凯诺律师：农村房屋卖给城里人或其它人，所签合同是否有效？可以分到拆迁补偿款？

　　近年来，越来越多的城市居民选择在环境优美，空气清新的农村购买房屋，但是随着农房屋价值的升高，有很多原房主便心中产生了不满，想反悔的情况。进而导致农村房屋买卖合同纠纷是越来越多。

　　那么，当前我国没有明文规定农村房屋不能进行买卖，是不是就意味着“法无禁止即自由”？城镇居民购买农村房屋究竟行不行呢，所签订的农村房屋买卖合同是否有效呢？

　　按原则来讲，城镇居民是不可以购买农村房子的，其所签订的农村房屋买卖合同也属无效。

　　根据《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。

　　农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。

　　其次，1999年1月1日修订后实施的《土地管理法》中也删除了原法第41条有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建住宅的规定。

　　因此，从以上规定来看，在1999年以后，城镇居民就已经不得在农村购买房屋了，所以，所签订的房屋买卖合同一般也应认定无效。

　　如果不买农村民房，只买宅基地可以吗？

　　宅基地的买卖也是违反《土地管理法》的相关规定的，买卖宅基地的合同也是属于无效合同，村民使用的宅基地，是村集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权还是归集体所有的，所以宅基地是不能随意卖出的。

　　当时，基于房地一体的制度，宅基地上的民房是可以在本集体经济组织成员内部进行买卖的，但一旦农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，依据相关法律规定，是不予批准的。

　　且在法院在审理此类案件时，因为违反法律的强制性规定，无论是购买宅基地的还是购买宅基地上民房的买卖合同，诉讼都会被判定为无效合同。

　　在实践过程中，如果被判定合同无效，那责任谁来分担？

　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　遇到征地拆迁时，买受人是否可以分到拆迁补偿款？

　　根据沪高法民—[2004]4号文，虽然合同无效，但买受人可以分得70%的拆迁补偿款！！！

　　上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见中表明，农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：

　　第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

　　第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

　　第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

　　因此，在实践过程中不应该“一刀切”的都认定为合同无效，应当结合具体情况或是相关因素来考量其效力问题。不过凯诺律师还是提醒大家，想要购买环境优美，空气清新的农村房屋，还是需要慎重的。

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