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凯诺拆迁律师:宅基地上房屋拆迁9大问,年后拆迁没烦恼

时间:2021-02-01     【原创】   阅读

  “要致富先修路”众所周知,无论是修建高速公路还是高铁、扩建道路难免要征收老百姓的土地。但是征收是一件非常复杂的事情,不仅征收程序复杂,而且还牵扯到被征收人及征收方双方的利益。因此,在征收过程中,往往会出现这样或是那样的拆迁问题。

  比如老百姓最常问的,农村房屋拆迁是按面积补还是按人口补偿?农村土地和房屋是分开补偿吗?征收土地的标准是什么?农村房屋没有证有没有补偿等....本文,凯诺律师就整理出了一些被征收人常问的问题,希望会对2021年刚开始拆迁的被征收人有所帮助。

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  1、什么是农村宅基地?

  农村宅基地是指农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地,农民无需交纳任何土地费用即可取得,具有福利性质和社会保障功能,一般不能继承。但宅基地上建成的房屋,则属于村民个人财产,可以依法继承。村民只有宅基地使用权,没有所有权。

  根据《民法典》中的规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

  2、农村宅基地归谁所有?

  农村宅基地归本集体成员集体所有。《中华人民共和国宪法》第十条规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

  3、农村宅基地拆迁必须要有哪些文件

  农村宅基地拆迁中,征收方必须要发布征收土地公告、安置补偿方案、评估报告、补偿安置协议、征地批文等之类的文件。

  4、征收未见任何文件怎么办?

  在征收过程中,如果征收方未依法公布上述内容中的文件,被征收人可以以书面的形式向有关部门依法申请政府信息公开。当然也可以通过口头提出申请,由受理该申请的行政机关代为填写政府信息公开申请。需要注意的是,申请人通过EMS邮寄的方式向相关行政机关申请政府信息公开的,要保存好邮寄的单子,这个是作为日后维权的重要证据。

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  5、宅基地和房屋是分开补偿的吗?

  一般而言,农村房屋遇上拆迁时,宅基地和房屋是分开补偿的。所谓的“分开补偿”是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。根据《土地管理法》中的规定,给予被征收人的补偿包括土地的补偿、地上附着物、安置补助费、青苗补助费及农村村民住宅费等,同时还要给予被征收人社会保障费等。据此,在土地征收过程中,如果征收方将宅基地和房屋一块进行补偿或是只有房屋的补偿,没有土地的补偿那是不合理的,被征收人可拒绝签订补偿协议或是交出土地。

  6、农村房屋是按面积补还是按户口

  农村房屋是按面积补还是按人口补,这个法律上并没有明确的规定,需要相关部门因地制宜的制定适合当地状况的补偿安置政策,来进行科学合理的征收拆迁和补偿安置。比如,在实践过程中,如某些地方,在补偿过程中低于人均住房面积标准的,可享优惠待遇,在这样的情况下才按户口人数来计算。

  但需要注意的是,对于集体土地,户口的作用一般是体现在土地的安置补助费上,农业人口的数量直接影响着安置补助费的数额大小。

  7、农村房屋拆迁补偿方式有哪些?

  根据土地管理法第48条的规定,涉及到村民房屋的,可采取货币补偿、产权置换、提供宅基地建房等方式。因此,实践过程中,如果征收方只给其中一种的方式对被征收人进行补偿,那是不合理的,被征收人可以拒绝签订补偿协议。

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  8、农村无证房屋有没有拆迁补偿?

  农村房屋无证是一个很普遍的现象,这类房屋在拆迁时,往往会被征收方认定为违法建筑并且不予补偿。但是农村无证房有没有补偿不能一概而论,需要结合实际的情况,如果房屋是建在2008年《城乡规划法》实施之前,或是房屋建于六七十年代,因历史遗留问题造成的无证房,那么,这样的房屋在拆迁时应当要给予相应的拆迁补偿。如果征收方以无证为由不予补偿则是不合理的,被征收人则可以通过法律途径主张相应的补偿。

  9、院落、空地有没有补偿?

  大部分农村宅基地上除了建有房屋,通常还会有一部分空院。但整个院落是农民住宅的有机组成部分,所以即使是农村房屋,也要对空院进行相应的补偿。

  根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中的规定:“对土地公有制之前,通过购买房屋方式使用私有的土地,土地转为国有后迄今仍继续使用的,未经确权登记,亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。”


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