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北京拆迁律师:未取得规划许可的应先责令村民补办手续,而不是直接拆除

  房屋在建设之前应当先办理规划许可等相关的手续,但实践中却存在大量未办理相关规划手续的房屋,尤其是农村地区,那么这些未办理相关规划手续的房屋,是不是意味着相关部门就能直接拆除呢?我们结合相关的案例来为大家浅析一下

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  因急于完成拆迁将村民房屋认定为违建

  陈某在北京某区某村有一处房屋,后该房屋被征收,但是在征收过程中,相关部门对陈某先后送达了《限期拆除决定书》《催告书》以及《强制拆除决定书》,要求陈某将位于宅基地上的建筑物在规定的时间内自行拆除。

  因陈某未在期限内自行拆除房屋,2020年,相关部门便将陈某所建涉案房屋及光伏发电设备一并强制拆除。随后,陈某为了维护自己的合法权益,委托律师向法院提起了诉讼,请求确认相关部门强制拆除其房屋的行为违法。

  庭审中,相关部门称,2016年因xx学院占地,当时陈某家人与相关部门针对果园的房屋、树木达成协议,取得了补偿款。当时陈某家人将几十亩果园予以腾退,考虑到该户没有住处,所以将涉案房屋保留了下来。当时,陈某一再要求取得使用证,承认是宅基地,相关部门在没有办法的情况下给陈某发放了《集体土地建设用地使用证》,但该使用证是不合法的,因为上面盖的是过期作废的章,而且没有填写日期、审批的用地面积xx平方米明显违反了北京市关于宅基地审批的相关规定,使用证应当由县政府核发,相关部门没有发放使用证的权利。

  对此,陈某诉称,2016年其家人领取的xx补偿款所涉及的房屋是当时看管果园的一个不到10平方米的房屋,并非涉案房屋。其2016年取得《集体土地建设用地使用证》之后建成涉案砖混结构房屋,并于2017年六七月份安装了光伏发电设备。

  法院识破相关部门以拆违代拆迁的企图

  针对本案,法院认为,首先根据《城乡规划法》中的有关规定,相关部门(即镇政府)对其规划区内违反乡村建设规划进行建设的行为,具有责令限期改正的法定职权,逾期不改正的,具有拆除违法建设的法定职权。但是,在拆除过程中必须要遵循相关的法律规定。本案中,相关部门在陈某针对《限期拆除决定书》申请行政复议或者提起行政诉讼的法定期限尚未届满的情况下就实施强制拆除行为,且在强制拆除时未依照相关规定制作笔录及物品清单。故,相关部门实施的强制拆除行为明显违反法定程序。

  再者,根据《北京市城乡规划条例》第二十九条、第七十七条规定,...未经批准使用宅基地进行村民住宅建设的,符合村庄规划的,乡、镇人民政府责令其补办审批手续;不符合村庄规划的,责令限期拆除;有租金收入的,没收租金收入,并处租金收入一倍的罚款。

  根据上述的规定,农村建设项目依法应当取得规划许可。但是基于村民住宅用于满足村民基本生活需要这一特殊性,行政法规同时要求行政机关应责令相对人补办手续。可是本案中,相关部门并未责令陈某补办手续,而是直接要求陈某在一天内自行拆除,并在短时间内实施强制拆除行为,显然违反了前述规定。

  其次就本案而言,陈某已经取得了涉案房屋所在地块的《集体土地建设用地使用证》,虽然该使用证中未填写文号、日期,亦未加盖有权机关印章,在形式上存在一定的欠缺,但是该欠缺并非是陈某造成的。所以,陈某取得的《集体土地建设用地使用证》后基于对政府的信赖进行建设,具有一定的合理性。

  最后,根据土地管理法中的规定,相关部门(即镇政府)是目前村民住宅用地的审核批准机关。在棚户区改造启动后,相关部门对陈某持有的存在问题的《集体土地建设用地使用证》,其作为审核批准机关,本应积极履行职责,完善手续,确保当事人合法权益不受侵害。可相关部门在未完善相关手续的前提下直接拆除房屋存在以拆违代拆迁的嫌疑。最终法院确认相关部门强制拆除陈某房屋的行为违法。

  事实上,实践生活中村民在未取得规划许可手续的情况下就在宅基地上建设房屋是非常普遍的,但是相关部门对于这类房屋在拆迁过程中不能区别对待,这样一来不仅损害了政府公信力,而且还会置村民合法利益于不顾。

  总之,凯诺律师要说的是,不论是村民建设房屋,还是相关部门因公共利益展开的征收,都需要按照相关的法律规定依法审批建设,征收,避免日后房屋遇上拆迁被相关部门认定为违法建筑给予极少的补偿,发生没必要的补偿纠纷。但一旦遇上拆迁纠纷,比如相关部门以拆违促拆迁、断水、断电、阻路,给自己生活造成极大影响时,作为被征收人一定要及时地咨询专业拆迁律师,及时地在律师的帮助下,确认他们的强拆行为违法,维护自己的合法权益。


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