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土地纠纷律师:村委会擅自出租土地是否合法?所签订的合同是否有效?

  实践生活中,有些村委会常常会在村民不知道的情况下,与相关部门或是开发商、个人签订租赁土地合同,擅自将土地出租,那么村委会是否有权直接将土地出租给他人呢?其与相关单位签订的合同是否有效呢?下面我们就结合相关案例来看一下

  文某与xx联合社签订了《合同书》等合同,约定xx联合社将其所有的总面积为xx平方米农用地有偿出租给某公司、宿舍和综合性建设。

  后来文某向法院提起了诉讼,请求村委会、xx联合社支付其xx万元。但是一、二审法均驳回了其的诉讼请求,文某不服,向最高人民法院申请了再审。

  最高人民法院认为,文某主张该合同不是土地租赁协议,而是一份土地使用权租赁的前期协议,是对拟租赁土地的前期开发协议。原判决以xx联合社将该社所有的案涉土地出租是涉及全体村民利益的重大问题为由,认定无论《租用土地使用合同书》性质如何,均应经村民会议讨论决定,同时,因《协议一》和《协议二》是双方当事人对案涉土地的处理问题签订的补充协议,均涉及xx村全体村民的重大利益问题,亦认定应经村民会议讨论决定。

  原审判决以《租用土地使用合同书》、《协议一》、《协议二》的签订均未经村民会议讨论决定,违反了《村民委员会组织法》中的有关规定为由,认定上述协议无效,于法有据。最终,最高人民法院驳回了文某的再审申请。

  集体建设用地可以出租,但必须经过村民代表大会

  虽然说集体建设用地可以出租,但是必须要按照法律规定的程序进行,必须要经过三分之二以上的村民代表同意。

  根据《土地管理法》中的规定,土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

  前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

  《民法典》第二百六十一条规定,农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。

  下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的组织或者个人承包;(二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整;(三)土地补偿费等费用的使用、分配办法;(四)集体出资的企业的所有权变动等事项;(五)法律规定的其他事项。

  也就是说,不论是将土地出租给谁,必须要获得绝大多数村民的同意,在未获得村民同意的情况下,擅自将集体土地出租给他人,那么就侵犯了村民的合法权益。

  而且在《村民委员会组织法》第二十四条规定,也有相关的法律规定,涉及到村集体经济所得收益的使用;本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;征地补偿费的使用、分配方案等事项以及村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项,应当要经过村民会议的讨论。

  村委会违规出租土地可举报

  因此实践中,如果发现村委会在未经村民会议讨论、未经村民同意就将集体建设用地租赁给他人,或是将农用地用于其他用途,那么建议村民一定要及时地向有关部门进行举报,或者打12345进行反映,要求相关部门查处村委会的违法行为。

  《土地管理法》第八十二条规定,擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设,或者违反本法规定,将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的,由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。

  倘若侵犯到村民自身权益,那么建议村民及时地咨询专业律师,在律师的帮助下,通过向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼等法律程序维护自己的合法权益。


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