规制定了《上海市征收集体土地房屋补偿规定》,并于近日公布。下面我们就结合该规定来看一下,本规定会对被征地农民有何影响?

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  一、补偿主体与实施部门

  该《规定》第五条,区人民政府负责本行政区域的征地房屋补偿工作。区人民政府可以指定区规划资源等部门组织实施本行政区域的征地房屋补偿工作。区人民政府指定的区征地事务机构具体实施征地房屋补偿工作。

  区征地事务机构委托实施单位承担征地房屋补偿具体工作的,应当对实施单位在委托范围内实施的征地房屋补偿行为进行监督,并对其行为后果承担法律责任。

  二、发布征地预公告后不得抢建、新建等

  《规定》第八条,取得用地预审和选址批准文件后,相关部门应当在拟征收土地镇(乡)和村、村民小组范围内发布征收土地预公告,告知被征地农民相关要求及补偿政策和依据。预公告时间不得少于10个工作日。

  征收土地预公告发布后,拟征地范围内应当执行下列规定,但限制的最长期限不得超过一年:

  (一)不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施;

  (二)不得突击装修房屋;

  (三)拟征地范围内已取得建房批准文件但新房尚未开工的,不得开工;

  (四)不得从事其他不当增加补偿费用的行为。

  违反前款规定实施的,不予补偿。

  也就是说,相关部门在拿到征地批文之后,需要在征收范围内发布征收土地预公告,这在之前我们就有说过,这里就不再重复说了。不过,需要广大被征地农民注意的是,确定了征收范围后,也就是相关部门发布征收土地预公告之后,被征地农民是不可以再对房屋进行扩建、修建、翻建或是新建等,也不能对房屋进行装修啥的,对于在确定征收范围之前就已经开始建的,或是还没有进行建设的,那么按照此规定,那是不能开工建设的,否则可能会不予补偿。

  三、房屋调查环节要积极地参与

  《规定》第9条,征收土地预公告后,区征地事务机构应当会同镇(乡)人民政府或者街道办事处以及镇(乡)规划资源所、村(居)民委员会对拟征地范围内宅基地及房屋的权属、面积、房屋用途等情况进行调查。房屋面积调查包括房屋现状调查以及对宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准文件记载内容的核实。

  拟征地范围内的宅基地使用权人、房屋所有人在征收土地预公告后10个工作日内,凭宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证、建房批准文件或者其他相关证明文件,对调查结果进行确认。宅基地使用权人或者房屋所有人拒绝确认的,应当记录在册。

  需要广大被征地农民注意的是,上述规定中提到的这个调查一定是要实地调查,如果相关部门人员只是根据一些证件、图片、视频等来进行确认,那么这是不合法的,而且这也会对被征收人的权益产生一定的影响。所以,如果相关部门人员未入户调查,那么被征收人可以向上一级人民政府反映情况。

  除此以外,该《规定》还明确规定,被征收人还需要持相关的证件对调查结果进行确认。对此,律师提醒大家,被征收人一定要积极地参与到这个环节,千万不要认为他们已经入户调查了,应该不会有什么问题,所以就放弃这一重要的环节,或是不看调查结果,直接确认调查结果,这对于被征收人来说是很不利的。从实践中来看,调查这个环节也会出现很大的漏洞,所以,被征收人一定要参与到这个环节,一旦发现调查结果有问题,那么被征收人则可拒绝确认,及时咨询专业律师。

  四、征地房屋补偿方案须公告30日

  《规定》第十一条,区征地事务机构应当根据调查结果,拟订征地房屋补偿方案。征地房屋补偿方案拟订后,区人民政府应当在拟征收土地所在的镇(乡)和村、村民小组范围内进行公告,公告期不少于30日。征地房屋补偿方案应当听取相关权利人意见,多数被征地的农村集体经济组织成员认为方案不符合法律规定的,区人民政府应当按照规定组织听证。区征地事务机构应当根据征求意见和听证会情况,修改征地房屋补偿方案。

  其实,关于这一点我们之前也是老说,但这里再次提醒大家,如果对相关部门公布的补偿方案有异议,那么一定要及时地提出自己的意见,并且要对该补偿方案进行拍照留证,若相关部门未按照规定举行听证,或是没有根据听证会的情况修改补偿方案,那么被征收人要及时向有关部门反映情况,或及时采取法律措施来维护自己的合法权益。

  五、房屋建安重置结合成新单价的须评估

  《规定》第十四条,本条及第十五条规定的房屋建安重置结合成新单价,由区征地事务机构委托估价机构评估。《规定》第二十四条,征地房屋补偿中涉及需要评估的,估价机构由拟征地范围内的宅基地使用人或者房屋所有权人协商选定,协商不成的,由镇(乡)人民政府或者街道办事处组织宅基地使用权人或者房屋所有人按照少数服从多数的原则投票决定,也可以采取摇号、抽签等方式随机确定。

  需要注意的是,实践中,常有评估机构是由拆迁方擅自决定的,这很容易造成评估报告不合理、不公平的情况,所以,被征收人要积极地参与到这个环节,以免拆迁方做手脚。

  六、未达成协议的,须作出征地补偿安置决定

  《规定》第二十六条,征收土地申请经依法批准后,区征地事务机构与宅基地使用人或者房屋所有人达不成补偿协议的,区人民政府应当作出征地补偿安置决定,并依法组织实施。

  这里要提醒大家了,如果收到征地补偿安置决定且对此不服时,一定要及时地向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼,千万不要认为该文件不重要,否则一旦错过复议或是诉讼的期了,那么相关部门就会强制执行。

  《规定》第二十八条,宅基地使用权人或者房屋所有人在征地补偿安置决定、责令交出土地决定规定的期限内不腾退土地和房屋,且不在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼的,由区人民政府依法启动强制执行程序。

  七、被征收人有权举报

  《规定》第三十三条,任何组织和个人对违反本规定的行为,都有权向市和区人民政府以及规划资源部门或者其他有关部门举报。接到举报的市和区人民政府以及规划资源部门、其他有关部门应当及时予以核实、处理。

  实践中,如果遇到征收方未按照法律规定的程序依法实施征收,或是在征收过程中有腐败的情况,那么被征收人则可以直接向上一级人民政府进行举报,要求他们查处违法行为。当然,被征收人也可以及时地咨询专业律师,在律师的帮助下找到他们的违法点,从而具有针对性地向法院提起诉讼,依法维护自己的合法权益。


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