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北京市凯诺律师事务所:征收程序漏洞百出,补偿决定被依法撤销

  当拆迁人与被拆迁人就补偿事宜未达成协议时,被拆迁人往往会收到征收方作出的房屋征收补偿决定书,收到该文件的被拆迁人往往会不知所措,有的被拆迁人可能会在极不情愿的情况下被迫签订协议。但事实上,如果对该补偿决定不服,想要撤销它,也不是就拿它没有办法了,如果征收过程中存在以下几点不合法,那么同样可以通过法律途径来撤销补偿决定,依法维护自己的合法权益。

  为推进xx综合治理公益性项目建设,徐先生的房屋被纳入征收范围内,随后征收方对徐先生的房屋进行了社会稳定风险评估,并作出房屋征收补偿社会风险稳定评估报告,且将征收补偿款设立了专门账户。2018年,徐先生针对征收方案及评估报告向征收部门提出了反馈意见。

  因徐先生与征收部门未就房屋征收补偿达成协议,2019年11月,征收部门对徐先生作出房屋征收补偿决定,看过征收补偿决定后,徐先生决定委托凯诺律师帮助自己维护合法权益。

  凯诺律师介入案件后,第一时间赶往徐先生所在地进行走访、调查,并指导徐先生向有关部门递交了政府信息公开申请书,申请公开与此次征收相关的文件材料,并且在获得相关的证据材料且分析之后,凯诺律师又指导徐先生向法院提起了行政诉讼。

  但是一审法院以相关部门作出的补偿决定不违反法律的规定为由驳回了徐先生的诉讼请求,随后徐先生又提起了上诉。

  二审法院审理认为,本案的争议焦点有两点,一是涉案评估报告能否作为被 诉房屋征收补偿决定的依据,二是被诉房屋征收补偿决定是否合符合法律规定。

  针对第一个焦点,主要涉及评估机构的选定是否合法以及评估程序是否合法,评估报告是否超过有效期,涉案评估报告能否作为补偿决定的依据。

  评估机构非协商选定违法

  根据相关的法律规定,被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的评估机构评估确定。另外,对于评估机构的确定,一般是由被征收人协商确定,协商不成的,可以采取随机等方式确定。

  本案中,征收方提交了房地产价格评估机构选定征求意见书,但是该意见书仅能证明征收方提供了备选的评估机构供被征收人选定,无法证明评估机构系通过随机选定的方式确定,所以评估机构的选定不符合法律规定。

  分户评估报告未公示违法

  其次,征收方应当将分户评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

  本案中,征收方并没有提供房地产价格评估机构已提供分户的初步结果、房屋征收部门将该分户的初步结果向被征收人进行公示及评估机构安排估价师进行现场说明解释等证据,在徐先生就评估报告向房屋征收部门提出反馈意见并明确表示因对被征收房屋价格评估的存疑,望有关部门告知申请复核评估的流程及需提交的材料,以此书面意见作准,在此正式提出复核评估书面申请的情况下,也无证据证明评估机构向其解释说明或者告知复核评估的流程、材料等,因此评估机构作出的涉案评估机构的程序不合法。

  评估报告超过一年有效期不合法

  再者就是,参照《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定,估价报告应用有效期从估价报告出具之日计,不得超过一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的,应当缩短估价报告应用有效期。从此条规定中来看,评估报告的有效期原则上不超过一年,但是本案中,从评估报告作出至作出房屋征收补偿决定,明显超过了评估报告的有效期。虽然仅凭评估报告超过有效期,并不必然得出不能作为补偿决定依据的结论,但就本案而言,相关部门并没有提交有效证据来证明评估机构的选定及评估程序符合法律规定,且案涉评估报告超过有效期,所以,涉案评估报告不能作为被诉房屋征收补偿决定的依据。

  除此以外,法律上明确规定被征收人可以选择货币补偿,也可以选择产权置换,但是本案中,相关部门只以货币的方式对被征收人进行补偿,未给予产权置换方式,显然是剥夺了徐先生依法享有的选择权。

  最终法院撤销了一审判决,撤销了相关部门作出的房屋征收补偿决定,判令相关部门在三个月内重新对徐先生作出补偿决定。

  总之,凯诺律师要提醒大家,征地拆迁极为地复杂,尤其是在房屋评估阶段往往会漏洞百出,所以在该阶段时,被拆迁人一定要积极地参与到其中,若发现征收方未按法律规定依法选定评估机构,作出评估报告等,一定要及时地反馈,依法维护自己的合法权益。


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