征地拆迁律师：拆迁补偿不合理，可能是这些程序中出了问题！

　　征地拆迁是一项重大工程，关乎着被拆迁人的合法权益及生活，所以实施拆迁必须要按照法律所规定的程序来进行工作。实践中，难免有些征收方不依法征收，违反法律法规，给被征收人不合理的补偿，导致被拆迁人生活水平的降低。下面为大家介绍一下征地拆迁中的几个阶段，来简单判断征收方是否按照合理程序实施征收。

　　一、审批、审查

　　1、实施征收前是否有征收启动公告或房屋征收决定公告

　　征收启动公告或房屋征收决定公告是查看征收方是否为依法征收，征收方如没有向被征收人或被征收人集体经济组织成员公布，那么被征收人可以提出质疑，并要求征收方出示或是公开相关文件。若征收部门不公布，可以从地方相关部门门户网站上查询征地信息，若查不到，可以向有关部门申请政府信息公开。

　　征收启动公告或房屋征收决定公告一般是由市、县级人民政府作出，也必须要有市、县级人民政府的公章。如果征收公告上面没有公章或是公章是镇政府、村委会的，那么征收就存在不合法情况。

　　2、征地批文是否由法定职权部门作出

　　征地批文是征地拆迁中最为核心的文件，集体土地遇上征收时，必须要办理农转用地审批手续。根据现行《土地管理法》第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。所以，征地批文上也必须要有审批部门的公章，且必须是由省级人民政府或是国务院作出。

　　二、实施征收

　　1、评估机构的选定

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　所以，征地拆迁中评估机构的选择是由被征收人协商而定，并不是征收方直接决定的。许多征收方自行决定的评估机构，显然是不合法的。

　　2、是否有分户评估报告

　　根据相关的法律法规，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。如果没有收到分户评估报告，被征收人可以拒绝签字。

　　3、评估报告送达时间

　　评估报告有效期一般是一年，评估报告作出几年后才送达给被征收人的，是不符合法律所规定的。

　　评估报告的送达是征收补偿的重要程序，行政机关未依法送达评估报告，这就剥夺了被征收人申请复核评估及鉴定的权利，属程序违法。

　　三、强制拆除

　　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。若征收方没有依法向人民法院申请，就实施强制拆除，属于违法行为。

　　当面临征收方进行违法拆迁时，被征收人要保持冷静，不能以暴制暴，在保障安全的情况下对强拆现场进行拍照、录像，并及时拨打110报警进行录音，为日后维权工作做准备。

　　四、签订安置补偿协议

　　根据相关规定，房屋征收安置补偿协议应当是以房屋征收部门的名义来与被拆迁人签订，除此之外的任何主体都无权与被拆迁人签订。

　　协议中必须含有：补偿款的支付时间及支付方式、安置房土地的面积及具体位置、拆迁补偿方式、搬迁期限、搬迁过渡方式及过渡时间、违约责任等条款。注意！空白协议一定不能签。

　　征地拆迁必须要按照法律所规定的程序下进行，不能侵害被征收人合法权益。如果被征收人在遇到补偿不合理或是征收程序不合法的情况时，千万不要坐以待毙，要及时的采取法律措施维护自己的权益。