北京凯诺拆迁律师：补偿决定应该如何审查？补偿数额偏低怎么办？

　　在房屋征收过程中，征收补偿决定往往是出现在被拆迁人与拆迁方就补偿事宜无法达成一致的情况下，在拿到征收补偿决定的时候，则意味着被拆迁人最终的拆迁补偿诞生了，不过这也并不代表着面对极低的补偿被拆迁人就没有回旋的余地，相反，在收到征收补偿决定时，可以对这份文件进行审查，若发现有问题可拒绝签协议，依法维权的。那么如何审查呢？下面凯诺律师就为大家来简单的说一。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　我们前面有讲到，就是被拆迁人因补偿低而拒绝签订协议后，拆迁方会按照相关规定对被拆迁人作出补偿决定，关于这份补偿决定被拆迁人首先要审查它的作出主体和内容是否合法。

　　依据征补偿条第26条中的规定，作出征收补偿决定主体的是作出房屋征收决定的市、县级人民政府。

　　其次，征收补偿决定内容应当要包括以下事项：

　　(1)征收人与被征收人的基本情况及被征收房屋具体位置；

　　(2)争议的主要事实和理由；

　　(3)补偿决定的内容，具体包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等；

　　(4)补偿决定的依据、理由；

　　(5)告知被征收人行政复议、行政诉讼的权利及申请行政复议、行政诉讼的期限；

　　(6)作出补偿决定的市、县级人民政府的名称、作出补偿决定日期并加盖公章。

　　不过，司法实践中对征收补偿决定的审查，所依据的往往是征收补偿方案是否合理及评估报告是否客观公正等。

　　但由于征收项目、征收地区等客观原因的不同，实践中可能会存在多个补偿方案，如总方案、片区方案等。但从逻辑关系来看，这些方案都来源于最初的总方案，其实质内容是相互一致的，不同之处仅为适用范围和适用对象的不同。

　　根据《征补条例》第26条规定，征收补偿决定是依据征收补偿方案作出的。原则上讲，两者应当是一致的，否则就可以推定征收补偿决定不具有合法性。

　　因此，在审查征收补偿决定是否合法时，首先要审查征收补偿方案是否合法，若征收补偿方案合法，且与征收补偿决定与其相一致，则主要审查征收补偿决定的合法性和合理性。一份合法的征收补偿方案应当要包括以下内容：

　　（一）征收目的；

　　（二）征收范围；

　　（三）征收补偿方式；

　　（四）搬迁过渡方式及期限；

　　（五）补助及奖励费标准；

　　（六）征收补偿资金；

　　（七）征收实施步骤；

　　（八）征收实施单位；

　　（九）签约期限；

　　（十）其他事项。

　　故此，上述内容简单来理解就是征收补偿决定是依据补偿方案所作出的，其内容应当要与补偿方案中的内容相一致，若是不一致，那么可能就存在侵害被拆迁人合法权益。所以，被拆迁人在收到房屋征收补偿决定时，可看其是否符合征补偿条、评估办法等相关规定的要求。

　　另外，被征收房屋权属以及建筑面积的调查和评估往往也会影响到最终的补偿。

　　而且评估环节尤为重要，比如所选评估机构是否是具有相应的资质，是否是由两有2名以上的人员入户实地查勘，另外，是否选择了适用于被征收房屋的评估方法，评估报告是否有及时的公示和送达给被拆迁人，同时相关的复核、申请鉴定权是否有所保障等这些都是审查的要点。

　　对于农村房屋征收而言，主要的审查要点包括，相关部门是否获得了农用地转用、是否获得取国务院和省级人民政府的批准；征收是否依照《土地管理法》中的规定进行征收的；被征收人是否获得了相应的补偿。

　　其次，被拆迁人是否见到了土地征收公告、补偿方案公告；是否对拟征收补偿方案提出意见；是否保障了被拆迁人的听证权、参与权及监督权；是否依法对土地现状进行了调查和社会风险评估；补偿金是否足额到位、专户存储、专款专用；是否是按先补偿后搬迁的原则等

　　不过最重要的一个审要点就是补偿标准。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款明确规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　且根据国土资源部下发的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，要保证被征地农民原有生活水平不降低或高于原有生活水平，长远生计有保障。

　　如果低于以上这两原则，那么无论是补偿方案还是补偿决定都可能存在不合理的情况。

　　对此，凯诺律师提醒广大被拆迁人，无论是国有土地上房屋征收还是集体土地上房屋征收，如果对补偿方案或是其它重要性文件有问题时，一定要及时的咨询专业的拆迁律师，或是让律师通过行政诉讼或是行政复议等救济途径维护自己的合法权益。