农村拆迁纠纷律师：农村无证房屋就是违建？只能一拆了之？弄清楚这几点你就知道了

　　长期以来，由于农村建房和产权管理不够规范，导致农村出现大量没有办理产权证或是没有办理相关规划审批手续的无证房屋。从实践中来看，只要是未按法律规定所建，那么这类房屋一旦遭到举报，或是被相关部门发现，基本上都会被认定为违法建筑，尤其是当这类房屋遇上拆迁时，拆迁方通常都会对被拆迁人作出限期拆除决定书，责令被拆迁人自行拆除。

　　我们都知道责令限期拆除通知书主要针对的就是违法建筑，所以，被拆迁人在收到这样一份文件时，房子基本上是被认定为违法建筑了。

　　违法建筑认定的依据

　　不过，相关部门将无证房屋认定为违法建筑也依靠的是法律法规，不是随随便便地就能认定。一般情况下，实践中许多无证房屋被相关部门认定为违法建筑主要依据的是《城乡规划法》中的第64、65条规定。

　　《城乡规划法》第64条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

　　《城乡规划法》第65条规定，村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

　　从以上的两条规定中我们可以看出，对于房屋的认定标准有两个，一是只要是没有办理相关规划审批手续的无证房屋，就是违法建筑，对于办理了相关规划手续且有证的房屋，则是合法建筑。

　　不过，需要注意的是，对于始建年代比较久远的房屋，比如七、八十年代的房子，或是晚清民国时期的房子等，这些因历史遗留问题造成的无证房屋，相关部门就不能简单地依据上述两条规定将其认定为“违建”，要求其拆除或是改正，要知道，我国《城乡规划法》是2008年才开始实施的。所以，按照法不溯及既往的原则，统统都归为违法建筑显然是不合理的，而且这类因历史遗留问题造成的房屋，在遇上拆迁时也要给予相应的补偿。

　　无证房屋并非只能一拆了之

　　除此以外，我们也从上述规定中还看到，对于违法建筑的处罚并非只有一拆了之这一种方法，对于符合可以通过改正措施消除影响的房屋，则可以限期改正，处以罚款，并且在改正后可以重新办理相关规划手续，从而有可能转变为合法建筑。

　　我们打个比方来说，比如当地规划宅基地上建房不能超过3层，但你所建的房屋却足足有5层，那么这明显超过了当地规定的标准，针对这种情况，那么则完全可以通过改正措施来消除对规划的影响。

　　当然了，对于超过一定高度的，比如你的房屋只有一层，但是高度却有七、八米高，如果地方规定的高度不能超过4米，那么这就只能被限期拆除了。

　　违法建筑的认定需考虑以下因素

　　总之，凯诺律师认为，无证房屋究竟是否是合法建筑还是违法建筑，并不能一概而论，相关部门也不能简单粗暴地就将无证房屋直接一律认定为违法建筑且一拆了之，对于农村的此类房屋，行政机关或是人民法院在调查处理过程中，应当要综合考虑到以下几个因素：（1）房屋建成时间和动机；（2）土地性质和使用权；（3）房屋来源；（4）房屋使用情况；（5）居住权益保障；（6）当时立法状况等因素，只有考虑到这些因素，那么才能认定其合法性或是正当性，从而确认如何补偿或是赔偿。

　　最后，凯诺律师提醒大家，如果遇上相关部门“一刀切”地将房屋认定为违法建筑，要拆除，或是在拆迁时不予补偿、少补偿，那么当事人一定要及时咨询专业律师，及时采取法律措施来维护自己的合法权益，避免合法权益被侵害。