北京征地拆迁律师：企业征地时的合法程序是什么？

　　征地拆迁本是一种可以改善老百姓生活，建设更发达，更美好的城市的举动，但随着近年来征地拆迁项目逐渐的增多，仍有拆迁方在没有任何公告，批文的情况下，征收老百姓土地、房屋。

　　基本案情

　　周女士是广东省梅州市人，在广东梅州拥有合法的自留地、自留山的土地承包经营权，可是在几年前分别有企业在周女士所在村的土地上进行开建厂房，而周女士所承包的自留地、自留山也被强行建了厂房，对于企业在自己家土地上建厂房，周女士是一概不知，更没有什么相关文件。面对自己的地被不知不觉的占用，周女士便通过多部门举报，想通过举报的方式来解决，可结果都是不了了之，于是，她决定启动法律程序维护自己的合法权益，便通过网络联系到了凯诺所，委托了凯诺所的时律师办理此案件。

　　在与周女士沟通后，时律师制定了初步的维权方案，为了能够摸清拆迁方的底细，时律师指导周女士向梅州市有关部门邮递了《政府信息公开申请表》，申请公开违规占地的三公司的建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证以及建设工程施工许可证等材料。但在两个月后，有关部门才对周女士的申请作出《告知书》，告知周女士，三个公司并未在有关部门申请三证，故无法提供该信息。时律师认为，按照我国《建筑法》的规定，在建设工程开工前，建设单位应当向县级以上人民政府建设主管部门申领施工许可证，可三公司并没有依法履行前期的审批手续便施工，属违法建 设，应当对其进行查处。

　　随后，周女士向有关部门邮寄了《请求查处违法占地建设的申请书》，请求有关部门对三公司的违法行为进行查处，然而，在有关部门收到申请后，一直未进行任何答复。于是，周女士向梅州市有关部门申请行政复议，请求梅州市相关部门责令有关部门依法履行查处的行政职责并将处理结果以书面形式告知。最终，梅州市相关部门遂作出决定：确认A区有关部门未依法履行法定职责的行为违法并责令A区有关部门在收到《行政复议决定书》之日起60日内对周女士查处违法占地建设的申请依法进行处理。

　　违法占用土地首先是破坏了社会道德，其次是损害了老百姓的根本利益，不管是谁，如果在没有规范的程序下占用老百姓耕地，老百姓房屋，都是违法的。

　　那么，企业征地时的合法程序是什么呢？

　　1、农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

　　2、确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。

　　3、用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

　　4、用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。

　　5、用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

　　6、国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

　　7、由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。

　　8、国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。

　　9、被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同(出让供地)或向土地使用者核发划拨决定书(划拨供地)。用地单位按约定缴纳出让费用。

　　10、签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

　　11、如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。