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专业拆迁律师:棚户区改造中,这些看似不重要的权利,实则影响着你的补偿!

时间:2019-10-30        阅读

  在征地拆迁中,对于棚户区改造相信大家并不陌生,历年来,棚户区改造项目在国家大力推动的情况下,几乎占据了征地拆迁的征收项目的一半以上。同样以棚户区改造为首的还有城中村改造项目,这两无疑是出场频率最高的。

  棚户区改造成了“香饽饽”,但也使得棚改“变了味”。近年来,随处可见的征收项目,几乎都是借着棚户区改造的名义,走棚改审批的绿色通道,将一些原本年代不长、配套设施相对完整整齐的区域纳入到棚改的范围内,然后进行商业开发。不仅如此,还以棚改名义随意降低被征收人拆迁补偿、剥夺被征收人仅有的相关权利等。促使被征收人应当享有的合法权益无法得到有力保障。

  属于棚改范围的区域

  棚户区是指那些平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小以及基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生比较脏、乱、差的区域。棚户区改造是我国为改造城镇危房、旧房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。

  国家之所以推出这项项目,其主要目的是为了改善城镇居民的生存居住环境,在拆迁之后希望棚户区的百姓得到安居,可是现实却大相径庭。因此,被征收人在“变了味”的棚改过程中要注意使用自己享有的权利。

  一、获得公平补偿的权利

  为了公共利益的需要,房屋土地被征收的应当得到公平合理的补偿,所谓公平合理的补偿,既是一个法律概念又是生活中的一个概念,也就是不能因拆迁而降低被征收人原有的居住条件,同时,也要尽量的避免因拆迁造成的其他损失。根据法律中所规定的,给予被征收人的补偿应当包括:被征收房屋本身的价值、过渡期间的安置补助费用以及因拆迁造成的停产停业的损失费等。

  同时法律还规定了,房屋的价值不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价。对于因拆迁造成的其他损失,根据实际情况来确定。只有这样的才算是公平合理的。因此,当被征收人遇到棚户区改造时,一定要了解补偿项目,在补偿不合理时,及时的维护自己的权益。

  二、知情权

  房屋征收部门无论是在作出房屋征收决定、补偿安置方案或是对被征收人作出房屋征收补偿决定时,都应当要充分的保障被征收人的知情权。只有被征收人了解了征收政策以及征收文件,相关部门听取被征收人意见修改相关文件,将上述所说的房屋征收决定、征收补偿方案以及征收补偿决定依法公告的情况下,才能保障征收决策民主、程序正当,达到和谐征收的目的。

  三、征收补偿方案制定过程中的参与权

  房屋征收补偿安置方案是由房屋征收部门拟定的,但在补偿安置方案制出来之后,需要进行科学的论证,要征求公众的意见,被征收人对该补偿安置方案存在异议时,相关部门应当要组织听证,然后及时的修改补偿安置方案。如果在这期间,被征收人发现征收方并没有履行论证、听证义务且有证据的情况下,可以通过法律途径来解决。

  四、对补偿方式的选择权

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。也就是说,被征收人有权决定选择哪种补偿方式。其补偿方式可分为两种:一种是产权置换,一种是货币补偿。选择产权置换的,能原地安置的,优先考虑就近安置,对于不同地段房屋的价值,应补足、结清被征收房屋与用于产权置换房屋价值的差价。

  选择货币补偿的,必须要按照征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价。

  五、评估机构的选择权

  评估是房屋征收过程中必须要走的一个程序,在选择评估机构时,一般是由房屋征收部门和被征收人协商而定,选出一个具有相应资质的房地产评估机构来评估,在协商不成的情况下,可以采取摇号、抽签等方式来确定。法律条例是这样规定的,《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  六、对评估结果不满时的复核权和申请鉴定权

  在评估开始时,房地产评估机构要考虑到被征收房屋的区域、用途以及建筑结构、新旧程度等因素。如果被征收人对评估报告有异议可以申请复核,如果对复核结果还存有异议,可以向本地评估专家委员会申请鉴定。实践中,征收方单方面决定评估机构的情况常常存在,因此被征收人在遇到这种情况时,一定要及时的通过法律途径来解决。

  七、对违法行为的监督权

  由于棚户区改造涉及到巨大的利益,所以违法行为是屡见不鲜。因而在棚户区改造过程中被征收人享有监督的权利。当被征收人在棚改中在遇到违法征收时,可以向相关部门或是纪检监察部门举报。如果说征收方采取暴力拆迁,暴力逼迁比如断水、断电、封路给生活造成不便的,被征收人可以向公安机关报警。

  棚户区改造本来是一项民心工程,可是由于涉及的利益较大程序比较的繁琐,征收方常常是不按照法律所规定的程序走,导致被征收人的权益受到一定的损失。因此如果棚改户在此过程中遇到征收方存在违法行为时,可及时的通过法律途径来解决,然后化被动为主动,争取合理的补偿。


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