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征地拆迁律师:农村土地被纳入到城市规划区内,拆迁时能按城区标准补偿吗?

时间:2020-12-18        阅读

  随着城市化的不断建设,现如今有许多的城中村因城市规划需要,被划在了征收的范围内。一般情况下,因土地性质是集体土地,所在城中村在拆迁时主要依据的还是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》,而国有土地征收依据的是590号令。

  但是在实践中,有的城中村在征收过程中已经被纳入到了城市规划区内。想必大家都知道,集体土地征收跟国有土地征收在各个方面都有一定的差别,尤其是在拆迁补偿方面,有着很大的差距。所以当被征收人房屋所在土地已经被纳入到城市规划区内后,就有许多当事人会咨询说,已经被纳入到了城市规划内的城中村在拆迁时应该要怎么补偿?是否可以按照城区拆迁标准进行补偿?下面凯诺律师就为大家来简单的说一下

  关于此问题,在最高院发布的一些文件中就给出了答案。

  根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中的规定:征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的,补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的,那么土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应当应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。

  另外,根据《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》中的答复,行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置。

  因此,从上述的两条法律法规中我们可以了解到,虽然城中村的土地原则上是集体土地,但是对于已经纳入到了城市规划区内的房子,在拆迁时应当要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。

  下面我们来看看相关案例

  征收时该房屋已经纳入到了城市规划区范围内,若再按照集体土地上房屋进行补偿,那么势必会损害被征收人的合法权益。

  根据【(2020)鲁行赔终45号】判例,最高人民法院上述司法解释和答复意见的精神实质是一致的,即在集体土地征收过程中,如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿,经过若干时间后,原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区,基本实现了城镇化,此时再对原集体土地上的房屋实施征收,可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。司法解释之所以作如此规定,其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准,充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。

  据此,我们结合以上相关案例,集体土地上房屋征收能够参照征补条例进行补偿的适用条件,一般有以下几点:

  根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款中规定的集体土地上房屋纳入城市规划区后可以要求按照国有土地上房屋征收补偿标准进行安置补偿,需要同时满足以下几个条件:

  1、首先对集体土地单独进行征收为国有,没有对上面的房屋进行征收

  2、征地机关怠于履行征地房屋补偿安置的法定职责

  3、若干年后,该房屋所在地被纳入城市规划区,按照最高院判例,一般不得低于两年时间。

  凯诺律师提醒大家,如果实践征收过程中,征收方对已纳入到城市规划区内的房屋还按集体土地标准进行补偿,那么则是不合理的,被征收人可以采取法律措施来维护自己的合法权益。


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