北京市凯诺律师事务所：“模拟拆迁”也能成真，但你需要知道这些​

　　实践过程中，征地拆迁的方式有很多种，一般我们最常见的就是以棚户区改造、旧城改造等名义开展的拆迁，还有就是一些因其他公共利益开展的拆迁。这些项目的征收拆迁工作一般都以传统的方式进行，很少会以模拟的方式开展，而且对于模拟拆迁，很多人也都不知晓，但其实，近年来模拟拆迁也频繁的出现。

　　参照成都市城乡房产管理局关于印发《成都市国有土地上房屋模拟搬迁工作规则》的通知中的规定，模拟拆迁是拆迁项目业主在取得相关手续之前，根据城市规划和相关的法律法规，就拆迁补偿安置与房屋所有权人进行协商并签订协议拆迁协议的活动。

　　也就是说，在拆迁之前，相关部门需要先了解居民的响应程度，若大部分老百姓有拆迁的意思，那么，当地居民可以通过居委会联名向当地的相关部门递交改造的申请，相关部门将此地作为拆迁地块，然后按照有关规定对房屋进行评估，将拟安置房屋地块的价值、位置、面积等情况明确的告知老百姓，之后由老百姓决定是否拆迁。

　　从上述内容中我们可以大致的了解到，模拟拆迁不同于传统意义上的国有土地上房屋征收和补偿安置方式，其主要的特点就是对房屋所有权人搬迁或改造意愿进行征询、签订附生效条件的补偿协议，根据搬迁、改造意愿和签约比例来决定项目是否继续实施征收工作。该模式在一定程度上有利于引导房屋所有权人理性协商，积极配合行政机关的征收拆迁工作。

　　而且，在模拟搬迁中还设定了签约期限。在签约期限内，如果签订模拟搬迁协议的户数达到规定比例的，补偿协议生效，并由区（市）县政府作出征收决定，模拟搬迁方案即转为征收补偿方案，模拟搬迁协议即转为征收补偿协议。

　　可如果，签约户口未达到地方规定的比例，那么则终止征收程序。

　　比如四川省，根据《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知中的规定，实行旧城区改造的，启动房屋征收程序前，先进行协商。总户数超过95%且房屋所有权总面积过三分之二的房屋所有权人明确同意改造的，方可纳入旧城区改造范围，在签约期限内，签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的，补偿协议生效，由区(市)县政府作出征收决定;在签约期限内，签约比例未达到规定比例的，终止征收程序。

　　签约比例：不得低于95%。

　　比如北京市，区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案，组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征收补偿协议生效具体比例由各区县人民政府确定，预签征收补偿协议期限不超过6个月。预签征收补偿协议生效的，由区县房屋征收部门报请区县人民政府作出房屋征收决定；在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的，征收工作终止。

　　比如上海市，因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。

　　签约比例：不得低于80%。具体需要由区（县）人民政府规定。

　　不过，模拟拆迁并不适合所有的拆迁项目，一般只适用于旧城改造、棚户区改造之类的项目，这一点我们在上述地方制定的规定中就能看到。

　　相对于传统意义上的拆迁，模拟拆迁其实还有很大的漏洞，模拟拆迁从客观上改变了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的先后顺序，对被征收人享有的知情权、监督权、参与权等权利产生了实际的影响。因此，被征收人在遇上模拟拆迁时，若对具体的流程不了解，或是认为补偿不合理，一定要进行的询问或是查看当地发布的相关规定，要求相关部门举行听证会。

　　参照成都市城乡房产管理局关于印发《关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见》的通知中的第九条规定，房屋征收部门应当根据调查登记和评估结果拟定模拟搬迁补偿方案，组织有关部门进行论证并以征收主体的名义在改造范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不少于30日。改造范围内95%以上户数认为模拟搬迁补偿方案不符合《征收条例》规定的，房屋征收部门应当组织由居民和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　当然，这里所说的举行听证会只能是在达到了签约比例的情况下。

　　总之，凯诺律师要告诉大家的是，千万不要稀里糊涂的就跟着别人的脚步就签了模拟拆迁补偿协议，一定要看清楚上面的所有内容再签，否则签约户数一旦达到地方规定的比例，那么该模拟拆迁协议就产生了法律效力，势必会对自己造成不可挽回的损失。