征地拆迁律师：拆迁补偿为什么会很低？与这3点有很大关系

　　房子在面临拆迁时，作为普通的老百姓都会感到非常的高兴，心想“家里马上要拆迁了，肯定会有一笔不错的补偿金，然后又能在城区有一套房子，自己的后半生终于不用为房发愁了...”不过，有的当事人则比较的理智，在听到自己家要拆迁时，会先四处打听一下补偿标准，而有的当事人法律意识比较的高，则会直接问专业拆迁律师。

　　不过，无论是通过打听得来的补偿标准还是自己想象的得来的补偿标准，当被征收人真正的拿到安置补偿方案时，相信绝大部分被征收人的内心都是崩溃的，因为补偿标准完全跟自己咨询过的标准不一样。

　　近日，有位山东的当事人就直接咨询律师说，自己在拆迁之前打听的补偿标准是多少多少钱，但征收方实际给的补偿标准远远低于自己了解到的，根本无法保障自己一家人被拆迁之后的生活...之后这位当事人还说，我们都是普通的老百姓，又不懂法，也不懂拆迁规则，现在遇到这样的问题怎么才能解决啊....

　　那么为什么自己的补偿会比较的低呢？

　　我们可从相关的法律规定和相关司法解释中找到答案。

　　其一、未将院落纳入到补偿范围内

　　对于国有土地上房屋，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，补偿应当要包括被征收房屋价值的补偿、安置补助费、停产停业损失费、奖励费等。

　　对于集体土地征收的，根据《土地管理法》中的规定，征收方应当要依法及时足额的给予被征收人土地的补偿、地上附着物、安置补助费、青苗补助费、农村村民住宅费以及社会保障费用等。

　　从以上的规定中我们可以了解到，法律法规中并没有明确的规定院落在补偿的范围内。那么，此时被征收人可能就会以院落不在补偿范围为由对被征收人不予补偿。少了院落的补偿，那么被征收人最终的补偿自然就会很低了。

　　院落真的就不予补偿吗？答案显然是不正确的。根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中的规定，国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。当然了，集体土地征收时，院落、院墙作为农民住宅中的一部分，也应当要给予相应的补偿。

　　根据《土地管理法》中的相关规定，征收涉及到农村村民住宅的，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　所以实践中，如果征收方未将院落纳入到了补偿的范围内，那么被征收人就可以依据上述规定主张这项补偿。

　　其二、评估环节有问题

　　房屋评估环境往往影响着被征收人最终的补偿标准。但评估这个环节是较为复杂的，如果被征收人不懂，不及时的提出自己的疑惑，那么补偿自然就会很低。

　　首先，评估机构未让被征收人参与选定。根据《国有土地上房屋征收与评估办法》中的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　法律上明文规定了，被征收人是有权选评估机构的权利的，如果征收方直接剥夺被征收人这项权利，那么最终的补偿很明显是要比较的低了。

　　其次，评估机构无资质。很多时候征收方为了节约征收成本常常会让一些没有评估资质的评估机构对被征收房屋入户、查勘评估。因此，当有评估机构人员对自己房屋进行评估时，一定要让他们出示相关证件并且留意一下评估机构的营业执照，看看他们经营的范围内有没有给咱们房子进行评估的经营范围。

　　最后，就是评估方法不合理。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估。

　　就是说，在对被征收房屋进行评估时，相关工作人员应当采取市场比较法。实践过程中，如果征收方以市场比较法以外的评估方法对被征收房屋进行评估，试图降低补偿标准，这显然是不合法的。

　　其三、未考虑到影响房屋价值的因素

　　根据相关的法律规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　因此，如果实践中，征收方未将自己应得的停产停业损失费、歇业费、装修费等其他相关费用纳入到补偿范围内的话，被征收人一定要及时的提出来，及时的咨询专业律师维护自己的合法权益。