北京方庄棚改项目推进缓慢 首开回迁房启动9年仍未交付

　　北京东南二环与三环间的方庄地区，在上世纪九十年代曾被称为北京“富人区”，首开集团旗下北京城市建设开发集团有限责任公司（以下简称“北京城开”）曾在此拿下面积相当可观的地块，并建造了四个商品房项目：芳古园、芳城园、芳群园、芳星园，寓意“古城群星”。

　　时光流转，昔日的“富人区”如今依旧高层住宅林立，高架桥盘根错节。距此东西、南北方向仅一街之隔的分钟寺桥西南侧，却隐藏着一块面积不小的棚户区。该区域早在上世纪九十年代便被规划为“方庄大绿地”，却至今保留着很大一部分灰白平房与纵横交错的高压线。

　　据悉，该区域拆迁及安置问题均由北京首都开发股份有限公司（600376.SH，以下简称“首开股份” ）旗下公司北京首开亿信置业股份有限公司（以下简称“首开亿信”）负责实施。《中国经营报》记者走访发现，目前该区域白墙子村、饮马井三队一侧征收工作已经基本完成，而饮马井四队则至今未启动征收，成为三环内少见的平房区。

　　此外，该地拆迁安置房自2012年动工，至今并未封顶，建设时长超过9年。首开股份财报透露，该项目目前完成计划总投资额一半有余，预计将在2021年竣工。

　　“不着急拆”的绿地

　　1996年，北京城开跨越朝阳、丰台两区，征用位于分钟寺桥西北侧的地块。在当时，部分粮田及菜地被规划成商品房项目“方庄东居住区西区”，项目相邻的白墙子地区农民宅基地原本将在腾退后被建设成该地居民回迁房及大面积绿地。与白墙子地区相邻的饮马井地区情况类似，其三队、四队棚户区是“弘善家园”开发后的“历史遗留问题”。

　　随后的20余年中，城中村北侧的经济适用房及商品房项目弘善家园早已建设完成，业主入住；城中村西侧的“方庄东居住区西区”商品房项目被命名为“紫芳园”，紫芳园逐渐开发至“六区”。首开股份旗下知名项目“首开璞瑅”也落地于此。

　　商品房项目建设如火如荼，夹在之间代征的城中村却被搁置近20年。多年来，分钟寺桥西北侧回迁安置规划曾经历过多次调整。

　　《北京日报》曾报道称，早在2008年，其就曾以“左安门外居住区项目”为名对外公示，对回迁房位置及布局进行调整，并在此时确定一个准则：该项目仅作为回迁安置，不作为商品房对外出售。其余则如上世纪九十年代北京城开拿地时一样，被规划成“方庄大绿地”。

　　有在北京市从事土地征收相关工作人士告诉记者，实际征收中，如果被征收区域后续规划为写字楼、住宅、商业项目，拆迁工作进展会相对快，而绿地则属于政府和代征企业都“不着急”的项目。

　　据悉，2018年汛期，该棚户区内曾遭遇险情，直接推动了丰台区相关征收工作。2019年1月，征收工作启动，范围为：东至丰台区界；南至东南三环；西至方庄东路，丰台区界；北至朝阳白墙子村，丰台区界。征收办发布信息显示，该区域住户签约踊跃，开放签约10小时内，预签约比例已经达到93%以上。

　　不过，据2019版北京市行政区域界线基础地理底图，此处棚户区位于丰台区内面积远小于其位于朝阳区的面积。首开股份方面表示，该项目已纳入北京市棚户区改造项目清册，项目占地共计约44公顷，其中，朝阳区部分占地约32公顷，共有1204户，丰台区部分占地约12公顷，共有682户。

　　朝阳区方面曾在2013年末就该地房屋征收补偿方案向公众征求意见，并在2014年10月对外公开其修改情况，其中，明确对产权系数调换、搬迁费用等条款进行调整，并对外公告征收决定。

　　记者看到的一份朝阳区人民政府房屋征收决定（朝政房征字〔2014〕3号）显示，该区域房屋征收范围东至京津塘高速公路规划线，南至朝阳区界，西至方庄东路，北至左安路。该范围包含饮马井及白墙子村的一部分，项目搬迁签约期限自2014年10月31日至2014年12月31日，后签约期延至2015年2月15日。

　　补偿条款中，对被征收房屋价值补偿和室内装饰装修补偿参考评估机构的评估结果，搬迁补偿按照1200元/平方米进行补偿。被征收人可选择货币补偿或产权调换，货币补偿金额依据上述评估结果，征收人同时对被征收人一次性给予临时安置费，具体标准为4000元/月，发放期限为四个月。对于选择产权调换的被征收人，征收人则按照产权调换房屋以一居室4000元/月、二居室5000元/月、三居室6000元/月的标准对被征收人一次性给予临时安置费。

　　2020年11月，朝阳区房管局对白墙子村内一栋未征收房屋下达最后通牒，要求其收到补偿后腾空征收房屋，若逾期未履行相关决定，朝阳区人民政府将依法申请人民法院强制执行。至此，距朝阳区白墙子村征收工作开始已经6年有余。

　　难以推进的征收

　　记者走访发现，此城中村中白墙子村部分目前征地工作已经完成大部分，白墙子居委会也已经搬离至弘善家园，此处仅有征地办两位工作人员留守。弘善家园居委会相关负责人员告诉记者，目前白墙子居委会和弘善居委会已经合并，工作人员都是刚入职的社工，对白墙子村拆迁及留守人员情况皆不了解。

　　目前，白墙子村拆迁区域仍有少量住户及未拆迁房屋。记者在今年1月份走访时正值雪后，部分路面积雪成冰，车辙纵横，偶有满载纸箱、塑料瓶的三轮车经过。白墙子村已拆迁部分皆由蓝色铁皮围挡，大面积蓝色之中，未拆迁平房格外醒目。当地住户告诉记者，目前仍在此地居住的绝大部分为租户，流动性很大。

　　2016年至2020年间，北京市政府每年印发的朝阳区棚户区改造和环境整治任务中都会提及十八里店白墙子及饮马井村。2017年公告显示，位于十八里店白墙子的新增棚户区占地面积22.6公顷，涉及拆迁户数964户，计划总投资金额46亿元，项目地点为“东至东三环，西至方庄东路，南至丰台区分钟寺村，北至朝阳区饮马井村”。而后项目地点表述发生细微变化，拆迁范围始终包含白墙子村及饮马井地区。

　　首开股份方面告诉记者，该项目范围北至南二环，南至东南三环路，西至方庄东路，东至京津塘高速公路，用地跨朝阳区和丰台区，呈不规则三角形。

　　尽管在2014年便已经下发征收决定，但该棚户区在朝阳区范围内的征收情况仍不明朗。2016年棚改任务公告中仅提及，朝阳区十八里店白墙子棚户区完成改造100户，其他年份则无音讯。首开股份对此回复称，该项目朝阳区部分已于2014年10月30日由朝阳区人民政府作出征收决定，正式启动征收签约工作。截至目前，签约率超过90%。

　　属朝阳区范畴、紧邻白墙子村的饮马井四队，目前全无拆迁迹象。由于新冠肺炎疫情防控，记者未能深入饮马井村走访。从村口向内延伸的路上，可见自行车及电动车占去三分之一，路面上方高压电线交错。一位在该地区居住十余年的住户告诉记者，位于饮马井南部的三队，目前已经随白墙子村拆迁完毕，但紧邻左安路的四队一直没有动静。

　　该地居民曾多次在领导留言板上询问拆迁进度，并表示该区域道路狭窄，电线密集，安全隐患突出，与记者所见情况相符。十八里店地区对此回复中表示，乡政府一直积极与首开集团沟通，同时希望该地居民通过领导留言板向市长书记反映，多渠道共同推进，但截至2020年11月，涉及该问题的留言仍显示“办理中”，未得到回复。

　　记者就饮马井村区域动迁相关问题向首开股份方面求证，对方表示，该项目根据京津高速总体规划确定规划范围，项目征收包括朝阳区白墙子村、丰台区分钟寺村的全部，以及朝阳区饮马井村的部分区域。由于朝阳区饮马井村整体未进行征地，本次征收除部分划入规划范围实施征收以外，整体未进行动迁，是否动迁以及动迁的方式、主体须由政府相关部门予以明确。

　　回迁房项目启动至今已9年

　　《新京报》曾在报道中提及，白墙子及饮马井地区皆为北京城开旗下的代征绿地。发布于2020年的新版“代征绿地移交书”显示，代征绿地内建筑物和构筑物的征地补偿安置费、青苗补偿费、空中和地下管线迁移费等，由乙方负责。这里提到的乙方，则为负责代征地的企业。此前，朝阳区十八里店地区在对饮马井地区拆迁问题的回复中，也明确表示：“有关饮马井地区拆迁及安置问题，项目主体是由首开亿信置业股份有限公司负责实施。”

　　首开股份方面表示，按照相关征收法规规定，根据朝阳（丰台）区人民政府作出的征收决定及征收补偿方案，由征收管理部门和项目具体实施单位经审核提出资金需求，由建设单位将资金转入政府征收专用账户，现已足额到位，专款专用，用于征收安置补偿，征收工作平稳进行，不存在资金困难。

　　首开股份方面同时表示，该项目资金全部由北京首开亿信置业股份有限公司自行筹措解决，建设房屋均为回迁安置房，土地不上市，不涉及政府财政担保。

　　据记者查询了解，该项目自2012年起便已经动工，至今是否封顶仍存疑问，建设时长已超过9年。

　　首开股份方面表示，该项目回迁房建设于2018年正式开始实施，项目规划共有16栋住宅及相关配套设施，截至目前已实际开工住宅10栋和两个地下车库，其中8栋住宅已经全部结构封顶。在征收工作完成、无疫情、无天气及重大事件影响引起停工的前提下，涉及项目朝阳区界居民回迁的住宅预计2021年完成交用。

　　该项目征收办工作人员则告诉记者，此处回迁房目前共6栋，自2014年底开始施工，到目前已经6年有余，已回迁的村民预计今年底入住。但记者走访发现，上述6栋回迁房顶部目前仍有铁架未拆除。北京住建委公司信息也显示，截至2020年12月10日，该项目进展至“项目二区室外工程”。

　　实际上，此地回迁房建设起始时间也早于征地办人员叙述。2011年底，首开股份取得北京市发展和改革委员会《关于分钟寺桥西北侧地区回迁安置房项目核准的批复》，同意其下属子公司首开亿信建设分钟寺桥西北侧地区回迁安置房项目。

　　2012年首开股份年报中，已经有“方庄大绿地”相关开发成本计入。数据显示，此时“方庄大绿地”项目计划开发成本为108.5亿元，2012年末完成开发成本4.77亿元。除此之外，年报中还透露，该项目占地面积44.55万平方米，规划建筑面积36万平方米。

　　2015年2月，有关部门对《关于分钟寺桥西北侧地区回迁安置房项目重新核准的请示》作出批复，同意首开亿信继续建设该项目，并明确此处总用地面积共44.7万平方米，其中规划建设用地10万平方米，代征道路用地6.4万平方米，代征绿化用地28.3万平方米，建筑控制规模未变，为36万平方米，总投资金额全部由首开亿信筹措解决。

　　2020年半年报中，首开股份将“方庄大绿地”项目的预计总投资金额进一步调高至132.81亿元，为目前首开股份在开发项目中预计总投资最高的项目。截至2020年第二季度，该项目开发成本攀升至65.67亿元，较2019年末增加3.87亿元。