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公有房屋被拆迁谁可以获得补偿款?承租关系中此种房屋利益如何分配?

时间:2019-10-31     【原创】   阅读

  2016年12月20日,张三(承租方)与地质测绘院(出租方)签订《房屋租赁合同》一份,约定地质测绘院将位于某市的房屋(公有房屋)出租给张三,租赁期限自2017年2月10日至2017年7月9日止,年租金为8万元。该合同约定因政策性变化、拆迁等不可抗力因素影响,致使本合同无法履行时,出租方不补偿承租方对租赁房屋的装修或改善增设的他物。”第十三条第三款亦约定:“因政策性变化、拆迁等不可抗力因素影响,致使本合同无法履行的,双方互不承担责任。”

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  2016年12月3日,某市某区人民政府发布《某铁道职业技术学院旧城改造项目房屋征收决定公告》,划定国有土地上的房屋进行征收,其中包括张三承租的涉案房屋。

  2017年2月28日,某市某区城乡建设委员会(甲方)与地质测绘院、地矿医院(乙方)签订《某市国有土地上房屋征收补偿协议》一份,约定:乙方所有的被征收的房屋位于某区解放路95号,房屋性质为非住宅;乙方自愿选择按产权调换的规定进行房屋征收补偿,甲方以沿解放路位置新建超高层办公楼19-22层等安置乙方;甲方应当支付给乙方的装饰装修补偿、附属物补偿及设备迁移补偿费用、搬迁费、按期搬迁奖励费和提前搬迁奖励费、临时安置费、停产停业损失费。2017年4月19日,某市某区房屋征收服务中心向地矿医院支付了拆迁费用。

  2017年10月26日张三向法院起诉,主张涉案房屋其具有占有使用权;并以不当得利为由要求地址测绘局、地矿医院返还拆迁费、临时安置费、停产停业损失、房屋装修补偿费的诉讼请求。那么其主张是否可以得到法院支持呢?请看凯诺律师为您详细分析:

  针对第一个请求张三是否还有权利占有使用该房屋取决于租赁合同的租赁期间。根据该合同的约定,租赁期限自2017年2月10日至2017年7月9日,而张三提起本案诉讼的时间为2017年10月26日,此时《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满;且在张三提起本案诉讼时,涉案房屋已移交给某市某区房屋征收服务中心,不存在租赁期满后张三继续占有使用涉案房屋的情形,故张三无权对于该房子继续占有使用。

  针对第二个问题,张三以不当得利为由要求地质测绘院、地矿医院返还拆迁费、临时安置费、停产停业损失、房屋装修补偿费的诉讼请求是否成立?所谓不当得利的构成要件有四个:一是一方获得利益,二是他方受到损失,三是一方获得利益与他方受到损失之间存在因果关系,四是获得利益无法律根据。此外,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿”,该规定限定了“被征收人”仅为房屋所有权人。虽然在司法实践中接受补偿的主体扩大为被征收人和公有房屋承租人,但张三并非该办法所规定的“公有房屋承租人”。“公有房屋”包括公有居住房屋和公有非居住房屋,公有居住房屋是指国家及国有单位投资兴建,分配给职工使用,并执行政府规定租金标准的房屋,包括直管公房和单位自管公房;公有非居住房屋是指以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋;“公有房屋承租人”是指按照政府规定租金标准承租的房屋使用人。因此,涉案房屋并不属于公有非居住房屋,张三亦不属于公有房屋承租人,其无权获得拆迁补偿,也就不存在其未获得的拆迁补偿与被告地质测绘院、地矿医院所获利益之间存在因果关系的问题。

  同时,地质测绘院、地矿医院与某市某区城乡建设委员会根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定签订拆迁补偿款也是符合法律规定的。所以,张三的主张得不到法院的支持。

  征地拆迁中不同的房屋性质获得赔偿人是有所差别的,同时在租赁关系中,承租人是否可以获得补偿主要看租赁合同的本身约定以及涉案房屋的固有属性。所以,相关人员在租赁房屋时一定要全面了解房屋信息,在合同中最大程度维护自己的权益。


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