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专业拆迁律师:关于集体经营性建设用地入市的几个问题,你都知道吗?

  为规范集体经营性建设用地入市行为,保障农民合法权益,构建城乡统一的建设用地市场,根据新《土地管理法》《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》和国家关于集体经营性建设用地入市相关的文件规定,山东省曹县于近日发布《曹县集体经营性建设用地入市暂行办法》。下面我们就结合该《办法》以及《土地管理法》中的规定,就集体经营性建设用地如何入市等相关的问题来为大家浅析一下

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  何为集体经营性建设用地?

  该《办法》中规定,本办法所称集体经营性建设用地,是指依法取得并在国土空间规划(土地利用总体规划和城乡规划)中确定为工矿仓储、旅游、健康养老等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地。

  需要注意的是,该集体建设用地不包括居住用途的集体建设用地。

  集体经营性建设用地入市原则

  另外,该《办法》第三条就集体经营性建设用地入市原则作了详细的规定。在农村集体土地所有权不变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下,优先使用存量集体经营性建设用地,严格控制新增集体经营性建设用地规模。集体经营性建设用地使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则,实行有偿、有期限、可入市的使用制度。

  集体经营性建设用地是当前我国土地改革的重要方面,而集体土地入市,则是破天荒的大变革,国家推行这一改革的目的,其实就在于让集体经营性建设用地不需要再像过去那样先征收为国有,而是通过城乡建设用地“统一市场、同权同价”,增加产业用地,提高农民收入,改变原先地方相关部门通过土地财政增收的办法。

  集体经营性建设用地如何入市?

  所谓集体经营性建设用地入市就是指允许农村集体经营性建设用地使用权出让、出租,实行,与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

  对于集体经营性建设用地入市的方法,一般有出让、出租、作价出资(入股)及转让、转租等方式。

  根据《土地管理法》中的相关规定,土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

  通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

  集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

  不过,需要注意的是,在出让或是出租时双方应当要签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

  另外还需要注意的一点是,土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地的出让、出租等,必须要经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上的成员或者三分之二以上的村民代表的同意。

  如果村委会在未经村民代表或是村民会议三分之二以上的成员同意,擅自将以上集体经营性建设用地出租、出让,那么则是不合法的,此时村民则可以向上一级人民政府举报,或是打12345进行反映,如果反映无果,则可以采取法律措施,依法维权。

  集体经营性建设用地须符合以下四个条件

  从以上的内容中我们可以大致地了解到,集体经营性建设用地入市必须要符合以下四个条件:

  1、必须是土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的集体土地;

  2、必须是产权明确,无权属争议,且已经依法登记的集体经营性建设用地;

  3、集体经营性建设用地出让、出租前必须要获得集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意;

  4、必须纳入土地利用年度计划。

  其实,集体经营性建设用地入市对咱老百姓来说,或多或少的都会带来一些影响,虽然集体经营性建设用地入市会增加老百姓的收入,但也会出一些问题,比如收益分配问题等。

  不过最后凯诺律师要提醒大家的是,集体经营性建设用地入市本意为盘活农村闲置土地资源,实现农村土地权利资本化。但是,在此过程中,如果出现侵害村民合法权益的情况,村民一定要及时地启动法律程序,维护自己的合法权益。


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