被忽视的土地新政，才是影响最深远的刺激政策？

　　土地新政”证明中央正在改变自己的角色定位：从决定审批的主导角色变成了指导服务、监督检查的附属角色。而拥有了土地审批权的地方政府，其实就是拥有了地方财政的“印钞权”。

　　最近，全球经济都出现了不同程度的动荡，中国也在出台各种刺激经济的政策。

　　人们习惯于关注短期刺激政策，比如昨天的降准，之前的降税，以及新基建投资拉动等，却往往忽略了更根本的制度变革。

　　我关注到3月12日，国务院出台了一个貌似不太起眼的政策《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》。

　　事实上，我认为这是一条被所有人都严重低估的中央政策，因为它将对中央与地产关系、对地方财政，对城市房价，对农民收入都产生深远的影响。

　　该政策核心内容有两点：

　　一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

　　那么，我们为什么说该政策意义重大，影响深远呢？

　　01

　　疫情冲击下，为了尽快恢复经济，中央层面做了很多的刺激动作，但基本就是信贷政策与财政政策等，这类政策的效果是简单高效、立竿见影。

　　但是，副作用太大，一旦操作不当就是制造金融风险和投资泡沫，看看2009年启动的4万亿投资就清楚了。

　　而“土地新政”则是触及到国民经济中最基本的生产要素——土地的刺激。

　　用改革土地管理制度的方式，激活土地在国民经济中的拉动作用。

　　中央终于意识到，土地才是根本。地方财政依赖于土地，大基建依托于土地。

　　所谓的城镇化，不止是人口的城镇化，更是土地的城镇化。

　　相较于信贷政策与财政政策，土地政策才是根本。

　　而《决定》的出台，也意味着中央已经在财政政策、货币政策、土地政策等全面开闸，以确保经济秩序尽快回归正轨。

　　02

　　在中国，土地就意味着收入！

　　土地根据所有权，可以分为国家所有和农村集体所有两类。

　　国家所有主要是城市市区的土地，集体所有则是在农村属于农民集体所有的土地。

　　中国的城市化，实质就是农村集体所有土地不断变性为国家所有的城市建设用地。

　　土地性质一变，就成了地方财政收入的主要来源。

　　为了严控农村农用地转化为城市建设用地，防范地方政府触及用地红线，中央一直占据着主导地位，拥有绝对的审批权。

　　比如永久性基本农田由国务院来审批，永久性基本农田以外的一般农用地超过70公顷的土地征收审批事项也由国务院批准。

　　而“土地新政”则证明中央正在改变自己的角色定位：从决定审批的主导角色变成了指导服务、监督检查的附属角色。

　　用中央的话说就是“进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权”。

　　何谓“放管服”？

　　“放”中央政府下放行政权，减少没有法律依据和法律授权的行政权；

　　“管”政府部门要创新和加强监管职能，利用新技术新体制加强监管体制创新。

　　“服”转变政府职能减少政府对市场进行干预，将市场的事推向市场来决定。

　　很显然，土地新政最为明显的就是“放”，中央政府下放土地行政权给地方政府。

　　“土地新政”后，地方政府将拥有用地审批权。

　　过去，地方政府为了突破中央的土地审批，经常会搞出一些小动作，典型的就是把一块完整的地块切割成很多个地块然后给到中央审批，以越过70公顷的土地征用红线。

　　此后，地方政府缺地了，就可以自己审批将一些农用地转为建设用地，然后再进行土地出让，地就不缺了。

　　再也不用偷偷摸摸了！

　　03

　　土地制度改革是项长期的趋势，眼下突然推出“土地新政”有着很多的现实意义。

　　首先，疫情导致地方财政捉襟见肘，“土地新政”就是救急。

　　疫情打击下，企业不景气，政府政府的税收就会受到影响，而国家为了刺激经济又出台了许多减费降税的措施，地方政府也配套了许多的补贴政策，导致本来就不宽裕的地方财政更是吃紧。

　　此时进行土地新政，将土地审批权下放给地方政府，其实就是给了地方政府的“财政印钞权”。

　　在大部分城市的财政来源中，土地出让金依然是占大头。地方政府增加财政收入，最简单高效的手段就是卖地。

　　“土地新政”后，地方政府拥有“土地审批权”，那么增加城市建设用地指标和实际供地量更为自由灵活，进而用增加土地出让规模，获得土地出让金，进而充实地方财政，缓解地方财政困难。

　　其次，目前中央开始重提基建投资，再度回归到基建拉动经济增长的老路上。地方政府因此跟进推出了一大批的“铁公基“项目。

　　而“铁公基”建设必然牵扯的就是土地，毕竟铁路、公路、机场、港口、桥梁、通讯、水利及城市供排水、供气、供电设施都牵扯到用地。

　　以前都是要中央审批，现在交给地方政府，土地审批的灵活性增加了，效率也必然提高了。

　　04

　　土地新政，对房地产会产生哪些影响呢？

　　或许这是许多地产人都关心的话题，在我看来，或许至少有以下几方面的影响：

　　第一，城市的旧改步伐有可能会放缓

　　这一点并不难理解。

　　过去，因为用地红线的限制，城市发展空间有限，地方政府不得不主推旧改。

　　但是，旧改牵扯到赔偿、安置以及社会话题，成本极高，费力不讨好，对财政收入增加也有限。

　　如今，地方政府拥有了土地审批权后，将会用更多新增建设用地的方式来拓展城市发展空间。

　　毕竟，让土地变性更容易了，获得财政收入更简单了。

　　第二，利好文旅大盘、特色小镇

　　这一点也不难理解。

　　当下，特色小镇、文旅大盘等成为地方主推的热点之一，但土地一直是个短板。

　　70公顷的土地审批红线破除后，地方政府可以更从容的将土地出让给开发商。

　　第三， 减缓房价的上涨

　　房价上涨，非常核心的推动力就是供需矛盾。土地成本上涨，必然带来的就是房价上涨。

　　在“土地新政”后，地方政府拥有了土地审批权，可以出让的土地增加，从而缓解了各地的用地矛盾，不至于僧多肉少，在开发商的哄抢下推高地价，并传导到房价上涨上。

　　多提一点的是，我们要尤其关注农民

　　农村集体土地变性为城市建设用地，对于“失地”农民而言，可能是好事，也可能是坏事。

　　土地变性，总体而言，农民是受益者。

　　过往农民依靠土地获取粮食，粮食变现才会有收入。现在，农民无需下地劳作，靠出让土地就可以获得收入，进而依靠土地养老。

　　不过，农民“失地”，转化为脱产的市民，也可能衍生出新的社会话题。

　　最后，特别提醒：接下来几个月，地方政府将会上演土地出让的高潮，你准备好了吗？