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凯诺律师:拆迁中作为房屋承租人是否有权获得拆迁补偿?

时间:2020-12-28        阅读

  厉先生在某路租赁了一共三层的房屋用于经营茶馆,后来该茶馆因文物保护与整体改建项目建设需要被纳入到征收的范围内。但市政府在未与厉先生就相关补偿事宜协商一致后,就径行与房屋所有权人签订了安置补偿协议。茶馆经营者厉先生认为市政府行为侵害了自己的权益,于是向法院提起了诉讼。在拆迁中,作为房屋承租人是否有权获得合理补偿呢?今天,凯诺律师就与大家一起来看看这个案件

  2017年3月,市政府因文物保护与整体改建项目建设需要,作出《房屋征收决定书》,厉先生租赁的房屋也在房屋征收决定的范围内。但是市政府在就补偿事宜未与厉先生协商达成一致后,径行与房屋所有权人签订了安置补偿议。随后,厉先生向法院提起了诉讼。厉先生认为,市政府的行为侵害了自己的合法权益,所以,请求法院市政府依法履行向其茶馆进行补偿和赔偿的法定职责。

  一审法院认为,征收补偿决定只能对被征收人即房屋所有权人进行补偿。房屋承租人与房屋所有权人之间的房屋租赁关系属于民事关系,应当依据双方租赁合同的约定通过民事诉讼程序另行解决。茶馆系被征收国有土地上房屋的承租人,不具有直接向被征收人提出补偿请求的权利。最终一审法院判决驳回了厉先生的起诉。厉先生不服,提起了上诉。

  但是,二审法院认为,茶馆未根据相关的规定或是房屋租赁协议中的约定,通过涉案房屋所有权人向房屋征收机构提出相关的补偿要求,且涉案房屋所有权人某图书馆正在与房屋征收机构协商补偿事宜,尚未达成具体的补偿协议。以茶馆提起本诉讼主张市政府未依法履行征收补偿的法定职责,缺乏事实根据为由维持了原审裁定。

  茶馆经营者厉先生不服再审称, 其提供的营业执照、租赁合同等证据可以证明其对涉案房屋有占有、使用和收益权利,依照相关的法律规定可以获得相应的补偿。再者,市政府以不作为的方式在其征收期限内未尽到补偿义务,只要求茶馆完成搬迁清场而拒绝补偿和截留补偿款违法,其用围蔽的方式限制当事人的人身权和经营活动,制造无收入迫使自动搬离、逃避补偿。因此,请求法院撤销一、二审裁定,判令市政府实施房屋征收时对茶馆的财产构成侵权,赔偿其相关的补偿和违约金等。

  再审法院认为,所谓“有利害关系”,可以理解为被诉行政行为有可能对起诉人的权利义务造成区别于其他人的特别损害或者不利影响,且起诉人无法通过其他有效方式寻求救济。在房屋征收补偿案件中,一般而言,只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系,可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系,其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷,并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。

  但是,补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后,既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益,也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题,则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。

  本案中,市政府曾与厉先生协商解决相关独立于房屋所有权人的补偿事宜,已经明知承租人厉先生在被征收房屋上具有不可忽略的添附并且依法经营茶馆,也明知厉先生在本次征收补偿中存在着独立于房屋所有权人的根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定应当享有的添附补偿和停产停业损失补偿等重大补偿利益。但是市政府在与厉先生就补偿事宜协商未达成一致后,径行与房屋所有权人签订安置补偿协议,其后又未对相关部门另行对厉先生作出补偿决定,明显侵犯了厉先生补偿利益的可能性。因此,撤销一、二审行政判决,指令省高院继续审理本案。

  针对本案,凯诺律师认为,我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定,给予被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、安置补助费、停产停业损失费等。因此,作为承租人是有权获得停产停业损失费、搬迁费、装修费等之类的补偿的。

  实践过程中,如果征收方以各种理由不对被征收人进行补偿或是就补偿事宜协商未成的情况下,直接与房屋所有权人签订补偿协议,那么,作为承租人则可以及时的咨询专业律师,通过法律途径来维护自己的权益。


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