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拆迁律师:农村房屋已被纳入城市规划区后,拆迁是如何补偿的?

时间:2019-12-03        阅读

  近日,有当事人咨询凯诺拆迁律师说:“他们这里在几年前已经批准要征收了,但是一直没有动静,几年过去了直到今年才开始实施征收,给的补偿非常的低,还是按照几年前的来补偿的,这合理吗?”

  随着对土地需求的越来越大,我国各地有许多的农村房屋、土地很早就被批准要征收,可又因为各种原因又搁置许久,并未真正的实施征收工作,在此期间征收方更是强调不能翻建、不能种地等。几年后,征收方发布了安置补偿方案。那么,在实际实施拆迁时房屋所在区域已经被纳入了城市规划范围内,补偿应当适用于集体土地上的补偿标准还是国有土地上的补偿标准呢?

  凯诺拆迁律师认为,随着社会日益的变更,物价和房价日益的增涨,此时征收拆迁征收方给予被征收人的补偿还按照此前农村集体土地征收标准来计算补偿的话,显然是很不公平的,更没有办法保障被征收人日后的生活。

  按照《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定:“行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置。”

  《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定:征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。

  按照最高人民法院的答复意见和司法解释中的规定,在集体土地征收过程中,如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿,多年后,原坐落于集体土地上的房屋所在地已经被纳入到了城市规划区,基本实现了城镇化,此时再对原集体土地上的房屋实施征收,可以参照国有土地上房屋征收与补偿条例予以安置补偿。

  之所以作出如此规定,其目的就是在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准,充分保障被征收人的合法权益,尽量的避免纠纷的发生。

  相信不少老百姓都非常的清楚,国有土地和集体土地完全不是一个性质,因土地性质不同,所以征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。一般来讲,农村集体土地征收所依据的是《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关法律法规。

  但如果房屋所在地已经被纳入到了城市规划区,其补偿还按集体土地征收标准来补偿的话,就没有办法保障被征收人的合法权益了。

  不过被征收人应当要明白的是,参照并不等同于完全适用,国有土地上房屋在征收时,补偿款中包含了土地本身的地价,如果在征收集体土地时已经对土地进行了相应的补偿,那么按照国有土地上房屋征收补偿标准被征收人补偿时应当要扣除已经取得的土地补偿费。

  那么,如何区别城市规划区呢?

  一般分为三个层次:近城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域统称为城市规划区。

  城市建城区:这一范围内用地管理的主要任务是合理安排和控制各项城市设施的新建和改建,进行现有用地的合理调整和再开发。

  城市总体规划确定的市区远期发展用地范围:这部分包括建成区以外的独立地段,水源及其防护用地,无线电台站保护区等。用地管理的主要任务是按照规划的要求,保证各项用地和设施有秩序地进行开发建设。

  城市郊区:城市郊区的开发建设同城市发展有密切的联系,所以这一区域内城镇和农村居民点各项建设的规划及其用地范围进行控制,且都要经过城市规划管理部门的批准。

  在征收过程中,最直接的问题就是拆迁补偿方面,集体土地征收补偿远远低于国有土地征收的补偿,这也是导致近年来拆迁纠纷越来越多的一个因素。对此,凯诺北京拆迁律师提醒大家,无论是国有土地征收还是集体土地征收,只要被征收人对补偿安置方案不满意时,都可及时的通过法律途径来解决。


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