凯诺拆迁律师：房屋被征收时，涉及承租人哪些权利？又该如何维护权益？

　　2017年10月20日，某集团因传媒业务用房建设项目的需要，向市规划局提出该项目建设用地规划许可申请，提交较为完整的申请材料。市规划局收到该许可申请后，经审核，核发了建设用地规划许可证及附件、附图。王某获悉后不服，申请行政复议，行政机关作出维持决定。王某仍不服，诉至法院。经查明，王某所居住的房屋（居民楼房）在该项目范围，虽然房屋所有权人为某剧团，但是其与剧团签订了5年的租赁合同。

　　那么，针对本案王某是否具有提出行政复议与行政诉讼的资格呢？请看凯诺律师接下来为您详细解析：

　　首先，根据《行政复议法》第九条第一款规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。在本案中，王某系房屋的承租人，房屋一旦进入规划范围之内，将面临被征收，在租赁期间内，影响其合法的承租权，所以，其有权向有关机关提出行政复议。

　　其次，根据《行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。在本案中，王某不是房屋所有权人，所以其并非行政行为的相对人，而是行政行为利害关系的公民。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十二条规定有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”：

　　（一） 被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；

　　（二） 在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；

　　（三） 要求行政机关依法追究加害人法律责任的；

　　（四） 撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；

　　（五） 为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；

　　（六） 其他与行政行为有利害关系的情形。

　　在租赁期间内，王某作为合法承租人，房屋被征收将直接影响其有效的居住权限，该行政行为的变更及其撤销也直接影响到其合法权益，所以王某可以向法院提起行政诉讼。

　　那么，王某作为承租人在该房屋被征收中享有哪些权利？又该如何维权呢？

　　被拆迁住宅用房系一般房屋，其剧团为其房屋所有权人，在征收过程中，行政相对人为房屋所有权人，但是由于房屋所有权人与承租人存有有效的合同，征收过程中如果完全抛弃承租人的合法权益，显然是不合理的。但是凯诺律师需在此说明的是，租赁合同具有相对性，约束其租赁合同双方当事人，所有如果租赁合同明确约定了关于征收问题的规定则依照合同约定，若没有规定，则应该主要通过两种方法解决：

　　第一，根据《合同法》第九十四条相关规定因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据合同相对性原理，租赁合同约束双方当事人，征收的出现是不可抗力因素，所以房屋所有权人可以单方面解除合同，但是因解除合同给承租人造成的损失要予以赔偿。

　　第二，征用拆迁补偿的方式分别货币补偿与产权调换，采用产权调换，原房屋所有权人依然可以获得房屋，此时双方可以通过重新签订租赁合同以此保障承租人的权益。在没有入住新的房屋之前，所造成的搬迁、安置损失等费用，房屋所有权人应该给予相应的补偿。