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征收方常有的拆迁行为你不能不知,2021年拆迁可别被牵着鼻子走

时间:2021-01-04        阅读

  自今年老旧小区改造展开以来,许多棚户区改造、城中村改造、旧城改造等项目比起以往有所减少,但这并不代表着棚户区改造等之类的项目就永远的停止了。因此,在2021年被征收人仍需要在棚户区改造、旧城改造过程中提高警惕,且必须要做到未雨绸缪,居安思危。

  首先被征收人需要明确的是,所谓的棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。

  给予被征收人的补偿根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,市、县级人民政府对被征收人的补偿包括:(一) 被征收房屋价值的补偿;(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

  对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说,被征收人选择房产置换的,必须是相同地最低按一平米安置一平米,选择货币补偿的不能低于被征收房屋周边市场价。

  违法建筑不予补偿

  严格来说,征收方必须要遵守法律中规定的补偿原则和标准,必须将补偿落实到位,但是实践过程中呢,征收方通常会根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第二十四条市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿的规定,在对被征收房屋调查、认定之后斩钉截铁的认为,合法建筑,可全面补偿,违法建筑一律不予补偿。

  对于合法房屋的补偿,按照法律规定的参照被征收房屋类似的市场价格全面补偿,对于未经登记的违法建筑则一刀切的不予补偿,或是给予几百元一平的补偿。

  那么征收方的这种做法对吗?很显然,一刀切的将所有未经登记的房屋都不予补偿或是少量补偿是很不合理的。下面我们来看看法院都是如何判这类案子的

  最高法院的判例:对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋,行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下,不宜认定为违法建筑。行政征收中,应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素,确定补偿标准,不宜径行以其系违法建筑为由不予补偿。——(2019)最高法行申7904号

  北京高院案例:村民住宅、乡村基础设施等应取得乡村建设规划许可,但结合本市农村土地使用现状、历史遗留及政策原因等情况,对于未取得乡村建设规划许可的建筑不应一概认定为违法建设并责令限期拆除。——(2019)京行终1911号

  上述两个案例相关部门的再审申请均被法院驳回。

  法律上有法不溯及以往原则,这是我国法律制度基本原则之一,也可扩充至行政时效原则。而我国又是一个历史悠久的国家,村民的房屋中有不少都是世世代代相传下来,大多数建筑形成于七、八十年代,或是更早至五六十年代,这些无证房屋基本都是由于当时法律的不严谨、不健全导致而成的。所以说,按照最高法院等地方法院的裁判来看,因历史遗留问题造成未办理房屋证的房屋,相关部门不仅不能直接认定成违法建筑,而且还要给予被征收人相应的补偿。

  因此,凯诺律师提醒大家,在棚户区改造、旧城改造过程中,征收方若将被征收房屋一刀切的认定成违法建筑,且对被征收人作出限期拆除决定书或是不予补偿面积认定等行为时,被征收人可以针对这些行为直接提起行政诉讼来维护自己的合法权益。


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