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拆迁律师:评估报告产生后,是否就成了定局?还能改变拆迁补偿吗?

时间:2019-10-29        阅读

  征地拆迁中,无论是哪个征收步骤,只要不按照法律所规定的程序实施,那么必然会给被征收人造成权益的损失,尤其是在签订补偿协议环节和评估报告环节。

  关于评估报告,这对被征收人来讲一点都不陌生,因为评估报告直接影响着被征收人最后的拆迁补偿。可是在实践拆迁中,有许多的被征收人都反映,评估机构所评估出来的房屋价值往往要比实际房屋的价值差多很,不是评估出来的面积缩小了,就是少评估一些事项,导致被征收人的补偿大打折扣。那么关于这样一份评估报告,在评估结果出后,拆迁补偿是否还能更改呢?

  法律明确规定,对于国有土地上被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说,你的房屋如果是国有土地上的,那么征收方给予你的补偿是不能低于你房屋周边的市场价。因此,评估机构给的评估报告上面,如果评估价值非常的低的话,拆迁补偿是可以更改的,并非不能更改拆迁补偿。

  评估报告作为征收方最后确定房屋价值的依据,被征收人要牢牢的记住,如果对于征收方给出的评估结果不满意,可以通过法律途径来救济。下面我们就具体的来了解一下关于评估的事项,希望会对大家帮助。

  一,如何审查评估报告

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定:房屋征收部门应当将房屋分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期满后,房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

  要注意的是,无论是整体评估报告还是分户评估报告,都应当由相关工作两名以上的注册房地产估价师签字。同时还要加盖相关部门的公章。如果没有签字或是盖公章,那么这份评估报告就不合法,被征收人在必要的时候可以追究相关主体的责任。

  另外,一份完整的评估报告应当包括以下内容:(1)封面;(2)致估价委托人函;(3)目录;(4)估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。并且评估报告应当采取书面的形式。

  二、对评估报告不满意时,怎么解决?

  《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条规定“被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。”对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

  对复核结果仍有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。

  被征收人对拆迁补偿仍有异议的,在签约期限内就补偿仍无法达不成一致的,房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定,被征收人对补偿决定不服的,可以向人民法院提起行政诉讼,当然也可以申请行政复议。

  三、其他注意事项

  1、评估机构的选择

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  也就是说,由哪家评估机构进行评估,是由被征收人在法律规定的时间内进行协商,如果协商不成的话,是可以以抽签的方式、摇号的方式以及其他方式来确定的。实践中,征收方单方面的决定评估机构是不符合法律所规定的程序的,被征收人一定要记住这一点。

  2、房屋价值评估的因素

  对被征收房屋价值的补偿,不应低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的类似房地产,是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

  类似房地产的市场价格,是指在评估时点即房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似的房地产的市场价格,并非指的是就近区位新建商品房的价格。

  因此,凯诺拆迁律师提醒被征收房屋的价值评估应当要考虑到被征收房屋的区域、用途、建筑结构以及新旧程度等影响被征收房屋价值的因素。


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