北京市凯诺律师事务所：评估报告中可能存在这些“坑”，你识别出来了吗？

　　在征地拆迁中，房屋评估是不可少的一个环节，而且评估报告也往往会作为对被征收人最后进行补偿安置的依据。只不过，在实践过程中，许多被征收人在收到评估报告后的第一反应是评估结果不合理，评估机构人员出具的这份评估报告不符合法律法规，当然，也有的被征收人在经过评估机构人员的解释之后，则会接受这样的一份评估报告，认为自家房屋可能就真的只值这个价值，那么评估机构出具的评估报告就真的是按“一把尺子量到底”的标准进行的吗？

　　事实上，你的评估报告上的评估结果低，很有可能是以下几个原因造成的。下面，凯诺律师就来告诉大家，评估报告中会存在的一些“坑”

　　一、评估机构人员未入户

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　实践中，有的评估机构人员可能趁房屋所有权人不在家时只对房屋外围进行了测量，而未对房屋内及附属物进行登记，那么这样一来的话，评估机构人员只根据房屋外围测量的数据出具评估报告，那么评估机构出具的评估报告中的结果显然就会非常的低。对于这种情况，如果是发生在被征收人未拒绝的情况下，那则是不合法的。

　　二、没有对评估方法进行分析

　　《国有土地上房屋征收评估办法》中规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　实践中，可能很多评估机构在对被征收人房屋进行评估时，对评估方法并不会进行分析，而是直接选择一种对被征收人较为不利的评估方法进行评估，比如住宅一般应当选择市场比较法会对被征收人较为有利，可是有的评估人员则会选择成本法对被征收房屋进行评估，那么这样一来，评估结果自然就会比较的低。

　　三、没有估价师的签字

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

　　从上述规定中我们可以得知，不论是整体评估报告还是分户评估报告，都需要有两名以上的评估师签字，如果该评估报告上没有评估师的签字，那么则是不符合上述法律规定的，且也意味着该评估程序不合法，面对这样的评估报告，被征收人则可以拒绝签收。

　　对此，凯诺律师也提醒大家，评估环节直接影响着被征收人最终的补偿，所以一旦发现评估报告不合理，或是有人代替签收等情况，一定要及时地提出来。

　　四、评估机构非被征收人协商选定

　　了解房屋征收程序的人都知道，评估机构必须由被征收人协商选定，这在《国有土地上房屋征收评估办法》第四条中也有相应的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　实践中，不乏征收方直接选定评估机构的情况，但这种未征询过被征收人意见而直接选定评估机构的行为或是未通过抽签等方式选定评估机构的行为则违反了上述法律规定，是不合法的行为。因此，凯诺律师提醒大家，如果遇到征收方未经过自己同意就擅自决定了评估机构，那么该评估机构作出来的评估结果是否合理就有待商榷了。

　　五、将预评结果作为最后的补偿依据

　　将预评结果作为最后的补偿依据这在实践征收中也时有发生，而且会经常出现在一些棚户区改造、旧城区改造以及城中村改造等这类项目中，但是凯诺律师要提醒大家的是，直接将预评结果作为最后的补偿依据，从严格意义上来讲缺乏法律层面的依据，所以被征收人在预评结果上签字时一定要提高警惕，必要时可找对方进行协商，并对协商内容进行录音留存。