深圳旧改新规：签约达95％即可征收

　　如今，城市更新已经挑起深圳楼市供应的大梁，更成为房企眼中的“香饽饽”，但各方利益的博弈，也让深圳的许多城市更新项目走走停停，甚至因此搁浅。从2021年3月1日起，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施，该条例针对目前深圳旧改的难题提出了针对性解决方案。

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　　△ 深圳旧改新规：签约达95%即可征收

　　《深圳经济特区城市更新条例》最引人注目的条款即“双百”变“双九五”，也就是说，签约面积和签约人数达到95%之后，剩余的百分之五可以采取征收的方式推动城市更新项目的进程。

　　专家表示，从“双百”改为“双九五”，这百分之五非常重要，意味着拒不签字的是少数，保护了大多数人的利益，这推动了深圳旧改和房地产健康发展，有利于加快土地供应，强化了供给侧的改革，体现了深圳对中央提出的纵深改革的落实。

　　广东省房地产行业协会专家 宋丁：

　　像现在很多的小区就差在这5%里面，大部分就解放了，所以我觉得在这个情况下就意味着说，深圳的旧改和城市更新会大大的加快，那正好我们深圳在这个过程中间，我们也有很多确实比较住宅严重缺失，那么如果经过这样一个改动之后，它对于整个全部调整，整个就是城市更新过程，中间过去的一些结构性的失衡，解决它的障碍和矛盾，加大它的速度来去全面提升旧改的这个效率，我觉得意义非常重大。

　　一边是大部分业主已经搬迁并盼望早日回迁，一边是未搬迁住户继续与开发商进行博弈。实际上，这样的情况还在深圳许多老旧住宅和城中村项目中存在，这种旷日持久的拉锯战常常令政府、开发商和业主等多方陷入“多输”困局。

　　以罗湖区木头龙城市更新项目为例，该项目早在2010年就被列入深圳城市更新单元第一批计划项目。直到2019年8月仍剩下几户未签约，整个项目陷入停滞状态。

　　2019年8月，罗湖区城市更新和土地整备局发布《深圳市罗湖区翠竹街道木头龙片区零星房屋征收提示》，木头龙片区零星房屋征收被确定为2019年度罗湖区零星急需项目。

　　去年3月，深圳市罗湖区2020年一季度12个重大项目集中开工，其中就包括了木头龙小区城市更新单元项目。

　　合一城市更新集团 罗宇：

　　目前来说，我们在引用这个城市的一些条例来去推动，就是对于最后的拆迁困难户的行政政策的话，实际上权力是下放到区政府这一个层级来去推动的，那么也就是说对于强区放权之下的城市更新来说，其实还是授权到位的这么一个机制。

　　律师 陈思斯：

　　下达征收决定之后，未签约的业主，还是可以选择签署征收补偿协议，那如果不签的话，那其实政府也可以直接再下达一个征收补偿的决定，那后面的话就是会推告业主这边去做搬迁，但是业主在限期内还是不搬离的话，那政府是可以申请法院强制执行。

　　记者在深圳罗湖、福田和南山区发现，多个大型城中村已经进入实际拆除的阶段，湖贝、白石洲、蔡屋围等城中村的更新已经进入实际拆除阶段，而且体量惊人。

　　其中，白石洲城市更新项目规划总计容面积358万平方米，湖贝城市更新项目总计容建筑面积约220万平米。推动旧改进程的背后，政策必不可少。合一城市更新集团公布的数据显示，仅在2020年第三季度深圳共出台城市更新类相关政策46个。

　　合一城市更新集团 罗宇：

　　已经立项的城市更新项目有936个，涉及的拆除范围的土地面积是将近超过75平方公里左右，但是能达到拆迁实施的，也就是说我们能达到实施主体确认的这样的一些项目是441个，已经立项项目的实施率差不多也就是1/3左右，那这里面其实拆迁是一个很大的一个难题。

　　值得一提的是，《城市更新条例》还明确了，搬迁安置最低补偿标准：按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿。对此，业内人士表示，这有利于对市场化拆迁补偿进行一定程度的规范引导，进一步破解了“拆迁难”这一城市更新重点难题。

　　广东省房地产行业协会专家 宋丁：

　　我觉得这次给出这样一个一比一套利面积的话呢，就是从政府的层面把条例明确，执行了一个法规条例，刚性力度就加大了，未来的实行更多的是参考这样一个标准，我觉得这对于整个统一全市的赔偿的标准，以及加快整个旧改的速度，形成一个更加公平合理的局面，我认为是有很大意义的。