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曹县人民政府关于印发《曹县集体经营性建设用地入市暂行办法》的通知

  各镇人民政府、街道办事处,县政府有关部门、单位:

  《曹县集体经营性建设用地入市暂行办法》已经县政府第8次常务会议研究同意,现予印发,请认真抓好贯彻落实。

  曹县人民政府

  2021年8月6日

  曹县集体经营性建设用地入市暂行办法

  第一章 总则

  第一条 为规范集体经营性建设用地入市行为,保障农民合法权益,构建城乡统一的建设用地市场,根据新修订的《中华人民共和国土地管理法》《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》和国家关于集体经营性建设用地入市相关文件规定,结合我县实际,制定本暂行办法。

  第二条 山东省曹县辖区范围内的集体经营性建设用地入市,适用本办法。

  本办法所称集体经营性建设用地,是指依法取得并在国土空间规划(土地利用总体规划和城乡规划)中确定为工矿仓储、商服、旅游、健康养老等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,不包括居住用途的集体建设用地。优先保障农村一二三产业融合发展项目和农村服务业、公益事业项目,兴办农产品冷链、加工、仓储以及乡村旅游、农产品销售、养老等设施,重点支持特色田园乡村、田园综合体等项目建设。

  第三条 集体经营性建设用地入市原则:

  在农村集体土地所有权不变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下,优先使用存量集体经营性建设用地,严格控制新增集体经营性建设用地规模。集体经营性建设用地使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则,实行有偿、有期限、可入市的使用制度。

  积极探索和建立农村持续发展和农民增收机制,不同区域间土地增值收益的平衡机制,以及农民参与、共建共享的利益分配机制,充分发挥市场的决定性作用。

  坚持规划引领、用途管制、村民自愿、权益保障、权属清晰、权能完整、统一市场、统一监管、同权同责、合理分配的原则。

  第四条 本办法所称集体经营性建设用地入市,是指在集体经营性建设用地所有权不变的前提下,农村集体经济组织或授权的实施主体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场,依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、出租、作价出资(入股)等有偿方式交由其他单位或者个人使用,并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

  第五条 县人民政府全面负责集体经营性建设用地入市的管理和指导工作,县自然资源和规划局按照本办法和其他有关规定,具体实施本行政区域内的集体经营性建设用地入市工作。县发改、财政、农业农村、工信、生态环境、人社、行政审批、民政、税务、规划、文化和旅游、水务、银行等相关部门配合做好有关工作。

  第二章 入市范围、途径、条件

  第六条 凡国土空间规划(土地利用总体规划和城乡规划)确定为工矿仓储、商服等经营性用途的集体建设用地,均可纳入入市交易范围,住宅用地暂不纳入范围,严格控制新增建设用地入市规模。对历史形成的零星分散的存量集体建设用地,允许在依据国土空间规划统一开展农村土地综合整治和基础设施配套,重新划分宗地并调整产权归属后,按照新的规划条件确定入市范围,现状为农用地、未利用地的,依据规划的经营性用途入市的,应当依法纳入土地利用年度计划,办理农用地和未利用地转用手续,并依法履行耕地占补平衡义务。

  第七条 对符合国土空间规划(土地利用总体规划和城乡规划),并经依法登记的集体经营性建设用地,具备开发建设所需要的基础设施等条件,明确在本集体经济组织直接使用的,可就地入市,城镇周边村集体经济组织适时探索集体标准地入市。

  第八条 集体经营性建设用地入市应当符合以下条件:

  (一)符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护等政策及标准要求;

  (二)国土空间规划(土地利用总体规划和城乡规划)确定为工矿仓储、商服等经营性用途;

  (三)具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件,但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外;

  (四)产权明晰,界址清楚,无权属争议,未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记;

  (五)宗地上的建(构)筑物和附属设施权属明晰,未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利;

  (六)土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的,县行政审批主管部门应当依据国土空间规划出具拟出让、出租等集体经营性建设用地的规划条件,明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。

  第九条 进行占地20000平方米以上的大型基本建设工程或者在地下文物保护区、历史文化名城范围内进行工程建设,建设单位应当事先报请省人民政府文物行政部门组织考古调查、勘探,发现文物的,由省人民政府文物行政部门会同建设单位共同商定保护措施。基本建设和生产建设需要进行考古调查、勘探、发掘的,所需费用由建设单位列入建设工程预算。

  经文物主管部门核定可能存在历史文化遗存的土地,要实行“先考古、后出让”制度,在依法完成考古调查、勘探、发掘前,原则上不予收储入库或出让。具体空间范围由文物主管部门商自然资源和规划主管部门确定。在文物主管部门完成考古工作,认定确需依法保护的文物,并提出具体保护要求后,自然资源和规划主管部门在国土空间规划编制、土地出让中落实。暂不具备考古前置条件的,文物主管部门应在土地出让前完成考古工作。

  文物主管部门应及时向自然资源和规划主管部门通报《关于在国土空间规划编制和实施中加强历史文化遗产保护管理的指导意见》印发前已完成考古发掘,且无文物原址保护要求的具体地块信息,该类地块在入库或出让时,原则上无需再进行事先考古;确需进行补充考古,文物主管部门应及时告知,并尽快组织开展考古工作。

  第三章 入市、实施主体

  第十条 集体经营性建设用地入市应当按照法定程序经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会负责入市工作。

  农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于镇人民政府(街道办事处)农民集体所有的,由镇人民政府(街道办事处)集体经济组织经营、管理。

  第十一条 集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的,可以作为入市的实施主体;尚未依法取得法人资格的,可以通过授权或者委托其他具有法人资格的组织代理实施入市。

  第四章 入市方式

  第十二条 集体经营性建设用地可按出让、出租、作价出资(入股)等有偿使用方式入市。

  集体经营性建设用地使用权出让,是指农村集体经济组织以所有权人的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者,并由土地使用者向所有权人支付土地出让金的行为。

  集体经营性建设用地出租,是指入市主体作为土地所有权人,将集体经营性建设用地使用权连同地上建筑物和其他附着物在一定年期内出租给承租人使用,承租人按约定向入市主体缴纳土地使用权租金的行为。承租人未按土地使用权合同规定的期限或条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转租。

  集体经营性建设用地使用权作价出资(入股),是指农村集体经济组织以一定年期的集体土地使用权作价,作为出资投入新设企业或个人,该土地使用权由新设企业或个人持有。土地使用权作价出资(入股)形成的股权,由农村集体经济组织以所有权人的身份统一持有,参与分红。

  第十三条 集体经营性建设用地使用权出让最高年限参照同类用途的国有建设用地执行,即按下列规定:

  (一)工矿仓储用地50年;

  (二)商服、旅游、娱乐用地40年;

  (三)教育、科研、文化、医卫慈善、体育用地50年;

  (四)综合或者其他用地50年。

  土地租赁期限一般不低于5年,但最高不超过20年,具体租赁期限由租赁合同约定,到期后确需继续使用土地的可申请续期。

  土地使用权作价出资(入股)的期限参照国有土地使用权出让的最高年限,可通过合同约定适当缩短入股期限。

  集体经营性建设用地使用权出让,应采取招标、拍卖、挂牌或者协议方式公开交易。对入市面积在5亩以下或者零星分散等特殊情况,经村民会议讨论同意并报经市县人民政府批准,可以采取协议出让方式交易。

  未经公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的,农民集体与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资(入股)协议。

  第十四条 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者交易双方签订的合同另有约定的除外。集体经营性建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。

  第四章 入市程序

  第十五条 集体经营性建设用地使用权入市按以下程序进行:

  (一)入市意向审核。集体经营性建设用地入市由本集体经济组织或者授权的实施主体申请开展。入市事项纳入村级民主管理内容。土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等,编制集体经营性建设用地出让、出租等方案,载明宗地的用途、使用期限、交易方式、入市价格、收益分配等内容。土地属于农村集体经济组织所有的,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并按照《土地管理法》第六十三条的规定,由本农村集体经济组织形成书面决议。属于镇人民政府(街道办事处)集体所有的,镇人民政府(街道办事处)也要做好集体决策,确保入市的集体经营性建设用地权属合法,产权清晰。

  (二)入市方案审核。入市主体提出入市意向申请,并委托测绘机构进行土地勘测定界,由县行政审批服务局出具规划条件,入市主体委托有资质的土地评估机构对入市地块进行地价评估,地上附着物可另行委托评估机构评估。入市申请需经所属镇街书记办公会议或党政联席会议集体研究同意,镇街出具是否同意入市的初审意见。县自然资源和规划局会同县行政审批服务局共同指导入市主体拟定入市方案,纳入村级民主管理内容。入市方案应当包括但不限于以下内容:入市地块的位置、面积、权属、用途、使用年限、使用条件、入市价格、入市方式(招标、拍卖、挂牌或协议)、土壤污染状况调查情况等内容。以标准地出让的,相关指标标准由所在镇街政府组织县发改、自然资源和规划、行政审批、工信、生态环境、税务、科技、文化和旅游等部门参照同类用途的国有建设用地指标提出,纳入使用条件。入市方案由县人民政府进行审查,符合规定的,由县人民政府纳入年度建设用地供应计划。

  (三)发布出让公告。集体经营性建设用地入市应纳入建设用地网上交易系统,统一管理,公开发布信息,实行公开交易,入市方案报县政府批准后实施。县自然资源和规划局、行政审批服务局按照各自职能,根据县政府的批准文件,编制集体经营性建设用地的出让文件,包括出让公告、投标或竞买须知、土地使用条件、标书或竞买申请书、报价单、中标通知书或成交确认书、集体经营性建设用地使用权出让合同、项目投资建设协议文本。公告在相关媒体上发布(网站、报纸),公告期不少于20天。

  (四)土地招标、拍卖、挂牌过程。发布出让公告后,中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可申请参加集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让方在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的,出让公告中规定的申请截止时间,应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人,出让方应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

  集体经营性建设用地入市实行竞买保证金制度,参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部39号令)执行。参与竞买单位或个人通过规定的方式,缴纳竞买保证金,获取竞买资格,并在挂牌期(不得少于10天)进行竞买报价或在指定日期、地点进行竞拍,在规定的时间内,出价最高者竞得土地使用权。

  (五)成交公示。土地成交后,由县土地储备中心与竞得人签订成交确认书,并在指定的媒体上发布成交公示,公示时间不少于10个工作日。

  (六)签订出让合同。公示结束后,入市主体和竞得人签订出让合同,约定双方的权利和义务,竞得人缴纳剩余价款;以标准地出让的,竞得人须签订项目投资建设协议。双方签订的书面合同,应当约定交易价款、价款支付时间以及方式、提前收回的条件以及处理方式、土地使用权届满续期以及地上建筑物、构筑物和其他附着物处理方式、违约责任等。

  (七)土地收益分配。对于新增集体经营性建设用地,竞得人缴清价款后,参照国有建设用地扣除土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、社保费、新增建设用地使用费、耕地开垦费和耕地占用税等各种必要的税费后,剩余部分的土地增值收益工矿仓储按30%、商服按50%收取收益调节金,资金缴入县财政,纳入地方一般公共预算管理,其他部分归入市主体分配。

  对于存量集体经营性建设用地,按照以下途径处理:第二次全国土地调查(下称:二调)为建设用地的,可以直接按照正常程序办理入市手续;二调为建设用地,第三次全国土地调查(启用后)(下称:三调)为农用地的,不予入市;在二调以后增加的建设用地,三调(启用后)为建设用地的,按照违法占地,先进行处罚,再办理入市手续。

  (八)办理行政审批手续。竞得人持出让合同、缴费单据等资料向县行政审批服务局提出规划及用地审批;以标准地出让的,竞得人可按标准地的有关流程试行“容缺受理”、“模拟审批”,实现“拿地即开工”。

  (九)不动产权登记。以出让、出租、作价出资(入股)等有偿使用方式取得集体经营性建设用地使用权的,土地使用权人持用地批准文件、出让(出租)合同、税费缴纳凭证、营业执照、法人身份证明等有关材料,申请办理不动产登记。

  第五章 转让、转租、抵押

  第十六条 以出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权,可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

  集体经营性建设用地使用权转让、转租的,应当履行完毕支付地价款、租金的义务,取得不动产权证书,按照约定的期限和条件投资开发、利用土地,并经土地所有权人同意。其使用年限为原出让、出租合同确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

  未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续。

  集体经营性建设用地使用权抵押的,应当取得不动产权证书,签订抵押合同,办理抵押登记。入市土地首次抵押贷款金额不得超过实际缴纳出让金的60%,抵押金额需经所有权人同意。

  第六章 收益管理

  第十七条 集体经营性建设用地入市,土地所有权人应承担相应的基础设施建设等开发成本,并以向县政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。集体经营性建设用地使用权发生出让、租赁、作价出资(入股)和转让等交易行为的,交易双方都应当按照规定缴纳土地增值收益调节金;入市主体(出让方、出租方)需按集体经营性建设用地入市土地增值收益的规定比例缴纳调节金,此项规定需在出让文件中注明。

  第十八条 土地增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施完善、农村环境整治、土地前期开发等支出。土地增值收益调节金按照政府非税收入管理,资金全额上缴县财政,实行收支两条线管理。

  第十九条 农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益,归农村集体经济组织所有,纳入农村集体资产统一管理,由农村集体经济组织内部决策分配方案。

  第二十条 镇人民政府(街道办事处)要指导和监督农村集体经济组织合理使用留存集体的土地增值收益,纳入农村集体资产管理和村务公开内容,定期向本集体经济组织成员公布。

  第二十一条 县财政、农业农村、审计部门要加强对土地增值收益资金的监督管理。

  第七章 监督管理服务

  第二十二条 县发改、财政、自然资源和规划、行政审批、工信、农业农村、生态环境、住建等相关部门根据各自职能职责做好监督、管理、服务和配套政策的制定工作。

  第二十三条 集体经营性建设用地使用权入市成交后,任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。

  第二十四条 出让方(出租方)交付土地后,受让方(承租方)应按照出让合同(租赁合同)约定的动工、竣工期限进行建设。

  项目用地批后管理纳入土地监管平台。

  第二十五条 入市主体所在镇街应充分发挥指导、监督、管理和协调作用,确保土地所有权人和入市主体的相关活动依法依规进行。

  第八章 土地使用权收回和终止

  第二十六条 土地使用权因出让合同(租赁合同)约定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

  第二十七条 土地所有权人不得违反约定提前收回集体经营性建设用地使用权,但法律另有规定的除外。

  第二十八条 土地使用权期满,土地使用者不再继续使用土地的,应将土地使用权无偿退还给土地所有权人。地上建筑物、其他附着物所有权由土地使用者与土地所有权人协商处理。土地使用者应当办理土地使用权注销登记。

  第二十九条 土地使用权期满,土地使用者需要继续使用土地的,可以和土地所有权人协商续期,应当按照有关规定重新确定使用方式,支付土地使用权出让金(租金),并依法办理不动产登记。

  第三十条 因公共利益需要征收土地的,由土地所有权人报经县人民政府批准后,可以提前收回土地使用权,并对相关权益人依法给予补偿。

  集体经营性建设用地闲置的调查、认定和处置,参照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)有关规定执行。

  第九章 法律责任

  第三十一条 集体经营性建设用地入市同国有建设用地享有相同的法律地位。作为入市的农村集体经济组织和具有土地使用权的企业、法人或自然人,都应遵守相关的法律法规规定,严格履行各自的权利和义务,确保集体经营性建设用地入市工作规范有序。

  第三十二条 农村集体经济组织要在镇街政府的指导下,规范其内部组织结构,严格依法依程序处理集体经济组织内部事务。集体经营性建设用地合同一经签订,即具有法律地位,受国家法律保护。集体经济组织不得以内部成员反悔、不同意或村委会换届等原因,擅自更改或撤销合同,阻挠土地使用者使用土地。

  第三十三条 县自然资源和规划、行政审批、住建等部门应各司其职、密切配合,采取建设项目用地信息公示、现场核查、竣工验收、定期通报、诚信档案建立等方式,建立健全集体经营性建设用地入市后的监管机制和工作制度,切实加强入市土地开发利用的全程监管,督促土地使用者严格按照合同约定开发利用土地。对未经依法批准,擅自改变规划用途或规划许可条件建设以及未按合同约定时间动工、竣工的,要按照相关法律法规及合同约定进行处理。

  第三十四条 集体经营性建设用地入市工作中相关部门工作人员在土地交易过程中收受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守、滥用职权的,由其所在单位给予行政处分或由监察机关给予政务处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  中介服务单位及其工作人员在土地交易过程中,有违反有关法律、法规及业务管理规则、保密协议等规定行为的,县自然资源和规划局或县公共资源交易中心应当依据相关服务约定予以处理;造成损失的,依法追偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  本暂行办法所称中介服务单位,是指为土地交易市场提供有关专业服务的个人、机构或组织,包括银行、公证处、评标专家、主持人、咨询机构及相关行业组织等。

  农村集体经济组织经营管理者,在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益,构成犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

  第十章 附则

  第三十五条 本暂行办法实施之前已办理流转的集体经营性建设用地,可参照本暂行办法予以规范;本暂行办法实施之后,除历史遗留集体经营性建设用地外,原则上均纳入入市范围。

  第三十六条 本暂行办法由县自然资源和规划局负责解释。

  第三十七条 本暂行办法自2021年9月1日起施行,有效期至2023年8月31日。

  政策解读:关于《曹县集体经营性建设用地入市暂行办法》政策解读

  来源:曹县人民政府


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